楼盘走势如何就很难说了（对面楼盘卖的飞起）
楼盘走势如何就很难说了（对面楼盘卖的飞起）长房星昇公馆位于星沙广生板块，是长房集团进驻星沙首作，项目以大平层、叠墅等高端产品为主，长房对该项目的定位是打造成星沙市场上的高品质宜居大盘。既然定位高端，那么先来看看周边配套能否满足高端改善客户的需求吧。1、配套★★★☆☆首开之后，两个近在咫尺的楼盘呈现出不一样的开盘状态。由于首开去化成绩不佳，长房星昇公馆之后又平推了3#4#住宅，这两栋的户型面积段偏小，价格上也低了一些，大概是想以这两栋来挽留一些刚需客户。而中交建发松雅院由于首开去化不错，5月份首开之后，6月又开了两栋，似乎开盘底气更足了。两个楼盘地理位置相邻，按理说在配套资源都是共享的，可是首开去化成绩却相差甚远，也影响了项目后续的推货节奏，究竟是什么原因造成了它们截然不同的命运？今天小编就带大家一起来看看长房星昇公馆这个楼盘，为何惨遭长沙土豪“抛弃”？一、深度分析
某次闲聊，一个从事房地产行业多年的置业顾问曾对我说“一个项目如果首开都卖不好的话，那么后期的销售也会举步维艰。”
小编对此深以为然，如果一个项目首开遇冷，后期想要扭转销售状况，确实要比首开就去化良好的项目艰难许多。而在刚过去不久的2020上半年，星沙就有这样真实的例子存在。
作为星沙第一批毛坯高层住宅过万的楼盘，长房星昇公馆和中交建发松雅院这两个项目，上演了截然不同的命运。
中交建发松雅院先于长房星昇公馆一步，于5月21日首开推出2#3#住宅，去化率达90%。而长房星昇公馆也紧跟着在5月22日晚上悄悄开盘，首开推出1#、2#毛坯住宅，去化率仅38%。更有意思的是，据长沙某业内人士爆料，长房星昇公馆首开仅成交了6套。坊间爆料暂且不谈，从去化率数据来看，长房星昇公馆的去化情况的确有点不尽人意。
首开之后，两个近在咫尺的楼盘呈现出不一样的开盘状态。由于首开去化成绩不佳，长房星昇公馆之后又平推了3#4#住宅，这两栋的户型面积段偏小，价格上也低了一些，大概是想以这两栋来挽留一些刚需客户。而中交建发松雅院由于首开去化不错，5月份首开之后，6月又开了两栋，似乎开盘底气更足了。
两个楼盘地理位置相邻，按理说在配套资源都是共享的，可是首开去化成绩却相差甚远，也影响了项目后续的推货节奏，究竟是什么原因造成了它们截然不同的命运？今天小编就带大家一起来看看长房星昇公馆这个楼盘，为何惨遭长沙土豪“抛弃”？
一、深度分析
1、配套★★★☆☆
长房星昇公馆位于星沙广生板块，是长房集团进驻星沙首作，项目以大平层、叠墅等高端产品为主，长房对该项目的定位是打造成星沙市场上的高品质宜居大盘。既然定位高端，那么先来看看周边配套能否满足高端改善客户的需求吧。
1）交通：公交方面，乘坐260路、216路、701路、星通26路、星通3路等路公交车可到达项目；地铁方面，地铁3号线已经正式开通载客运营，项目距离螺丝塘站仅500米，可乘坐地铁前往市中心，出行还算便利。另外根据规划，未来地铁3号线将于11号线、长株快线三铁交汇，或将在周边形成2个双地铁口。
（地铁3号线螺丝塘站）
2）商业：项目自带约5万方商业配套，选址在周边的永旺梦乐城也预计在2020年底启动建设，预计2023年底前建成并开业。另外，周边还有通程广场、万象汇、吾悦广场等购物中心，可以乘坐地铁过去购物。从规划来看，待永旺梦乐城开业之后，片区的商业会有比较大的改观，只不过就目前而言，区域发展成熟度一般，商业短板明显。
3）医院：距离项目最近的有长沙县妇幼保健院，1公里范围内还有湖南省人民医院星沙院区，目前已经开工，预计2022年建成。
（长沙县妇幼保健院实景图）
