调研笔记接棒城南上市量（调研笔记接棒城南上市量）
调研笔记接棒城南上市量（调研笔记接棒城南上市量）2从城南近三年涉宅用地土地成交量分析，城南板块2016年至今共成交涉宅用地计容建面172万方，其中铁心桥西善桥板块成交123万方，占比高达72%。其中，猪年首场土拍中，西善桥G02地块经过58轮竞拍，被世茂拿下，成交楼面价16620元/㎡。从房企拿地到项目开发周期分析，未来一两年铁心桥西善桥都是城南板块上市量的绝对主力。铁心桥西善桥接棒城南上市量1城南各小板块涉宅用地成交分析
进入2019年，铁心桥西善桥板块热度升温，逐步崭露头角。从中海城南公馆因产品差异，突破“限价”且热销；到猪年首场土拍，西善桥G02地块经过58轮竞拍，被世茂拿下；再到片区内纯新盘接连入市，改善项目增多。在存量见底的城南大板块内，铁心桥西善桥片区强势突围，大有接棒城南上市量，通过多项利好提升片区价值之势。
城南存量见底
截止到上周，南京商品住宅存量为412万方，其中，江宁、浦口、高淳为库存主力，库存量稳居60万 ；城南存量见底，商品住宅存量仅约5万方，占比全市库存仅约1.2%，去化周期仅2个月，区域库存严重不足。
进一步分析南京各板块近三年商品住宅供求可以发现，城南供求比仅0.83，供不应求态势明显。同时，城南供求量也处于全市较低水平，供求量仅高于城中、城东、仙林这几个板块。城中、城东、仙林（不含青龙地铁小镇）这几个板块商品住宅开发已基本成熟，板块内可供开发用地少，在售商品住宅项目少。城南核心区也是这样。不过，近两年铁心桥西善桥片区随着在土地市场的热度升温，逐步在城南板块崭露头角。该片区由于地段位置优越，加之板块通过对低效用地的更新再利用，后期可供开发地块较多，目前吸引了龙湖、中海、招商蛇口等品牌房企进驻，是城南新兴崛起的潜力板块。
铁心桥西善桥接棒城南上市量
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城南各小板块涉宅用地成交分析
从城南近三年涉宅用地土地成交量分析，城南板块2016年至今共成交涉宅用地计容建面172万方，其中铁心桥西善桥板块成交123万方，占比高达72%。其中，猪年首场土拍中，西善桥G02地块经过58轮竞拍，被世茂拿下，成交楼面价16620元/㎡。从房企拿地到项目开发周期分析，未来一两年铁心桥西善桥都是城南板块上市量的绝对主力。
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城南各小板块商品住宅上市量分析
通过近三年城南住宅上市量分析，铁心桥西善桥板块在这两年住宅供应占比上升速度较快，2017年商品住宅供应套数占比上升至23.6%，2019年至今占比达26.5%，且随着后期片区内新盘的逐步入市，这一数据呈现扩大态势。片区内龙湖天钜、和峰南岸等均预计近期首开入市。
多项利好助力片区价值提升
铁心桥西善桥板块地处雨花台中部，与河西南隔宁芜公路相望。从地段位置来看，铁心桥西善桥位于南京河西南及南站之间，随着龙翔大道的开通，从这个片区到河西南及南站都较为方便。加之宁和城际的开通，板块再迎地铁利好，通达全城。不过由于片区前期没有整体规划，内部多是拆迁安置房及小产权房，以老旧小区为主，片区形象一般。
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规划利好助力片区价值提升
“两桥板块”是雨花台近期建设规划确定的重点改造地区之一，是南京城建"十三五"规划重点更新区域。"未来新格局"中明确指出铁心桥-西善桥与鼓楼滨江、铁北、燕子矶作为重点更新的板块，首次将两桥与鼓楼滨江等热门板块并驾齐驱，这次官方的"划重点"，意味着南京城市格局已经打开。在未来，城市迅猛向外围发展，新城、新板块的崛起不可阻挡，两桥的更新改造计划已被提上日程，板块建设步伐加快。
软件谷效果图
同时，从2010年起，南京市开始在雨花台区正式启动建设中国软件谷并将其列入“十二五”新兴产业发展规划。铁心桥西善桥板块恰好位于软件谷两大地块的中间地带，是软件谷最具活力的辐射区域，未来将产生强大的居住需求。南京软件谷总面积73平方公里，总投资超过550亿元，2016年实现软件与信息服务业收入1900亿元。目前，园区已有阿里巴巴、趋势科技、神州数码、宝信软件、宏图三胞等一批信息服务业企业落户，带动了电子商务、数据处理等产业集聚发展。阿里巴巴“云计算中心”将建成国内最先进的“商业云”体系，规模匹敌谷歌（Google）的服务器集群。后期随着软件谷的落地，将涌入大量的优质人才，这些人才会形成巨大的自住购买需求，这样的需求对于板块的价值将有重要提升。
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改善产品助力板块形象提档升级
值得一提的，区别于片区原先多保障房的传统印象，片区产品也逐步面向改善。除绿城云栖玫瑰园为纯低密住宅外，前期由于产品差异性突破“限价”的中海城南公馆以及刚刚公开样板间的龙湖天钜均主打改善类产品。在此就不一一赘述了，后期我们单独分析下。
目前铁心桥西善桥片区已经形成了比较浓厚的生活氛围，相比一些新板块来说，其居住便利性还是很高的，适合周边改善客群。随着S3号线的开通，中海、龙湖、绿城、招商蛇口、世茂等品牌房企扎堆进驻，对于片区提振将起到积极的作用。改善产品的入市，也将助力板块形象提档升级。
