武汉光谷东楼盘（武汉楼市光谷东VS花山）

武汉光谷东楼盘（武汉楼市光谷东VS花山）花山目前还处于发展初期，1.3的单价放眼整个武汉都是非常有性价比的，未来回报率可能更大。 所以如果求稳和相对高的租金，建议优先光谷东。追求回报率，建议优先花山。所以在确定性大的新区买房，一定是越早越好，光谷东目前已经处于第二阶段：快速发展时期。现在的价格入手未来仍能跑赢大盘，但是回报率已经不如从前。1.发展初期 地缘上来说，此时还远离市中心，配套缺乏，市场供应量大，此时房价位于整个城市的低位区。 在这个时间段，新区楼盘还在初期开发建设中，周边环境较差，但库存量会在短短几年内激增。 2.快速发展时期 这段时期正是新城迎来一轮去库存阶段，房价开始上涨，早期楼盘已陆续清盘，新的第二、三批楼盘开始建设。 城市年轻群体已经相继，定居新城区，人口开始逐渐增多。 商业配套开始规划建设。此时新城价值潜力仍然比较高。 3.接近成熟时期 土地供应已经减少，片区楼盘已饱和，商业配套已基本完成并形成地标性建筑，人

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

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提问：新人首问！房姐好！光谷东和花山，这2个板块怎么选！花山价格低性价比高，光谷东地段好升值潜力大，好纠结，怎么选！

回答：你好，感谢付费！

产业新区的发展，一般分为3个阶段：

1.发展初期 地缘上来说，此时还远离市中心，配套缺乏，市场供应量大，此时房价位于整个城市的低位区。 在这个时间段，新区楼盘还在初期开发建设中，周边环境较差，但库存量会在短短几年内激增。

2.快速发展时期 这段时期正是新城迎来一轮去库存阶段，房价开始上涨，早期楼盘已陆续清盘，新的第二、三批楼盘开始建设。 城市年轻群体已经相继，定居新城区，人口开始逐渐增多。 商业配套开始规划建设。此时新城价值潜力仍然比较高。

3.接近成熟时期 土地供应已经减少，片区楼盘已饱和，商业配套已基本完成并形成地标性建筑，人流量激增。 此时房价经历前期的快速上涨，涨势开始放缓，并逐渐与全城的平均涨速接近。 虽然仍具备升值潜力，但相比发展初期和快速发展时期来说，要小。 从新区发展初期到成熟期，这一阶段周期大约在10-15年左右。

所以在确定性大的新区买房，一定是越早越好，光谷东目前已经处于第二阶段：快速发展时期。现在的价格入手未来仍能跑赢大盘，但是回报率已经不如从前。

花山目前还处于发展初期，1.3的单价放眼整个武汉都是非常有性价比的，未来回报率可能更大。 所以如果求稳和相对高的租金，建议优先光谷东。追求回报率，建议优先花山。

提问：新人首问：坐标广州增城，手上一套房在增城，已还清房贷，价值200万左右。老公收入20-30万左右，小本生意，收入不稳定，年龄50岁左右。现子弹100，该如何投资？萝岗科学城板块有个尚未对外出售的珠光火村项目，可找人拿到2万6左右的单价，是否值得入手？

回答：你好，萝岗区府是一个独立的由工业区向城区转变的一个区域板块，跟主城区不想连，尽管有6号线、21号线贯通，萝岗具备“跃进”的属性 客群方面萝岗以高新技术产业和公司的中高管、以及买不起天河的居家客为主，相对来讲萝岗的客群购买力旺盛 火村项目价格考破 投资可以入手

提问：新人首问。房姐好，大神，膜拜下。 我在贵阳观山湖区会展城有一套，租金抵贷款。去掉房贷估计值70万。在武汉汉阳三眼桥有一套还建楼，估值60万。 因去年在广州投资失败，现在血本无归。想回武汉或者贵阳。 之前在贵阳做中介的，我想问下贵阳楼市跟观山湖区还有没有发展空间？贵阳的房子还有没有留的必要？是否全出都去武汉买？ 贵阳的房子写的我老婆单独所有，贷款我是次贷人，jlh后怎样操作我在武汉算首房首贷？ 最近还想问下房姐对未来房产中介的发展趋势有什么看法？是否会完全整合？ 谢谢房姐了。

