陕西房价走势最新消息（陕西省房价8月下跌6）

陕西房价走势最新消息（陕西省房价8月下跌6）03 ｜西安vs陕西陕西楼市从领头到拖后腿。陕西省房价的跌幅大大超过全国。02 ｜1-7月vs8月陕西省8月份楼市的跌幅显著大于1-7月

陕西省西安市钟楼

01 ｜陕西vs全国

8月份，陕西省楼市的表现弱于全国。

根据国家统计局8月份的同比数据：

• 陕西房价下跌5.5%，全国涨4.8%
• 陕西交易面积跌21.7%，全国跌24.5%
• 交易金额跌26%，全国跌20.8%

陕西省房价的跌幅大大超过全国。

02 ｜1-7月vs8月

陕西省8月份楼市的跌幅显著大于1-7月

• 1-7月房价涨0.7%，8月跌4.8%
• 1-7月交易面积跌18.4%，8月跌21.7%
• 1-7月交易金额跌17.8%，8月跌26%

陕西楼市从领头到拖后腿。

03 ｜西安vs陕西

西安楼市走出一波独立行情。

根据国家统计局《70城房价指数报告》，尽管涨幅有所收窄，西安的新商品住宅房价在8月份仍然有3.6%的涨幅，在全国省会城市中也属于涨幅高的。

涨幅最高点是2021年6月，为8.2%。

04 ｜陕西楼市必将进一步下跌

陕西楼市在8月份的大跌仅仅是一个开始，病来如山倒。

1）2021年基本数据

省内房价均价9680元/平米，位列全国第9，但是经济发展没能和房价匹配：

• GDP全国排名第14
• 人均GDP全国排名第12
• 人均收入全国排名第19

2）房价收入比

以陕西省2021年的数据为基数：

• 房均价9680元/平米
• 人均年收入28568元
• 城镇人均居住面积39.72平米

房价收入比=房价*居住面积/年收入，以此公式算出陕西省房价收入比是13.46，即不吃不喝的前提下，买一套房需要13.46年。

国际上公认的合理比值为“3-6”，陕西超出了一倍多。

4）失去人口红利

2018年以前，陕西每年的人口增长20-30万人，2019年开始缩小增长幅度，2021年出现了负增长。

2021年陕西的人口自然增长率0.51‰（出生率-死亡率），按照前一年3955万人的基数算，自然增长人口为20万，那么人口净流出达到了21万。

楼市失去人口红利无异于瘸了一条腿。

5）在建商品住宅库存高达7年

根据国家统计局截止8月份陕西的数据，

• 本年住宅施工面积19809万平方米
• 其中竣工面积696万平方米
• 本年月均销售面积225万平方米

可以算出，当前施工中的面积为19113万平方米（=本年施工面积-竣工面积）

施工中的面积够卖55个月，7.1年！（=施工中面积/月均销售面积）

即便最大程度减去2年的期房，开发商手里面还未销售的库存也达到了5.1年！

开发商资金链堪忧。

值得注意的是，1-8月份新商品住宅销售面积达到1799万平方米，但是竣工面积仅696万平方米。

6）近十年投资过热未消除

以2012-2021和2002-2011两个十年对比。

陕西省房地产投资增长了415%，GDP增涨了257%，比值为1.62。

这个比值是评估投资热度造成的楼市泡沫，比值小于1时没有泡沫，1-2有可控泡沫，大于2为严重泡沫。

可见，虽然没有到严重泡沫，但陕西省的投资过热仍未消除。

综合以上6点，陕西省的楼市继续下行才能弱着陆，开发商在年底很可能降价跑量保住资金链。

05 ｜西安的房价会跌吗？

西安的情况和陕西类似，简短概括。

根据国家统计数据，2015年至今，房价从6221元/平米涨到了14777元/平米，涨幅达到了238%

而同时段，西安市的GDP仅增长84%，省内城镇居民收入增长54%。

西安能维持房价的前提是大量人口流入来补充需求和购买力。

但当陕西整体人口规模萎缩时，其它省市能被虹吸的程度也大大减少，那么西安只剩自己负隅顽抗了。

今年显然是难上加难，所以房价下跌是时间问题。

西安城市风光

结语：

房价保持稳定增长的前提是经济发展的速度和楼市发展速度相当。

陕西省不管从经济基本面还是人口增长上逐年落后于楼市，毕竟有一场滑坡才能消化掉泡沫。

因此，楼市8月的下滑只是一个开始。

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