上海城市等级提升的原因（是如何一步步晋升为上海主城区的）
上海城市等级提升的原因（是如何一步步晋升为上海主城区的）的确，颛桥如今的地位很大程度上取决于位置优势：什么五大新城啊、临港自贸区啊，别和我比出身和地位，容易内伤。颛桥，什么时候这么值钱了？回顾颛桥的发展史，雪莉想用一句话总结，那就是：别管我行不行，我爸是闵行，我兄弟是莘庄，我们一家人几乎都是未来的主城区，我卖这个价钱还不合适吗？
大家好，我是雪莉。
在最近的新房市场上，颛桥风头正劲，甚至在第六批新房中成为闵行唯一出战的选手。
唯一不等于将就，星河湾继续走高端优雅风，宝华紫薇花园受万众期待，华发四季半岛利用价格优势正在稳稳接收着客户。
而这个所谓的价格优势，也已经高达6.4W/平，就这价格还让开发商不断叫苦呢，毕竟拿地时的楼板价就高达40558元/平。
颛桥，什么时候这么值钱了？
01回顾颛桥的发展史，雪莉想用一句话总结，那就是：
别管我行不行，我爸是闵行，我兄弟是莘庄，我们一家人几乎都是未来的主城区，我卖这个价钱还不合适吗？
什么五大新城啊、临港自贸区啊，别和我比出身和地位，容易内伤。
的确，颛桥如今的地位很大程度上取决于位置优势：
上接莘庄、下接老闵行，如果说莘庄的位置是“上海的中心”，那么颛桥的位置可以算作“闵行的中心”。
只要闵行想要发展壮大，怎么都绕不开颛桥这个位置。
当然，比起主城区的title，实际上的颛桥更接地气——离成为真正的主城区还有些距离呢。
历史上的颛桥，无论是归属于松江县还是上海县，都不是发展的重地，过去遗留给颛桥的反而是浓浓的烟火气。
1942年日伪“清乡”，颛桥镇开始兴建米市，全镇开了200多家米摊。
到了1949年，颛桥镇上的各类店铺发展到149家，柴米油盐、日杂百货，热闹非凡，但到了50年代中期就衰落到只剩27家了。
后来随着沪闵路的辟建和社办厂的发展，商业日渐繁荣，不过这种接地气的商业形式到了现在已经完全不够用了。
如今的颛桥是在2000年由原颛桥和北桥镇合并而来的，而二者都不是闵行重点发展的地方。
颛桥的优势在于周边的邻居都十分强大，而颛桥只需靠着辐射区的能量就足以享受到红利了。
孟母三迁，不是没有道理的，咳咳，跑题了。
颛桥南侧的老闵行，是闵行的前身，有着三千多年的文明积淀，在明末清初就被列入重镇，有着上海城郊首镇的美名。
在新中国成立后，闵行政府更是对老闵行给予厚望，引入了当时十分重要的工厂，我国能源装备产业就是从这里开始的。
虽然进入信息化时代，这块飞地迅速被其他板块的发展追上，但无论是现代化商业还是医疗资源，老闵行都要比颛桥先行一步。
颛桥北侧连着春申和莘庄，前者有着重量级学区和成片不错的房子，如今的二手房挂牌价高达8-9W/平，四大居住示范区的名头可不是白叫的。
而后者更是闵行的大儿子，莘庄在十四五规划中被定位成城市副中心，和虹桥的定位一致，但成熟度远超虹桥。
不过因为房子普遍上了年纪，目前二手房挂牌价普遍在7-8W/平，品质高一点的房价可达9W /平。
从房价而言，颛桥的定位高于东西两侧的吴泾和马桥，不过很好理解，资源和人口一般都是先顺着地铁线路发展的，吴泾和马桥长期没有地铁，内生性十足，除个别学区房外，大部分的房子房价偏低。
但吴泾拥有大学城和紫竹科技园区，而颛桥和马桥交界处则是莘闵工业区，加上北侧的莘庄工业区和南侧的老闵行工业基地，颛桥可谓是一块被产业区包围起来的地方。
虽然地处偏僻，但紫竹科技园区内不乏很多世界500强企业，大学城里也自带很多高学历、高收入的教师等家庭，而颛桥内部的上海航天研究院更是为本地提供了相当的购买力支持。
所以颛桥虽然距离市区很远，但四周都有潜在的购买力支撑，邻居们的“强大”倒逼的颛桥也变得强大起来——搞好居住氛围，建好房子，等着承接产业区人口的居住需求即可。
不管闵行政府的能力有多强，板块发展到底还是要遵循资源互换、先近后远的原则。
离市区更近的古美、金虹桥、金汇等地能够依靠市区资源发展迅猛，颛桥自然也能依靠周边大哥哥们的带动提高自身定位了。
难得的是，颛桥自己的发展也能跟上脚步：
房子品质比不过春申和古美，但胜在密度低、能连成一片；
配套资源比不过莘庄和七宝，但胜在这几年正在逐一补足、生活无忧。
比上不足，比下有余，和房价一样。
先看资源。
2003年年底5号线通车，沿着沪闵路正好通过颛桥板块的正中央，这也导致后续的开发商先从地铁两侧建房，尤其是没有多少工厂的东片区，率先得到发展。
5号线被称为1号线的延伸线，虽然能级低，但一定程度上让颛桥和外界产生了紧密的联系，更让颛桥有了很多地铁房。