4）学校：项目自建幼儿园，小区对面就是百熙第二小学，周边还有在建的洋湖高级中学。除此之外，区域内还有湘郡未来、湘郡高中部、广益高中部等私立学校。
2、宜居★★★★☆
容积率2.0，绿化率40%，宜居指标尚可。项目主推大平层、叠墅等产品，整个小区的楼栋按照高低配的方式排列，楼间距较宽，景观视野和居住体验相比全部都是超高层排列的项目，确实会舒适一些。项目的另一个卖点就是松雅湖了，饭后去休闲散步还是不错的，不过只有极少数户型能看到一点点湖景，意义不大。
（松雅湖实景图）
隔壁的松雅院由建发负责小区园林的打造，园林展示区做出来的效果还是比较吸引人的。而长房星昇公馆的园林唯一亮点是在小区内做了一条水景带，其它的儿童活动空间、中央园林等，与一般楼盘相较并无太大的差异。需要注意的是，小区内部的水系主要还是要靠后期物业的精心维护，搞不好就成了一条旱河。
（长房星昇公馆内部水景带效果图）
所以，从小区内部园林的规划来看，定位高端的长房星昇公馆似乎并没有做出太多吸引人的亮点出来。
3、户型★★★☆☆
本期户型主力为：235㎡瞰海户型；180㎡云汀户型
1）235㎡瞰海户型：5室2厅3卫
带南北双阳台，北向阳台能为餐厅带来采光，也有利于室内的通风；客厅的尺度还是很舒适的，开间5.3米，出去是一个长约7.8米的大阳台，便于观景；但是这个户型奇葩的地方就在于，将主卧设计在了入户的位置，餐客厅反而设计在了户型的最内端，估计会让很多人无法接受。
2）180㎡云汀户型：4室2厅3卫
舒适大四房设计，四开间朝南，南北通透；客餐厨一体的设计，让动线更加流畅；带南北双向阳台，北向阳台可用于收纳，也有利于室内的通风采光。
4、性价比★★★☆☆
长房星昇公馆目前已开盘，1#2毛坯住宅价格在10000-11000元/平之间，3#4#毛坯住宅均价10500元/平，刷新了片区高层毛坯住宅均价。
作为长房进入星沙的首个项目，且定位为高品质、宜居标杆大盘，首推1#2#主力面积约180/184/235平毛坯住宅，全部都是大户型，不少房源总价已经超过了200万，对于大部分刚需购房者来说，首付压力不小。如果说长房是有意过滤掉刚需购房者，而主要针对市场上的高端改善客户，那么在产品的打造上又显得不够用心。除了在小区内部设计了一条水景带，在内部园林的打造上并没有太大的亮点，远没有隔壁松雅院打造的中式园林展示区那样抓人眼球，诚意略显不足。
二、区域点评
长房星昇公馆处于星沙广生板块，在地铁加商业等配套的利好之下，吸引了不少购房者在此置业。目前，地铁3号线已于今年7月正式载客运营，长房星昇公馆距离地铁3号线螺丝塘站仅500米，可享受地铁带来的利好。另外，大型商业综合体永旺梦乐城选址广生板块，将打造成为集综合百货超市、电影院、各类专卖店、娱乐和文化教育业态等于一体的大型商业设施。
同时，广生板块临近松雅湖南岸，生态环境也算是片区的一大亮点，居住环境较为舒适。
就目前而言，片区的城市面貌一般，位置也不算中心，商业配套上还有待永旺梦乐城填补片区空白。
三、编辑点评
1、长房星昇公馆是长房在星沙的首个项目，长房集团是湖南本土房企，且开发项目众多，在本地拥有一定的知名度，但是其开发的长房东旭国际等楼盘也曾出现了房屋交付质量问题，所以对于项目的交付标准等购房细节，可实地多多了解和考察。
2、项目主推户型以大平层、叠墅等产品为主，毛坯单价已破万，价格并不低，比较适合对居住品质有更高要求的改善客户群体。
3、项目处于地铁3号线在星沙的倒数第二个站螺丝塘站附近，位置在星沙来说不算中心，目前来说周边配套还不是特别齐全，好在离松雅湖比较近，环境还算宜居。
