个人房屋顶账协议（顶账协议书相当于房屋取得房屋所有权）

个人房屋顶账协议（顶账协议书相当于房屋取得房屋所有权）一审判决：停止二审执行裁定对坐落于塔林区××街“丽鑫名邸”小区内10＃1-1-1号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。综上，原告刘某某的主张符合上述规定的全部条件，能够排除对案涉房屋的强制执行，一审法院予以支持。被告军厦公司辩称依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告就案涉房屋不享有排除强制执行的权益。上述规定第二十九条的内容为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该第二十九条规定系针对商品房消费者的物权期待权作出的规定，而本案符合关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，故应参照适

被告建辉公司与丽鑫集团联合开发“丽鑫名邸”项目。2016年4月15日，被告丽鑫集团与伟科建筑工程有限公司(以下简称“伟科建筑公司”)签订《外墙保温施工合同》，将“丽鑫名邸”1-43＃楼、社区用房、综合楼、变电所外墙保温工程承包给伟科建筑公司施工。上述合同经丽鑫集团、伟科建筑公司盖章确认，原告刘某某在伟科建筑公司法定代表人处盖章。2016年4月18日，被告丽鑫集团(甲方)与伟科建筑公司(乙方)及被告建辉公司(丙方)签订《确认书》，经甲、乙、丙三方协商一致，丙方同意以“丽鑫名邸”项目10号楼1单元101号156.09平方米抵顶乙方工程款1799366.00元。

2017年10月10日，伟科建筑公司(甲方)与原告刘某某(乙方)签订《房屋转让协议》，约定甲方将坐落于塔林区丽鑫名邸10＃楼1-101号住宅、建筑面积156㎡(最终以房产证为准)及地下车库转让给乙方，合同价款180万元。原告于2017年10月与丽鑫物业服务有限公司办理入住手续，交纳费用，对该房屋进行装修。

2018年8月，丽鑫集团(甲方)与军厦公司(乙方)签订《“丽鑫名邸”小区供电工程施工合同》，约定：乙方承担甲方开发的位于塔林区××路××号××小区的电力外网工程。后双方因履行上述合同产生纠纷，军厦公司诉至塔林区人民法院，并申请诉讼财产保全。塔林区人民法院于2020年1月10日作出民事之日起发生法律效力。后塔林区人民法院在执行上述生效判决过程中，作出执行裁定，裁定：拍卖被执行人建辉房地产开发有限公司以丽鑫地产开发建设集团有限公司名义开发的坐落于塔林区××街“丽鑫名邸”小区内20＃1-1-1及地下室20＃1-1-1、4＃1-2-4、6＃1-1-1、7＃1-1-1、10＃1-1-1、16＃2-2-14、16＃2-5-20、28＃1-2-3、29＃2-12-10、42＃1-2-4房屋以及563、565、566、585号地下车库。

原告刘某某就上述10＃1-1-1房屋提出执行异议，塔林区人民法院于2021年11月15日作出执行裁定书，裁定驳回刘某某的异议申请。刘某某不服该裁定，向塔林区人民法院提起诉讼。2021年4月，丽鑫集团办理案涉房屋初始登记。

刘某某向法院起诉请求：解除对塔林区、面积156㎡房屋的执行查封保全措施及拍卖公告。

一审法院认为，本案争议的焦点是原告就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋系登记于被告丽鑫集团名下的不动产，被告丽鑫集团系军厦公司与建辉公司、丽鑫集团建设工程施工合同纠纷一案金钱债权的被执行人，符合上述规定适用的前提条件。

在一审法院查封案涉房屋前，伟科公司基于2017年10月9日与被告丽鑫集团、建辉公司签订的《抵账协议书》，通过抵顶工程款的方式取得案涉房屋，结合抵顶给伟科公司的房屋系欠其工程款所致，系当事人之间对已届清偿期的债权的偿还方式的约定，房屋价款系通过抵顶工程款的方式交付，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述《顶账协议书》的效力相当于书面房屋买卖合同效力，且已抵顶了全部房款，应认定为已支付全部价款。伟科公司依据上述《顶账协议书》取得案涉房屋后，于2017年10月10日与原告签订《房屋转让协议》，将案涉房屋转让给原告并已实际交付，故符合上述规定的第(一)、(三)项。上述规定的第(二)项中的合法占有，应理解为对不动产的管理和支配。原告提供的物业费收据能够证明原告在法院作出查封执行裁定前已实际占有案涉房屋，该转让行为已经实际履行，原告对案涉房屋已经有事实上的管理和支配权，符合上述规定的第(二)项。案涉房屋在查封之前，并未取得初始登记，未办理房屋过户登记不能归责于原告方，本案现无证据证明系因原告自身原因导致未办理案涉房屋过户登记，符合上述规定的第(四)项。

综上，原告刘某某的主张符合上述规定的全部条件，能够排除对案涉房屋的强制执行，一审法院予以支持。被告军厦公司辩称依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告就案涉房屋不享有排除强制执行的权益。上述规定第二十九条的内容为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该第二十九条规定系针对商品房消费者的物权期待权作出的规定，而本案符合关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，故应参照适用第二十八条的规定，即应当认定原告就案涉房屋享有排除强制执行的权利，故对被告军厦公司的相关答辩意见不予采纳。

一审判决：停止二审执行裁定对坐落于塔林区××街“丽鑫名邸”小区内10＃1-1-1号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。

一审判决后，被告军厦建筑工程有限公司不服提起上诉。

二审认为，被告军厦建筑工程有限公司与原告刘某某争议的房屋，虽系顶账房屋，但原告刘某某提交伟科建筑工程有限公司与丽鑫地产开发建设集团有限公司、建辉房地产开发有限公司签订的《外墙保温施工合同》《确认书》《抵账协议书》《决算协议书》、以及原告刘某某与伟科建筑工程有限公司签订的《房屋转让协议》，上述协议的签订并不违反法律法规的强制性规定，可以证明原告刘某某房屋买卖的真实性和合法性，应视为刘某某已经支付了全部价款。

本案符合关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定对刘某某就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益进行认定，适用法律正确。原告刘某某提供的物业费收据、照片等证据可以证明其在查封裁定前已经实际占用并装修使用，且因案涉房屋在查封前未取得初始登记，原告对未办理房屋过户登记无过错，一审法院认定刘某某享有足以排除强制执行的民事权益使用法律正确，二审予以确认。

二审判决：驳回上诉，维持原判。