当市区的人顺着地铁走到莘庄，发现这里的房价已经偏高时，他们还可以接着坐5号线来到颛桥，寻找安家的机会。
当然，偌大的南闵行（不包括浦江镇）只有一条5号线怎么够用，早晚高峰拥堵是必然，好在现在有了15号线的补充，未来还会有嘉闵线直通虹桥。
自驾交通比地铁方便多了，嘉闵高架、沪闵公路、沪金高速和不远处的虹梅高架南北向分布，保证了自驾的便利程度，东西向还可通过申嘉湖高速直达浦江镇、浦东等地。
从颛桥自驾至外滩、人民广场、陆家嘴等地，都可控制在一小时内。
上段提过，颛桥不缺商业，尤其是西部老镇的底商和社区型商业分布密集，烟火气十足，足够日常使用。
但颛桥曾长期缺大型现代化的商业中心，毕竟年轻人周末约会不会只想去楼下吃一碗沙县馄饨就够了的，所以2017年建成的颛桥万达从开始初就不缺人气。
毕竟商场选址时肯定会选择意向客群足够多的地方，西区今年才开始了老城旧改的行动，万达自然建在了商品房集中的东区，住在西区的人想逛街只能步行或开车去东区万达商圈了。
颛桥的教育资源比莘庄、春申低一等，但背靠闵行爸爸，这里也不是完全没有好学校的。
田园外国语中学在2017年年底被星河湾双语学校托管，田园外语实验小学近几年也颇受家长好评，于是颛桥东区北侧的小区也可以被称为双学区，如好世凤凰城等。
相比之下，对口普通颛桥中学的东区南侧小区在学区溢价上就只能吃亏了，比如招商雍华府。
颛桥西侧老镇的人也别着急，这里有被徐汇区高安路一小托管的鑫都小学和秉承七宝中学办学理念的七宝鑫都实验中学，目前中学的口碑高于小学。
虽然七宝鑫都实验中学归属莘庄工业园区，但也对口颛桥的天恒名城、鑫峰苑等小区，据说新房华发四季半岛拿地时开发商就在和这所学校交涉，希望争取自己未来学区房的可能性。
颛桥唯一缺少的就是优质医疗资源，唯一一家市级的第五人民医院坐落在老闵行，想去三甲医院还需前往市区或古美等地。
总之，颛桥的配套资源在外环外算是比较优质的，至少能够在当下就满足人们的衣食住行的需求。
再来看房子。
光靠资源还不足以能留下人来，还需要搭配好房子，至少要有一个明显的特质能够吸引人来。
颛桥的房子就有一个明显的特征——低密度。
这里的商品房主要集中在东区，普遍在2000到2010年间建成的，容积率普遍在1.6以下，个别小区容积率低至1以下。
而且大部分小区都是别墅 小高层的设计，没有高楼林立、没有密密麻麻，街道整洁、环境清幽，和西区的颛桥老镇烟火气形成强烈反差。
因为资源、商品房集中，城市界面统一，颛桥东区向来是吸引外部人口的主要地方，但今年随着西区两大大规模新房的入市，未来颛桥西区的潜力也值得期待。
因为房子类型很多，无论是几千万的别墅，还是500-800万的刚改品质房，还是500万以下的刚需老小区或一房，在颛桥都有可以选择的房源。
但毕竟事关安家大事，雪莉需要强调一点，虽然环境污染没有吴泾严重，但颛桥部分地区的空气、水等也存在一定的污染情况。
尤其是西区靠近工业园区的地方，毕竟这里还是存在一些涂料厂、造漆厂等工厂。
综上，颛桥是一个相对成熟、未来又可期的地方，房价跨度广，但目前的城市界面仍旧呈现些许乡村风格的地方。
上海开埠近200年，能够体现上海风情的核心地也就那么几个，不是所有板块都能成长为外滩的。
03所以颛桥的房价贵吗？
现在颛桥新房最高6.7W/平，二手房经过适度降价，现在均价5-6W/平，个别有溢价的房源挂牌价可达7-8W/平，还是贵的，尤其和眼下的城市界面不匹配。
但房价泡沫不大，和徐泾相比，这里的价格都有实打实资源的支持，短期可能会有动态变化，但长期来看房价大概率会稳中求升。
颛桥的房价有上限吗？
当然有，我们一般认为房价是由房子 资源溢价 地段价值组成的，颛桥的地段和资源不如莘庄，在房龄相差不大的情况下房价上限不应超过莘庄。
差不多的房子，只要房价不超过莘庄就是合理的，当然新房价值还应该和同批次全市的新房对比。
那什么样的需求适合在颛桥买房呢？
雪莉认为，虽然颛桥目前仍具有一定的内生性，但随着房价的轮动，西南部市区就业的普通刚需家庭也可以适度考虑这个板块。
尤其是500-800W的预算段内，在颛桥还有可能找到兼顾资源和品质的房子，而且现在的房价相比去年涨幅最疯狂时有所下降，正是大浪淘金的时候。
但有投资意向的人当下不太建议颛桥，板块已经趋于成熟，利好已经释放，性价比不高。
而且闵行接下来还要全力开发华漕等地，颛桥依旧不会是发展的重点。
欢迎大家留言讨论、点赞支持~
部分图片来自网络~
