突发一件令人颤抖的事件（某报社论吓人一跳）

突发一件令人颤抖的事件（某报社论吓人一跳）9月23日，银保监会相关部门负责人介绍目前防范化解重点领域相关风险的工作进展时表示：“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”；今年3月，银保监会主席郭树清曾指出“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”。这里，涉及到如何看待房地产领域、房地产行业的风险问题。“如其他风险资产一样，房地产面临着一场显见的风险定价重估和投资逻辑重塑”，“房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事”，——《准备》一文里的这两句话，直接将房地产定性为风险资产，很不严肃，极为武断。关于房地产的定位，二十大报告延续了十九大报告的说法：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。这一说法，强调了房地产（此处主要是指住房）的居住属性。但从中得不出任何称房地产是风险资产的意思。

全国各行各业，都在认真学习贯彻二十大精神。地产界也不例外。

攸克君正在埋头苦学的时候，突然看到一篇宏文，某媒体的社论《积极做好风险资产价值重估的准备》（以下简称为《准备》）。文章是写房地产的，它的标题关键词“风险资产”，通篇读下来就是要论证说，房地产属于风险资产。正文有句话，“房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事”，点了题。

我们对它的一些观点不敢苟同。以下且择几处来分析。

第一，定性武断。

“如其他风险资产一样，房地产面临着一场显见的风险定价重估和投资逻辑重塑”，“房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事”，——《准备》一文里的这两句话，直接将房地产定性为风险资产，很不严肃，极为武断。

关于房地产的定位，二十大报告延续了十九大报告的说法：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

这一说法，强调了房地产（此处主要是指住房）的居住属性。但从中得不出任何称房地产是风险资产的意思。

这里，涉及到如何看待房地产领域、房地产行业的风险问题。

9月23日，银保监会相关部门负责人介绍目前防范化解重点领域相关风险的工作进展时表示：“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”；今年3月，银保监会主席郭树清曾指出“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”。

毫无疑问，房地产有泡沫，有风险资产，有风险房企。但是，房地产有风险资产，与房地产是风险资产，一字之差，谬以千里也。

银行也有风险资产，不良贷款就是风险资产，但你能说整个银行业就都是风险资产？保险业也有风险资产，但你能说整个保险业就都是风险资产？

千万别辩解说这只是编辑手误。因为你整篇《准备》就是建立在房地产是风险资产这一主要观点之上。

第二，重估基础是什么？

房地产价值需要重估，房地产投资逻辑正在重塑，这相当于一句正确的废话。这样的废话，我们也讲过多次。

先插一句。如果房地产是被定性为风险资产，那对它要做的就不是重估，而是出清。但实际上，要出清的是房地产里的风险资产，而不是房地产本身。

《准备》列举了房地产这个“风险资产”重估的三个依据：人口数量和质量结构的调整，区域发展不均衡和区域竞争，社保福利体系的日益完善。貌似有理，但一个也没说到点子上。

这三个因素，房地产市场化以来，尤其是2003年以来，直到现在，就一直存在，你怎么解释前面十几年房地产呈单边上扬走势，而2020年下半年以来却是深度调整？

往哪个方向重估、基于什么重估呢？《准备》提出了一个响亮然而陈旧的观点：住房内生价值愈发基于房租和房租贴现率。它在此处故意文绉绉的，“住房内生价值”其实就是指房价嘛。

之所以说它陈旧，这观点早在20年就有所谓专家提出了，但几乎被群殴。懒得批驳了，就举一个例子。以房租来衡量住房内生价值（房价），很长一段时期，北京城内商品住房的收益率只有2%左右；而公认住房的收益率到5%-6%才是合理的。

这意味什么？这意味着，北京城的房价要降一半以上，才能达到《准备》提出的基于房租和房租贴现率的住房内生价值重估，几乎是地震了。

这是多么可怕的前景。别的不说，这种观点与中央对房地产市场的指导精神是相违背的。7月28日中央政治局会议提出，要稳定房地产市场。

此外，《准备》提出基于房租和房租贴现率来重估住房内生价值，还是一种投资逻辑；但住房回归居住属性，主要是消费逻辑。你看，在这里，它又自相矛盾了。

第三，主要论调不合时宜。

《准备》在最后苦口婆心地提醒：投资者需做好不动产定价重估的积极准备，各地应把握住政策激励的头寸，避免过犹不及的诱多，扼杀当地经济的活力和透支长期的增长潜能。

“投资者需做好不动产定价重估的积极准备”——乍一看，好像也是正确的废话，但仔细想，大有问题。

它说的投资者，是房地产股票的投资者，还是住房的购买者？联系后文来看，应该是指住房的购买者。那么它再一次成功实现了自相矛盾：因为前面强调了住房正在回归住房属性，购房者不应该被视为投资者。

不动产定价重估——作者一会儿是资产定价，一会儿是不动产定价，绕得很。说的其实就是房价要重估。而按照它前面说的，重估要以房租为基础，也就是，现有房价要下跌，并且跌幅不小。“投资者需做好不动产定价重估的积极准备”，换句大白话，它是说，不管是购房者还是投资者，都要为房价（大幅）下跌做准备。

按照它的逻辑，下面的话就顺理成章了：各地应把握住政策激励的头寸，避免过犹不及的诱多——房价要下跌了，各地还出台各种激励政策，让大家去买房，这不是股市里典型的诱多行为吗？估计很多地方政府看到这句话，会出一身冷汗。

出冷汗的，不只是地方政府。地产界和购房者也会发抖。

也许不排除有些地方的房价还会继续调整。但当前房地产市场需要的是稳定信心，稳定预期，而楼市稳定又关系到稳住经济大盘。这个时候，你放出这种论调，非常不合时宜。