东莞公寓房值得投资吗（东莞街铺或可投资）
东莞公寓房值得投资吗（东莞街铺或可投资）车德锐向记者分析表示，商铺的销售与运营有很实际的客观问题，一是现在停车难，对商铺经营有影响，二是商业年限只有40年，使投资者对养铺的耐心降低，对于投资商铺也会更慎重考虑，三来东莞人已渐渐习惯一站式购物消费，对于社区商铺的经营，尤其是较大体量的社区商铺经营有较大影响，再加上电商对实体经济的影响，都会影响到投资客对商铺的投资决定。但不可否认，好地段的底商租金及售价，“养”得好甚至可以成倍增长。权衡之下，社区商铺，尤其是好地段的社区商铺去化表现依然不错，但价格在投资者的理性之下，只能呈现平稳，甚至是略降的态势。不仅是售价走低，而且区域分化同样明显，车德锐告诉记者，近几年来东莞商铺的租金稳中有降，影响到商铺的售价也同样稳中有降，相比住宅价格倒挂的情况时有发生。而且与成交状况一样，区域分化明显。“经济发达镇街的街铺底商售价可以达3万元/平方米左右，而次发达镇街的底商街铺售价最高也就18000元/平方
进入6月，到了各大开发商交“期中考试”成绩的时候，各大开发商着力推新品，以冲刺年中业绩。近期市场新增供应产品物业形态极为丰富，既包括了近来大热的商务公寓、洋房，也囊括了写字楼、商铺、别墅等，其中，一些规模化开发项目的社区商铺入市颇受关注。
“一铺养三代”的理念，曾使社区底商成为最为抢手的香饽饽。近几年来电商的冲击，社区底商投资回报受到不小的影响，投资热度有所降低，街铺市场显得有点沉寂，不过在住宅限购之后，特别是近期，随着多个项目推出街铺，投资客对社区商铺的关注度出现回温。
6月1日至20日，记者在东莞建设网公布取得商品房预售许可证项目物业中看到，近来取得预售许可证的项目中，碧桂园首座，万科珠江东岸，卓越维港等品牌开发商项目不约而同推出了社区商铺产品。
近年来，受电商冲击影响，实体商铺运营压力大，使商铺销售难现当年风光，但这一波社区商铺的销售，却也并没有想象中的困难。
数据显示，东莞4月商铺销售449套，5月商铺成交备案560套，成交表现并不弱。
虽然去货速度不算慢，但社区商铺的售价却也涨不上去。
东莞中原策略研究中心提供数据显示，4月东莞商铺成交均价13764元/平方米，低于当月的洋房和商务公寓成交均价。金信联行总经理罗凤和东莞中原地产三级市场副总经理刘熊都告诉记者，社区商铺去化不慢，但价格却始终持平稳态势，甚至稳中有降。
不仅是售价走低，而且区域分化同样明显，车德锐告诉记者，近几年来东莞商铺的租金稳中有降，影响到商铺的售价也同样稳中有降，相比住宅价格倒挂的情况时有发生。而且与成交状况一样，区域分化明显。“经济发达镇街的街铺底商售价可以达3万元/平方米左右，而次发达镇街的底商街铺售价最高也就18000元/平方米左右，有些镇街的底商街铺售价甚至只能万元出头。内铺、二三层铺的价格就更不用说了。”李宝柱也告诉记者，即使是在城区范围内，西平一些项目的底商街铺最高可卖到5万元/平方米，而有些地段的底商街铺售价则不到2万元/平方米。
车德锐向记者分析表示，商铺的销售与运营有很实际的客观问题，一是现在停车难，对商铺经营有影响，二是商业年限只有40年，使投资者对养铺的耐心降低，对于投资商铺也会更慎重考虑，三来东莞人已渐渐习惯一站式购物消费，对于社区商铺的经营，尤其是较大体量的社区商铺经营有较大影响，再加上电商对实体经济的影响，都会影响到投资客对商铺的投资决定。但不可否认，好地段的底商租金及售价，“养”得好甚至可以成倍增长。权衡之下，社区商铺，尤其是好地段的社区商铺去化表现依然不错，但价格在投资者的理性之下，只能呈现平稳，甚至是略降的态势。
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投资建议
社区商铺需要“养”
消费习惯改变，电商冲击实体，社区商铺受到影响不可避免，在行内人士看来，如今社区商铺的去化还不错，更多依然是依赖于“一铺养三代”的传统理念。而商铺未来的价值体现，依然还是要靠“养”。
李宝柱告诉记者，对于投资客而言，如果实力够，最好的投资方式实际上还是一层街铺，因为商铺的投资回报无疑还是比较高的。但这种“好”，是对于长线投资者而言，如果是短期投资甚至是投机的，商铺肯定不是好的选择，因为好商铺的投资回报，需要养。
车德锐也向记者分析表示，社区商铺不同于一站式的综合商业体，社区商铺的经营业态往往更多是生活必须品，比如便利店，洗衣店，轻餐饮，或者培训机构，中介门店等，随着老龄人口增多，二孩放开，养生概念渐入人心，社区商铺实际上会有更好的发展前景，未来的需求量也会越来越大，但这个发展前景需要时间去培育，也就是俗称的养铺，而且这个“养”还有个前提，就是社区居住人群达到相应的规模。“比如现在的西平大社区，社区商铺的价格就能居高不下，就是因为市场需求的存在。”
有行内人士表示，大部分商铺，刚入手时年投资回报率在3%左右是常有的事，通过3~5年的“养铺”，随着区域的发展以及人流量的增加，部分商铺的年投资回报率超过10%也很正常。但高回报，需要投资者的眼光和耐心。
