张江发展潜力（张江的产城融合）
张江发展潜力（张江的产城融合）产城融合，在张江身上显然是失败的。“摸着石头过河”一贯是我们的优良传统，对于张江的开发亦是如此，定位的改变，使得其整体结构显得“杂乱无章”。张江科学城，从一片农田、养鸭场华丽变身为如今的科创巨头，一路披荆斩棘，结果总是出乎我们的意料之外。从1992年的张江科技园区到2017年的科学城，面积从17平方公里扩展220平方公里，版图扩张了13倍，显然起初设计之时，并没有想到能扩张到如此程度。就如同深圳一般，现在回首只能说当时深圳画的圈不够大，好在张江还有可扩张的余地。
每一位买房路上的行者
都关注了「有居楼市」
大家好，我是用脚步丈量城市的黑帅，这一期我将走进张江科学城，聆听它的故事。
奇迹，这个词在我们国家已经见怪不怪了。改革开放四十几年，创造的奇迹已经数不胜数了，早已司空见惯。
张江科学城，从一片农田、养鸭场华丽变身为如今的科创巨头，一路披荆斩棘，结果总是出乎我们的意料之外。
从1992年的张江科技园区到2017年的科学城，面积从17平方公里扩展220平方公里，版图扩张了13倍，显然起初设计之时，并没有想到能扩张到如此程度。
就如同深圳一般，现在回首只能说当时深圳画的圈不够大，好在张江还有可扩张的余地。
“摸着石头过河”一贯是我们的优良传统，对于张江的开发亦是如此，定位的改变，使得其整体结构显得“杂乱无章”。
产城融合，在张江身上显然是失败的。
01
张江位于浦东的中外环之间，北接金桥碧云，南至御桥和周康，西临北蔡和花木，东边是唐镇和川沙。
今年“十四五”规划将张江再次扩容至220平方公里，将唐镇、康桥、周浦、川沙等一并纳进科学城的范畴。
暂且不论扩容后的张江，因为这几个板块除了原有的城镇建设之外，都留有大面积的土地可以重新规划建设，其实就是“乡下”。
张江的核心区其实并不是很大，大约20平方公里左右，以几条主干道为界，北边以龙东高架路为界，南边则是中环路，西边是罗山高架路还有东面的外环高速。
在这小小的方框里齐聚各种产业，有软件设计、生物医疗、芯片制造、集成电路、人工智能等几大支柱产业，还有几所大学，以及零散的一些住宅。
整个张江的建筑并没有明显的特征，扁平化为主，也不高大上，显得非常接地气，与其产业的属性有很强的相关联。
我们设想中的摩天大厦，这里是一幢都没有，当然，仅仅是当下没有，2020年4月，已经动工的“科学之门”双子塔总高320米，周围还附上6幢摩天大厦，集商业、酒店、办公、文化等混合业态，预计2025年4月竣工，届时这里就会成为张江的地标。
02
2020年，张江科学城实现规模以上工业总产值首破三千亿元大关，达到3033.5亿元，同比增长8.9%。
目前，张江科学城汇聚企业2.2万余家，跨国公司地区总部62家，高新技术企业近1700家。
现有的办公人群达到37万人之多，未来规划办公总人口将达到70万。
这么庞大的人口规模，再看张江稀缺的住宅，就能理解为何张江的房价能到14万了，就连租房，同比整个中环线，每套至少多租500块以上。
张江的建设初期的规划是一个产业园区，并没有过多的商业和住宅，这个现状一直延续至今，所以可想而知张江的内部的商业和住宅体量是有多么的薄弱了。
整个张江目前拿得出手的商业综合体只有一个32万方的长泰广场，而住宅主要是分布在2号线广兰路和13号线张江路两个地铁站周边，长泰广场勉强能够覆盖到广兰路地铁站的居住社区，但是张江路附近的真的是鞭长莫及。
薄弱的商业，真的给张江的居民生活造成很大的不便利。商业的不足，道路两旁的底商以及未来建设的商业综合体，还能够勉强地解决，但是住宅的稀缺，是板块内部所无法弥补的。
张江内部除了已经建设的土地之外，现有留存待建的土地全部都是商业用地，也就是说住宅用地已经限定死了，不会有再新增的可能。
由于稀缺成就了张江现有的高房价，产品属性的不同，价格也是有比较大的差异。
03