回答：你好，贵阳过去时最穷的标志，近些年发展还不错隐隐也是西南大城了。 相比武汉成都重庆还是差一两级。 眼光不错，贵阳唯一有点投资价值的只有观山湖和小河了，可以继续持有。 如果贵阳这套房的贷款记录不显示在你的征信上，离婚之后买武汉就算是sfsd。 中介是个很苦逼的行业。传统中介挣钱很难很难，从业人员素质参差不齐，我指的是专业素质。 如果你很年轻，又没有耐心，这未尝不是一个历练心智的好机会，学会忍人所不能忍。 呆半年，了解行业运营逻辑，再考虑出来。 你在这个行业，首先要明白自己要什么。 中介是一个分化巨大的行业，菜鸟中介完全靠运气吃饭，厉害的中介任何时候总能找到赚钱的机会。 哪怕市场行情不好，老鸟也能秒杀一般中介。 哪些人去看房，老鸟就观察靠谱好下手的，完事儿了跟上联系，大部分一次成功。 这还不是最牛的。 老鸟专做那种高端楼盘租赁，老鸟服务很贴心，这些客户里有不少都攥着钞票准备买房的，做几个租赁客户，老鸟搭上话顺道又成了一单买卖。 不仅如此。 由于老鸟业务熟练，沟通到位，有这些业主也愿意把房子交给他打理。 业主要卖房，有其他中介的客户来了，业主最后把要签的那个客户告诉给老鸟。 老鸟马上开车尾随，又签下一单。 房产这一行原本的从业者不熟悉互联网玩法，两栖人才很容易降维打击。

提问：首问：你好，智慧的房姐，我是大湾区中山做地产的，想咨询一下房姐怎么才能像您一样，对每个楼盘都非常清楚，人不在那边，但能比那边本地的中介分析的更透彻，说到本质上，还可以给具体的方案！麻烦房姐带带路，利用哪些工具和方法去提高专业能力！谢谢

回答：分析一个城市的买点要看宏观大环境和微观城市市场状况和具体标的选择。 房价是货币＋信贷＋人口＋房产政策综合体现。 房产投资的体：对经济学的理解，投资品的选择，风险把控。大确定下重注，就是房产投资。房产投资的逻辑就是资产增值，负债缩水。涨幅看选筹，挣钱靠杠杆。建立一个长期的债务资产组合包。 房产投资的用：专业知识体系的建立，房产的内别有商品房 小产权 保障房 公寓 写字楼 商铺等。每一个产品都是一个流派，要成为一个专业玩家就要学会选择与放弃，那我的选择是买商品房。

商品房又细分为：上车房 刚需房 置换房 地铁房 学位房 豪宅等等... 做到精算和自己资产情况来做计划找到自己的适合的玩法。 房产投资的术：就是方法论，好比我们去看盘第要提前做好一个区的准备，街道社区覆盖的小区有多少个。用价格来分享区域的梯队，今天要看多少个小区，小区的栋数，户数，户型，主力户型，成交数据，过去的涨幅，对标的学校，交通，商业，短期长期有没有确定性的利好。 选筹就是市场调研报告，买房是买的土地的增值，买的信息差。还要解决资金问题，名额问题。一个职业玩家一定是要付出时间精力来获取经验，成功的方法千万条，道路只有一种“勤奋，认真，努力，负责任” 如何看到本质？ 大量的阅读(输入) 方法论的学习掌握(加工处理) 多和人讨论交流。

1.有些人只有输入，看一大堆书，但是不思考不总结，不和人交流，不尝试教别人，那么看过就忘了。 2.有些人大量阅读和讨论，但对关键方法论不花时间去打磨。 3.有些人一天到晚输出，但没有输入，就是空壳子花架子。 不过，三者都做到，需要极高的效率。 非一般人智商和体力能做到。 可以快速提高能力的技巧，就是热爱和好奇心啊，没有好奇心 不是真的喜欢房地产，啥方法论都没用。

