深圳回迁房户型（04深圳回迁房全面解析）
深圳回迁房户型（04深圳回迁房全面解析）▲A类改革开放30年后，深圳土地供应量逐渐紧张，这就迫使深圳不得不以城市更新的方式获得大量的土地。这种旧改的方式，造就了很多回迁房。这是深圳特殊时期、特殊条件下形成的产物。只不过早些年的回迁房，体量相对比较小。一经放出，村民内部的亲戚朋友就足够消化了，流入市场的基本也是内部消化。随着近几年深圳的存量土地的开发超过新增土地供应，城市更新（俗称“旧改”）作为存量土地供应的重要来源，慢慢有了规模，市场上的流通也越来越多。2013年以后，回迁房在深圳土著的圈子中，已经家喻户晓。而且关于回迁房，也说了的不少，很多朋友也自己调查了很多，今天就提出的问题再做一次统一解答。首先先分清楚，回迁房有哪几类，哪一类是能够确保不需要名额，又能做到非常安全的。
序言最近看到市面上，一些所谓的线下房产商学院，动辄上万的房产课程，对房产小白“割韭菜”。这些对我们职业玩家看来，可以说的基本常识的东西，被一些别有用心的人加以美化包装成财商“高大上”的干货当成宝，通过线下几万的阶段课程来割韭菜。对此，实在是看不下去了，接下来的时间里，我会将市面上你们所能够听到看到的所有所谓的干货全部公布与众，我一直一贯的主张就是，知识本身是廉价的，就该回归于大众，真正有价值的，是驾驭知识的能力，而不是靠贩卖知识牟利，甚至别用用心去引导购房者消费自己藏在背后做ABC的房源，真正有价值的建议，是要让购房者了解自己的边界能力，而不是被别有用心的设计成“定向购房消费”。希望大家在不断的学习过程中，不求能全部理解吃透，能让自己不容易被人忽悠，已是学有所获！
这一课时，说说什么是回迁房。
历史背景改革开放30年后，深圳土地供应量逐渐紧张，这就迫使深圳不得不以城市更新的方式获得大量的土地。这种旧改的方式，造就了很多回迁房。这是深圳特殊时期、特殊条件下形成的产物。只不过早些年的回迁房，体量相对比较小。一经放出，村民内部的亲戚朋友就足够消化了，流入市场的基本也是内部消化。
随着近几年深圳的存量土地的开发超过新增土地供应，城市更新（俗称“旧改”）作为存量土地供应的重要来源，慢慢有了规模，市场上的流通也越来越多。2013年以后，回迁房在深圳土著的圈子中，已经家喻户晓。而且关于回迁房，也说了的不少，很多朋友也自己调查了很多，今天就提出的问题再做一次统一解答。首先先分清楚，回迁房有哪几类，哪一类是能够确保不需要名额，又能做到非常安全的。
▲A类
业主已持有房产证，这种回迁房可以正常在交易所过户更名，接受相关部门的认可和监督，对于购房者来说和普通二手房交易一样，非常安全。缺点是价格高（跟市场商品房同价）。
▲B类
业主只有开发商的回迁补偿协议，买卖的是回迁权，而非真正的房屋过户。这类具体有两种交易形式。
一是直接和回迁民签订协议，先付部分房款给业主，约定在房产证出来后进行过户，届时付清剩余房款。这种交易不能贷款，需要名额，且先付款比例很高，一般在总房款的七八成，有一定风险，且业主也不能保证什么时候能够真正过户，后续争议隐患大，虽然有律师见证，但笔者不建议考虑。
二是交易时直接通过开发商更名确权，一次性付给原业主所有房款，房产证上就直接是购买者的名字。购买者也成为原有回迁村民的一员，这种权属变更还会得到开发商承认、政府认可，在国土部门备案，有国家信用背书，相当于买了一套期房。这种交易很安全，但周期还是关键问题，周期合适价格合适的项目非常少。
要核查清楚以下几个问题：
1.通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质；
2.要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实（在村委、开发商以及测量部门三部门核实）；
3.明确该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁，不投资危房改造；
4.明确该回迁房所占用土地是划拨用地还是出让用地，如果是划拨用地在办理回迁房的产权过户手续时需由买受人补交土地出让金；
优势和保障
回迁房优势和保障
常见的疑问Q：房子交易安全吗?
答：房子交易百分百安全，交易流程是先向支付3-5万诚意金，再向原村民报备，原村民再向村委报备，村委则向开发商报备，整个过程一周内完成，即可与开发商签定正式回迁房补偿协议，然后再付款。
Q：确定是商品房吗?
