为什么青年公寓便宜（火得一塌糊涂的青年公寓）

为什么青年公寓便宜（火得一塌糊涂的青年公寓）但新派公寓找到了一种折衷做法。而在国内，由于金融环境没有完全放开，通过金融手段把流动性较低的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产进行交易（也就是REITs模式），还无法真正实施。从青年公寓到金融产品而新派公寓的玩法代表的是长租公寓行业的另一个发展方向——产品金融化。这类玩法最早兴起于国外。通常，基金公司对这类持有型物业进行逐层被收购，随着物业不断升值，投资回报增加，再将物业转手以赚取足额回报。

在小编看来，YOU 是传统长租型公寓的升级版——不仅满足租客的住家需求，更满足了他们的社会需求（归属感）和尊重需求（圈子认同）。因为YOU 不只是一款租赁式的公寓产品，更是一款社交型产品。

即使链家自如寓、成都优客逸家也设计了宽敞的大厅，但他们主打的仍然是“公寓”，而YOU 主打的却是社交。

300㎡的大厅，仅这一个设计就完全区别于传统的长租公寓产品（传统产品不会做这么大的公摊）。而健身区、桌球台、放映区、吧台，每个月都有的“五同会”、家友生日派对、节日派对、公寓天台BBQ等，让YOU 看上去更像是一个年轻人会所。而事实上，这里的租客“大部分时间都在大厅里渡过，房间只是用来睡觉的地方”。

也就是说，在YOU ，产品的社交功能＞居住功能，这体现出新一代租赁式公寓产品对90后年轻人在社交需求和圈子文化的迎合。

从青年公寓到金融产品

而新派公寓的玩法代表的是长租公寓行业的另一个发展方向——产品金融化。

这类玩法最早兴起于国外。通常，基金公司对这类持有型物业进行逐层被收购，随着物业不断升值，投资回报增加，再将物业转手以赚取足额回报。

而在国内，由于金融环境没有完全放开，通过金融手段把流动性较低的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产进行交易（也就是REITs模式），还无法真正实施。

但新派公寓找到了一种折衷做法。

2013年，新派公寓的创始人王戈宏与赛富基金合伙人阎焱共同发起了“赛富不动产基金”。用“基金做收购，品牌做管理”的模式，一期基金以2.2万/㎡的低价在北京CBD整栋买下森德大厦，次年改造为新派公寓CBD店；新派公寓管理团队则负责对公寓进行统一品牌包装、管理运营，同时每年向赛富不动产的LP（有限合伙人）支付不低于3.5%的租金回报；

四年之后，一期基金到期，LP的股权将会被散售或者整售。赛富不动产为此做出一份股权回购协议。据王戈宏估算，一期基金的平均年化回报率将超过10%，有望达到13%。

在小编看来，新派公寓的这套新玩法虽这不是标准的REITs模式，但已突破了现有政策环境的桎梏，将长租公寓做成了一种金融产品，在相对封闭的环境下进行交易流通，实现轻资产运营和资产的长期稳定收益。

面临的问题

虽然，新玩法给整个长租公寓市场带来了新活力，但这些新玩法也不得不面临一些“大考”。

比如YOU 模式。在明源君看来，社区概念不是一个简单的大厅和几张椅子、几瓶啤酒就能支撑。那么，未来的YOUI 在规模化扩张过程中，是否能找到足够体量的目标人群？是否能做出足够丰富并能满足需求的商业配套？是否有一整套科学合理的服务运营体系来运作？等等，都是YOU 在实现“大社区平台”路上需要解决的问题。

而对于长租公寓整个行业来说，最大的难题就是集中式公寓的拿房困境。还是以YOU 举例，要实现社区型公寓的前提就是整租，而整租的前提是你能整栋地拿房。那么，整栋租赁的空间资源在哪里找？生地开发不可能，就只能在存量空间。但整栋租赁就意味着更多的物权人，这就为其顺利拿房生成了第一道障碍。第二，如果拿商业用地或产业用地，这本身就是价值倒挂，在高企的土地成本下，YOU 的利润还剩几何？第三，随着这个市场的日趋火热，更多竞争对手的加入也将托高物业成本。

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