提问：新人首问：房姐你好，关于房产目前有两个问题咨询，盼望解答！谢谢 1、坐标河南省新乡市，爸妈2012年左右在新乡红旗区状元府邸全款有个80多平的房子，地段好学区房，现在1.2-1.3万一平，不愁租卖。在考虑是继续持有还是卖了在郑州三环内投资一套？新乡的学区房和郑州的普通房子那个升值空间大呢？ 2、坐标河南省郑州市，我爸妈2017年跟着亲戚在中牟绿博片区30%首付、商贷上浮25%买了康桥香溪郡，还贷中，1.2万一平的精装修140多平米，今年下半年交房，最近整个绿博区都降价了，将来绿博区究竟发展怎样啊？这个房子是应该长期持有等升值，还是等房本出了就算赔本也出手在市区三环内换一套小户型呢？

回答：如果是在绿博附近上班，绿博片区的房源可以买。反之，不建议考虑绿博。 目前绿博的价格不具备吸引力，买入需要长持 静待花开。 新乡房产建议出手置换成郑州，人口净流入的省会城市才有房地产。

提问：终极难题啊，望美丽动人的房姐赐教！！ 背景 父亲深户，惠州十里银滩一套有贷 母亲非深，仅有深圳西丽一套待拆小产权 大姐深户，无法无贷，收入相当 二姐深户，有房有贷（四套）与他人合伙 本人深户，无房无贷，税后收入2w，剩余1w-1.2w 目前，有500资金，父母留200，拿出300利用。 方案1. 300分散给姐弟，利用 本人最近意向罗湖水贝泊林花园小区，40 平，总价270，可租5500 大姐想购入其它房产，合计子弹150. 方案2 母亲，全款买入入户深圳，以后孩子读书可用学位，保值扛通胀 方案3 母亲300购入其它房产，姐弟合供2w5的样子，但是母亲又没深户？ 请问房姐怎么利用这些资金？？？

回答：你好，倾向方案1 深圳的好学校一般都是父母的房产积分才有机会读书，不紧张的学校教育质量不是特别好。 以后考虑孩子上学，还要过户给子女们，很麻烦的。 1.惠州十里银滩自住不错，投资属于巨坑，建议出手。西丽小产权如果近期有拆迁计划可以保留，如果拆迁周期未定建议出手。 若2套房产都出手，入手一套深圳的上车盘，落户 投资，父母年纪未满65周岁，可以做接力贷。 2.这300万你们姐弟3人，你们1人100万好了。另外你可以找父母拆借50万，增加首付(或者适当加大杠杆)，扩大选筹范围，入手总价400万左右的标的。 3.泊林花园2006年的盘，在罗湖算次新了，问题是整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。 现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，如果你的生活半径在罗湖 可以入手，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。 总预算300-400万，可选的范围不是太多，或者去西部买个非热点片区的小户型，蹭一点热点的涨幅；或者去东部认真选筹，等待下一波风起。

提问：新人首问:房姐您好 坐标成都，25岁 工作二年，首套房，资金25万，希望得到您的帮助，自住＋投资，成都天府新区的天府恒大文化旅游城 109平31顶层95万左右 值得入手吗？

回答：你好，恒大文化旅游城投资不建议买。 不限购区域中，新津10号线算是不错的。 能不能设区成功，需要多方博弈，不确定性还是比较大的 选筹尽量靠近成都。 感谢付费！

提问：房姐您好，我看了一套万科金域国际房子和龙湖春江彼岸，现金100万。龙湖不是一线江景房。万科和龙湖该如何选择，汉阳滨江哪个楼盘值得买

回答：万科金域国际在汉阳属于第二梯队，万科自住也是不错的。除了学区一般，其他各方面都还不错。投资回报率不如低价潜力盘。，未来会随大盘涨。 龙湖春江彼岸在汉阳滨江性价比还算不错，汉阳滨江是汉阳重点发展的板块，利好会慢慢兑现，跑平大盘没有问题。自住 投资可以入手。 汉阳滨江等待成熟需要时间，环线位置更好，更适合自住。包括但不限于：复地海上海 滨江金茂府 锦绣长江等。

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