答：确定是百分百的商品房，这种案例并不鲜见，早就普及整个深圳了，比如早期的岗厦村、田面村、蔡屋围村、大冲村等不胜枚举。这些村在拆迁之前，当时都有许多村民把自己的房子卖给外地人，如今，这些外地人当时买到的农民回迁房早已变成红本商品房，身价倍增，个个赚得盆满钵满，充分享受到深圳城市更新二次再开发的红利。因此，才大力推荐。但请会员朋友们放心，凡是经过政府获批拆迁旧改的、所有区域的回迁房最后在交楼时都会变成商品房，这是常识问题，不必担心。
Q：这么赚钱为什么还要卖呢?
答：原因就是政府主导城市更新，开发商必须配合村民拆迁。回迁房是少量的，并非像新房一样批量出售、它只是部分村民手上有大量的拥有权、又急需用钱时拿出小部分拥有权变现，所以详细了解回迁房过后，投资者懂得捉住时机才行。这样方便拆迁的方式逐步形成了成熟的市场，得到了政府、开发商以及村委的认可，在这方面其他城市还无法和深圳相比，深圳灵活性和政府的高效性确实全国第一，所以不用太担心进度或旧改不了的问题。
Q：确定是住宅吗?
答：确定是住宅。这些在开发商提供的【拆迁补偿协议】合同中都有明文规定，毫无争议可言。
Q：确定能过户到我的名下吗?
答：确定可以过户到私人散户买家的名下，不管你有无名额购买，不管你目前持有多少房产都能够购买，而且不占用你现有的购房指标。具体过户的流程是村委向开发商报备，开发商与散户买家签署回迁房补偿协议后，将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。交房后，房管局会根据开发商提供的资料制作房产证，确定是红本住宅商品房。
Q：户型怎么选?
答：户型是根据自己需要的面积匹配，比如想买大三房则选100平米左右，届时等户型公开后再来挑选，如果没有100平米的户型可以选择，则选择最贴近100平米的面积，如106或95平米。根据合同的规定，实行多退少补原则。
Q：朝向与楼层怎么选?
答：目前不确定那个朝向与楼层，待交楼时与众多的回迁户进行统一选房，采取公开、公平、公正的抽签形式进行，完全靠运气，运气好抽到朝南的则会比较值钱，至少比市场价会高出5%左右，抽到朝西北的也不能有意见，城市更新旧改的回迁房就是这个游戏规则，你既然选择了购买旧改回迁房就得接受。
Q：如果烂尾怎么办?
答：城市更新旧改的回迁房不存在烂尾。
其一，品牌保证，信心标志。你有听说过星河、万科等大品牌开发的房子存在过烂尾的现象吗?市场从来都是一线品牌收购中小品牌的烂尾楼，不曾看见一线大品牌的房子烂尾被人收购。
其二，旧改回迁房开发商在对旧改房拆迁之前需要向当地政府打10%以上的保证金。不怕一万，就怕万一，万一开发商中途出现了资金危机怎么办，这时政府就会拿出开发商早期被监管的保证金进行输血，确保回迁户的房子优先建好，顺利交楼。否则，回迁户村民一闹事，当官的日子就不好过了，维稳是一项政治任务。因此，在实力、品牌、保证金、政府监督等多项措施叠加下，开发商的旧改回迁房根本不存在烂尾的可能性。
Q：如果合同期内交不了楼怎么办?
首先，我们要知道，跟开发商签的合同上面是有注明租金补贴跟一些其他补偿的。开发商是没有注明，在某某日期交房的，他会注明，在某个时间段内没有交房的话，则那些拆迁过渡期内所需要付出的租金补贴，按百分比递增！他所需要投入的成本是很大的。而这个成本，会一年一年的增加！这些成本，付出的都是现金流。那开发商肯定会选择进度越快越好！这样，他的成本会省却很多！另外，没在合同期内交房，本地村民意见会大。会去开发商那边问，去闹。他们才是主体。而买这种房子的只是小部分群体，完全不用担心这些问题。这些问题已经有人帮你们去催了！你们只要坐等交房！
此外，还有一些其它问题
1、关于选房。统一抽签选房！整个小区的房源通通拿来抽签！回迁户先选，剩余商品房再售卖。
2、关于质量问题。村民回迁的房子并不是集中于同一栋，村民选完房后，剩余房源再作为商品房上市销售，因此不用担心回迁房的户型和朝向以及质量。
3、关于不动产证。很多购房者担心回迁房红本和商品房的红本有区别，其实两者唯一不同在于回迁房备注写的是拆迁赔偿所得，而商品房的备注是购买所得，法律效益并无不同。回迁房和商品房的不动产证统一由开发商办理的，开发商统一补交地价，买方只需要配合提供资料即可，这个在深圳2009年城市更新法已经有规定。另外，这种拆迁赔偿所得的房子，是不在《731》限售政策范围的，可以在拿到房子的时候就进行交易！不用像普通商品房一样，还得等三年时间才能卖！
