房产投资的错误方向（房产投资方向错了）
房产投资的错误方向（房产投资方向错了）回答：你好，我建议说一下你当下的社保、户口和刚需还是普通情况，这样有助于判断你当下的资格，然后推荐的也大有不同。 从新房的角度来看，比如你提及的金牛，在国宾的交投电建洺悦珑庭还是不错的两梯两户小高层洋房，总价300以内是有的，可以关注一波。 其实新房的话，对口的学校都比较一般或者说目前肉测不出来学校是牛校。 如果看二手房的话，学校可以稍好一些，但是楼盘本身品质就稍微差一点，推荐可以看看青羊新城，比如外光华、万家湾等区域，这里是青羊教育不错的地方，而且在走上坡路。 已经招生的公立学校：成都市实验小学（西区分校），同辉（国际）小学，草堂小学（子美校区），泡桐树小学（桐欣校区），泡桐树小学（绿舟校区），青羊实验中学（光华校区），成都市37中学，树德中学（光华校区）。在建的有：成都市实验小学（光华校区），泡桐树小学（红碾校区），石室联中（红碾校区）。 5年内次新房，主要以201
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提问：雕叔你好！您建议我直接出售两套40年产权的loft公寓，因为是去年刚入手，刚刚去问现在卖税很高，我们询问也是想再鉴定下，要不要留租两年，还是直接卖。
回答：直接卖！ 因为你要考虑时间和机会成本，2年的时间公寓价格大概率趴着那里不动，但是换成住宅，2年时间上涨空间很大。如果说等你2年后再买住宅，门槛更高，其实你的资产在变相缩水。 机会成本，才是最大的成本。“机会成本”通俗的解释是假设有一笔钱可以投资几件事情，A赚十万，B赚五万，C赚一万，这时候应该选择投资A，如果投B表面上也赚钱，但在机会成本上比较A计算，相当于亏损五万，甚至有人不思考图方便会去投资C，相比A的投资等于亏损了九万。 投资者的本金都是有限的，只要投资必须投最赚钱那个！可以说无论你选择什么都必须放弃另外N个选择。懂得取舍才是一个理智的投资者 发现投资错误，立马止损，转投其他，苦熬，浪费很多机会成本。
提问：雕叔你好！如何判断二手房卖出的价格合不合适？在您文章中经常看到您提到，二手房市场和房价能反应比较真实的市场情况，这个怎么理解呢？
回答：判断二手房卖出的价格合不合适，看周边二手卖多少，这个需要多去现在中介门店问问，如果你觉得你房子质量、楼层、户型、相对较好，以及房龄新，就可以卖的相对其他贵一些。除了以上和房子本身相关的因素，房价还会受到政策因素的影响。 二手房的价格是由买卖双方自行决定，市场冷，二手供应量大，业主为了卖掉可能选择降价，反之亦然。 新房就不是这样，开发商能制造出市场很热的幻觉。
提问：雕叔你好，新人报道。请问总预算控制在300万内，在主城区有没有合适的新盘或者二手房楼盘推荐。主要考虑娃娃2023年上小学，希望学校中等水平。目前看了武侯新城区域和金牛茶店子房子不是太老，就是学校普通。
回答：你好，我建议说一下你当下的社保、户口和刚需还是普通情况，这样有助于判断你当下的资格，然后推荐的也大有不同。 从新房的角度来看，比如你提及的金牛，在国宾的交投电建洺悦珑庭还是不错的两梯两户小高层洋房，总价300以内是有的，可以关注一波。 其实新房的话，对口的学校都比较一般或者说目前肉测不出来学校是牛校。 如果看二手房的话，学校可以稍好一些，但是楼盘本身品质就稍微差一点，推荐可以看看青羊新城，比如外光华、万家湾等区域，这里是青羊教育不错的地方，而且在走上坡路。 已经招生的公立学校：成都市实验小学（西区分校），同辉（国际）小学，草堂小学（子美校区），泡桐树小学（桐欣校区），泡桐树小学（绿舟校区），青羊实验中学（光华校区），成都市37中学，树德中学（光华校区）。在建的有：成都市实验小学（光华校区），泡桐树小学（红碾校区），石室联中（红碾校区）。 5年内次新房，主要以2016和2017交房的东原时光道和恒大翡翠华庭为主； 5-10年的次新房则以：凯德风尚，中铁西城，万科金色领域，保利香槟光华，光华逸家，长虹和悦府，荣盛花语城，时光俊园，西城尚锦等楼盘为主。 5-10年内的次新房，除凯德风尚和中铁西城，及光华逸家品质稍微偏改善，其他项目均属于刚需。