在张江路地铁站周边聚集的多数为动迁房，房龄最老的有2002年建成的，也有2016-2018年新建的动迁房，单价在5-7万不等，根据房龄和小区环境决定。
广兰路地铁站附近多以商品次新房为主，价格也是上了一个档次，均价在8-10万之间，根据房龄、户型、物业和小区环境来决定。
这里面有两个动迁房小区的成交量在整个上海都排得上名，分别是香楠小区和川杨新苑，这两个都是动迁小区，离地铁站近并且体量大，价格不高，深受大家的喜爱。
值得一提的是，张江的小区多数车位都是充足的，并且个别动迁房小区还有地下停车库，这是在早期动迁房小区里比较难想象得到的，车位价格也不算很高，可以买卖的车位在20-30万一个，商品房的会贵一些价格在40万左右。
但是值得注意的是，虽然个别动迁房小区有地下车库，由于建设的时间比较早，都有一个通病，就是电梯无法直达，这就意味着你停完车需要从车行出入口走出来回家，非常麻烦，以至于很多人宁愿把车停在地上自家房子的楼下。
除了以上所说的这些小区之外，张江有两个商品房小区，张江汤臣豪园和万科翡翠公园均价直逼14万每平。
价格差这么多，除了小区自身的品质之外，还有一个外力的助推，那就是学区。
张江除了商业不足和住宅稀缺之外，教育资源也一直是软肋，这个软肋不是说不强，而是不够多。因为张江有两所无敌的中学存在，张江集团中学和建平中学，张江集团中学更是整个浦东的“一哥”，排名第一。
有了学区的加持，使得对口这两个学校的小区，张江汤臣豪园和万科翡翠公园的房价稳高不下。
当然这两个小区的位置也是极佳，地铁口商业环绕，学校还就在家门口。
04
张江的商业配套也正在积极的改善中，在建的“科学之门”双子塔，底下就是商业裙楼，还有广兰路地铁站上盖的商业体，虽然目前没有任何的动工迹象，但是一旦这两个商业体的落成，对张江的居民来说无疑是大的福利。
除了改善的商业体之外，张江的交通可谓是无敌的便利，不论是自驾还是公共交通。
张江四周被高架包围着，内部还有高科中路和张江路两条十字架的主干道，自驾出行可谓是四通八达。
公共交通方面，南北坐拥2号线和13号线两条地铁线，基本上涵盖了张江大部分区域，这还没完，2条地铁线路之间的区域还有于2009年12月31日开通的有轨电车接驳，极大的完善了板块内公共交通。
如果你觉得张江的交通就这样了，那你就小看张江了。地铁21号线，已经开始动工建设，由外高桥开始一路往南，经过金桥、张江、迪斯尼到达上海东站，其中在张江内部将会有龙东大道站、广兰路站、高斯路站、张衡路站和学林路站。
21号线在张江内部与中环高架路平行往南走，在广兰路站和学林路站与2号线和13号线换乘，这下可以说是彻底将张江内部的交通网给衔接起来了。
这就是张江独特的立体交通网络。
05
说实话，张江其实不是很适合居住，立体的交通虽好，但是噪音的影响也很严重，特别是分布在高架两旁的房子，呼啸而过的车流声声不息。
再有就是住宅体量小，商业体稀缺且分布不均，导致日常生活略显不便。
成片的产业和枯燥无味的建筑，导致整个张江整体的生活气息并不浓厚。与周边的碧云、花木、北蔡、康桥等地的生活气息相比，那简直就不是一个量级。
但对于在张江上班的人群来说，时间或许才是最重要的考量，步行可达上班地点，或者驱车二三十分便能到达，才是他们最渴望的出行距离。
这也形成了一种天然的壁垒，就是张江的房子，也只有在张江上班的人群愿意购买。
张江，现在正在积极建设成为一座城，但是现实情况来看，产城融合在张江内部显然是失败的，我们需要把范围放大，放大到220平方公里。
现在张江内部已经没有任何新房了，布局也不会有大的改变。唐镇作为浦东第四代国际社区，正在积极建设宜居板块，周浦也不甘示弱，成片的空地可以拿来重新规划建设，未来五年这些“乡下”将会焕然一新，成为张江的后花园。
张江，我们不能以单一的视角来看待它，并且本身也在积极的改变去扩容，未来的张江定会把产城融合做得更加好，只是需要给他足够的时间，一起期待吧！
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