如何成为客户心中第一经纪人（经纪人与客户的高效沟通）
如何成为客户心中第一经纪人（经纪人与客户的高效沟通）松江大学城的学区房很好，均价在3.8万。九亭发展的很好，配套成熟，均价在4.3万；上海户口限购两套。外地户口限购一套，且社保或税单满五年并结婚。在松江，沿着9号线有很多区域，前面是九亭、七宝，中间是泗泾，后面是松江大学城、松江新城。
为客户推房子，不能只是了解预算和户型。
初见客户，经纪人只是了解到客户想要个价格便宜，楼层好，交通方便，近地铁的。
但很多时候，客户自己也不清楚他真正需要的是什么，毕竟平时工作忙，对房产关注的不多。
这时候就需要经纪人用专业知识来为客户梳理情况。
上海户口限购两套。
外地户口限购一套，且社保或税单满五年并结婚。
为什么要选择这片区域？在松江，沿着9号线有很多区域，前面是九亭、七宝，中间是泗泾，后面是松江大学城、松江新城。
九亭发展的很好，配套成熟，均价在4.3万；
松江大学城的学区房很好，均价在3.8万。
如果预算足够，有150万的首付，肯定是推荐商品房，松江大学的上外松外的学区房是首推。
但是如果只有200万的预算，商品房是很好，但是买不起呀！就连泗泾地铁站附近的金地褐石苑都买不起，只能选择佘山地铁站附近的动迁房了。
首套/二套首套首付35%，
二套首付50%（230万以下）或70%（230万以上）
首套契税一个点，二套契税三个点。
居室/面积要求如果两房和三房价位差不多，很多人会选择三房。但是如果只有夫妻两人，外加一个宝宝，两房足够住了。
230万能买到新凯三期、四期和五期所有的两房，精装修，任意楼层。
但是230万能买到的三房就不多了，虽然有，但是有点勉强。
如果是夫妻两人，再加上老人和孩子，想让老人帮忙带孩子，买一个84平的三房是可以的。也可以选个大两房，改成小三房。毕竟价位是合适的。
购房原因是刚需还是投资？
如果是刚需，最好选择小区周边配套齐全，生活交通方便的地方。
如果是投资，最好是选择较新的小区，周边配套不全，还有升值空间；并且这些地方的房子并不贵，完全能做到以租养贷，比如紫薇茗庭。
为什么要电梯房？如果客户目前在住的房子是楼梯房，那么他就想要个电梯房；
如果他住的楼层太高或太低，那么买楼梯房一定会选择2楼或3楼的。
如果想买好楼层的电梯房，那么客户目前在住的楼层可能不会很好。
很多客户就是这种情况，对目前的居住的环境不满意，买房子的时候一定会选择和在住户型不一样的。
一楼可能会潮！顶楼可能会漏水！
不过很多小区楼栋下面是空的，楼顶是拱形的，所以有合适的房子也是可以考虑下的。
为什么要近地铁？近地铁的房子贵，稍远点的价格便宜。如果预算足够，肯定是买近地铁的房子，即使你目前不需要，近地铁总是会方便很多。
地铁1公里：32000元/平米
地铁2公里：29000元/平米
地铁3公里：26000元/平米
现在的情况/位置买房子最好是离工作单位越近越好，如果在浦东上班，泗泾和杨浦的房子都可以，而杨浦距离浦东更近。
其他另外还有的是，客户手里有多少钱？是否能立刻支配？是否需要先卖房在买房？征信、流水还款能力如何？对中介费是否认可？对价位、地段、品质的要求？
当约到客户来看房了，还要确定客户的出行方式，几个人来看房，谁是决策人。
最后等客户快要到了，经纪人要准备好带看工具包，包括：鞋套、测距仪，带看报告书，充电宝、饮用水、十二大安心服务承诺、交易流程表、税费表。
一般经纪人给客户推荐房子，无非是问问客户的预算和户型，然后在按照价格找几套房子带你看房。
这存在很多的盲目性和随机性，在不了解客户的真正需求时，随便找几套房子带看，是对自己，对客户的不负责，既耽误了时间，又无法成交。
没有十全十美的房子，无论客户看再多的房子，总会想着下一套比这套房子更好。或者是想买笋盘捡个漏，但就目前来看，有更多的客户在持币观望，抢到好房子的概率大不。
有很多客户只看两套房子就能成交，被称作“一枪头”。大多是因为客户的目标很明确，经纪人配房很准确，一击就中。