提问：雕叔你好！预算400万左右，请问双凤桥tod凤舞七里和机投桥的中南华宇君启盘哪个位置更好些！
回答：你好，400个的预算这两个楼盘都可上车，两个楼盘都在航线下，航空噪音这类的硬伤就不赘述了。 整体来看凤舞七里的城市基本面是比较好的 它是武侯新城的南片区，武侯新城南片区内目前配套完善程度较高，生活氛围基本成熟，聚集了武侯金茂府、西派城、龙湖天宸原著、中粮瑞府等品牌开发商的“TOP”系人居产品。 而中南华宇君启所处的武侯新城北片区，紧邻武侯新城产业核心区，汇集着武侯电商产业功能区大楼、西部智谷、武侯科技园创业城、智·C8文化创意产业园(建设中)。虽然周边汇集着多个产业载体，但是区域内的各项生活配套，还远不如南片区的醇熟。 所以从位置上来说，我认为当下的凤舞七里更具有确定性，但是也不排除今后机投这边的北片区会发展得也很不错，但短期来看，肯定是凤舞七里更胜一筹。 但是，从产品上，中南华宇君启又更加纯粹，总的是14-17层的两梯两户板式洋房，目前可以入手单价2.5-2.7的153平大户型。而凤舞七里产品就更加混杂一些，主打的是两梯三户和两梯四户的小高层，产品形态上不如中南华宇君启改善，但是总价段更加实惠，大概不到400万都可以入手最大户型。 就看你更侧重什么了，如果不差钱就看中楼盘内部的改善，那么上中南华宇君启，如果预算可以省一点 然后看中板块的综合环境，那么就上凤舞七里。
提问：郫都万科城、龙泉龙湖三千城以及新都奥园御景新房，买来六年后小孩大学毕业后住家，选哪个更有价值？
回答： 郫都的万科城在犀浦，整体来说虽然是万科系的刚需产品，但毕竟是万科背书，所以品质还是挺不错的，在犀浦的地位也一直很高，当下单价1.7-2.2万，整体来说在犀浦本地属于偏高的价位。 从实地的配套和居住体验来说，万科城也不负众望，城市界面近年陆陆续续都有所改观，业主满意度也逐年提高，如果你6年后你孩子来这边自住的话，还是比较舒服的。 只不过它的问题在于一方面在犀浦属于偏高的段位了，不过这都不说了，如果小区好，价格高点也能理解，更主要的是，它位于西北方向，和如今成都向东向南的大方针，是有所背离的，这就导致今后它的能级会比较受限，城市版块的发展潜力比较一般。 所以你们要去看到底是注重当下的自住，还是注重未来的成长了。龙湖三千庭是龙泉大面的刚改代表楼盘，前段时间出台了指导价，大概1.8万吧，而实际上它的市场挂牌价大概是超过2万了，整体来说不输万科城，甚至还更高一些，但它是刚改产品，有洋房也有高层，品质上有龙湖加持，一直口碑不错。和万科城一个很大的区别在于它是东进方向的，又东又南，所以市场认可度比较高，大家对这个版块的预期也不错，如果要二选一，龙湖三千庭从综合条件来看，我认为是优于万科城的。 最后你说新都的奥园御景，我确实没查到，你说的难道是成华青龙场的奥园云璟，这个楼盘虽然是主城区，但是一方面真贵，另一方面地段偏僻，被铁路、高速和三环路三角包抄，形成了一个三角形，区域内部的综合配套，不论是地铁，还是商业等，都比较差，由来不是楼市的热门版块，从人气产业和配套预期等看，我们建议放弃。 综上，建议龙湖三千庭。建议你还是多去线下实地看房，多看多比较多分析，才好做出内心的抉择。
提问：雕叔你好，我是高新区刚一，社保14个月，想买高新区/天府新区的新盘。预算总价300万以内，如果非常值得可以400万，但压力会比较大。投资 自住，比较在意房子未来升值空间、剪刀差、交通、商业配套，请问：1.高新区：目前我有关注山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府、中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD，请问我哪个比较有希望，建议冲一冲呢？2.天府新区：我在天府新区是刚四了，有哪些比较合适的新盘可以冲一冲呢？对比高新区上面提到的几个盘，是高新区的好，还是天府新区好？3.二手房：我这个情况，是否需要考虑二手房，如果可以，二手房推荐哪个板块呢？
回答： 整体来看，你目前高新刚一，这里的刚一你要确定你社保是在高新区连续缴纳（而不是中途转来累计的）14个月，然后你的户口在高新区也是连续而不是中途转区来的12个月以上哈？ 这样的话，不论是三倍熔断的热盘还是普通的新房，你才能叫做是刚一资格。整体来看，你的社保时常不算太常，然后总的预算也不算太高，所以基本处于一个不上不下的概念，主打天府和高新的新房，还是有些难度，很多时候都只能说是抱着试试运气的想法去报名。 1、高新区的山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府，这几个剪刀差比较大，预计社保时常可能会要求比较高，你的14个月，有点悬。中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD这两个，总价比较高，中洲可能接近500万，陆肖起步350-450万，压力是大一些，如果非要二选一的话，陆肖是更合适的选择。除此之外，也可以关注一下金隅金成府，预算和你的顺位都还是比较合适的，就是捂盘很久，一直不开盘，但是可以保持关注。 2、天府新区刚四的话，更不好选了，能选到的都是些歪瓜裂枣，整体来看是不如等高新区的，但是也可以把天府新区的作为备选吧，相对来说推荐可以看看佳兆业麓山壹号、中铁悦鹿府/中铁卓越城、鹿溪樾府这几个楼盘，不论是资格还是预算还是你的多方面需求，都是比较匹配你当下情况的。 3、二手房的话当下也是可以作为备选，和新房一起推进的，但是富贵险中求，二手房当下也有很多问题，比如单价贵，比如放款难，比如指导价下首付比例高等，总之和新房相比，都是有利有弊的，不能说绝对就买哪种好，只能说是哪种缘分更先到来。 如果要看二手房的话，我比较推荐你多去看看大源（大多受制于指导价，下架了，需要去线下门店询问具体房源和楼盘信息）、市一医院（南城都汇）以及新川（中德英伦联邦、北大资源颐和翡翠府、龙湖九里晴川）几个板块的高新楼盘。 至于天府新区，现在1.5万以上的无法备案，对买家极为不利，而且天新二手房泡沫较大，存量品质楼盘也不多，所以放弃。
提问：雕叔老师好，行政学院Tod高线公园怎么样？以及行政学院TOD片区未来发展潜力如何？
回答： 万科的高线公园是TOD项目，此前是轨道交通自己操刀，后来万科加盟后，就更加有水准了，整体来说，这个板块的位置是挺好的，本就依托于行政学院做了TOD的综合开发，未来会涵盖写字楼、住宅、商业、地铁等综合配套，加上它地处东中轴，前有三圣乡，后有大面，是一个比较要塞的区域，未来的发展潜力我认为是没有问题的。 现在主要就是它还没开盘，价格体系也未知。不过从TOD项目的特性来看，应该是无法捡漏，也就是说价格不会便宜，虽然也受到热捧，但单价总价会偏高，只适合预算较高的人群。 从产品来看是17F的两梯两户小高层，面积在166-188平，而且还是精装发售，我估计起步价应该在400万以上了，会又一次沦为类似上次华熙528洋房和大平层的样子——顺销。 如果你预算是偏高的，而且也比较看好东门加上主要活动区域在东门的话，我认为这个楼盘是可行的选择，虽然是龙泉驿管辖，但是它明显更想靠近三圣乡，而东门的纯改善洋房，现在看来确实非常少了。
提问：请问雕叔，220万预算，套二最佳，锦江一区、三区、四区哪些楼盘可推荐啊？
回答： 220万的套二，只能看看一些二手房产品了，目前锦江一区主要集中在红星桥、东门大桥这一带，红星桥推荐看看大王钰城、上锦美地、城市博客VC时代这类，基本都是电梯次新房，而且梯户比也正常，是可也居家自住的。东门大桥这边可以看看蓉上坊一期、天紫界这类，由于地段更好，所以同等预算下，他们梯户比就比较高了，需要你实地感受下能否接受。 锦江三区和四区则主要集中在三圣乡、东光、东湖、攀成钢、沙河堡、川师一带，涵盖的范围非常光了，可选的也比较多，但真要说值得推荐区看的话，也比较少，可以去尝试下，比如望江橡树林（楼盘大，偏刚需）、澳龙名城（房源少，小套二）、翡翠城四期（梯户比高，跃层）、首创娇子1号（三环外，次新，孤独）。 其余的要么太老，要么太密集，整体来说体验不佳，你可以重点多观察下上述的这些楼盘即可。
提问：我已退休，天府新区普通资格，想买品质好点的套三养老。看了荣盛时代天府320万，中粮的智慧城150万，黄龙溪那边的滨江郦城130万，三个楼盘。请问老师这三个楼盘那个最有发展潜力呢？
回答： 作为退休购房者，一般贷款比较难，你有320万的预算，假设是全款，也不算低了。 还是继续说这三个楼盘，价格跨度比较大。 荣盛时代天府130平，320万，单价2.46万。荣盛时代天府在兴隆湖南侧的南侧，其实离兴隆湖比较远了，大概有个3-4公里以上，虽然产品不错，但是单价也高，总价也高，而且关键是这个楼盘相对是比较偏僻的，兴隆湖的产业和地铁等基础配套都享受不了，近期也没有地铁规划到兴隆湖南的线路，所以买了后，必然常年站岗，我认为是没有未来预期的。他这里配套太差，而且一直差，总体的人口、产业导入也会很受影响，就是一个入住率极低的偏僻改善盘。 中粮智慧城，108平清水140万，单价1.29万，整体来说视高的房子很多，是一片开发乐土，有开发商，也有人口，产业的积极导入，虽然不属于成都范畴，但是已经是眉山比较好的区域了，单价接近1.3万不便宜，比市场价和二手房偏高一些，一般来说我都不推荐，但是你非要三选一的话，这已经是最好的一个了。价格勉勉强强，虽然偏高，但还不算特别离谱，而且这里人气旺盛，还有乐高、大学城等，今后基础的配套问题不大，可以买来养老自住。 最后黄龙溪的滨江郦城120平清水，130万，单价1.08万，滨江郦城它不属于成都双流黄龙溪啊，而是属于眉山的彭山区，只是打着黄龙溪的IP，做成了一个文旅盘，单价上万在我们看来并不划算，除了去黄龙溪耍水乘凉舒服点，其余一无是处，没有人气，没有产业，没有交通医疗的配套，自住舒适度欠佳，而且会缺乏流通性，未来住着会很艰难。 总之，一定要三选一的话，我认为选择中粮智慧城吧，三个都是坑，中粮智慧城坑小一点，而其余两个坑比较大。 其实我看你的预算也不低，从130-320万，跨度都是很大的，整体来说如果你有成都的资格，即便钟爱新房，那么也是大有可选的，我们不去凑那种极致的热门楼盘就是了。 比如你320万的预算，可选的很多啊。南门可以看看兴隆湖的鹿溪樾府；西门可以看武侯新城的德商石榴春和天骄、绿城桂语朝阳、聚亿玺悦府、正荣润锦府；东门可以看二八板块的首钢璟辰里；大面的明信云珑府；十陵的华润置地时代风景等。 总之，再怎么也用不着去看你最开始说的那三种楼盘。
提问：雕叔你好，总价预算120w-130w，在考虑增值空间和自住情况下，还可看哪些区域或者有没有其他建议?
回答：你这预算，我个人觉得投资为主优先考虑东部新区，或者新津。如果你要考虑自住，可以考虑主城区二手东门安置房，因为主城区生活配套比较丰富，烟火气重，交通也方便，更有利于自住。太远太偏生活是无配套的 不适合自住。
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