郑州小区房价排行榜（这是郑州最扛跌的79个小区名单）
郑州小区房价排行榜（这是郑州最扛跌的79个小区名单）有不少城市经历了2-3轮的涨幅，比如深圳、广州、佛山、东莞、成都等重点一二线城市，自2016年那次暴涨之后，又在2017-2021年之间先后经历暴涨。如同等级的西安，自2017年开始，已经连涨5年。如房住不炒的优等生长沙，保持微弱的涨幅，已经连续涨了2年多。换句话说，郑州的房价，自2018年的下半年开始走下坡路。这个坡下得缓慢而悠长，一走，就走了4年。这四年期间，不少城市仍然在连涨。
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前几天，易居房地产研究院发布了9月的《50城监测系统房价指数报告》。
50城中，郑州房价下跌46个月，时长排名第一。
46个月，相当于4年时间，跟我们自己切身体会的时长差不多。
换句话说，郑州的房价，自2018年的下半年开始走下坡路。
这个坡下得缓慢而悠长，一走，就走了4年。
这四年期间，不少城市仍然在连涨。
如同等级的西安，自2017年开始，已经连涨5年。如房住不炒的优等生长沙，保持微弱的涨幅，已经连续涨了2年多。
有不少城市经历了2-3轮的涨幅，比如深圳、广州、佛山、东莞、成都等重点一二线城市，自2016年那次暴涨之后，又在2017-2021年之间先后经历暴涨。
相比于其他的一二线城市，郑州不止是错过了2-3轮的涨幅，还在原有的房价基础之上下跌了4年。
请大家重视上面这句话，这是了解现在郑州市场基本面所基于的过往事实。
基于这样一个事实，我们可以得出郑州市场现在的基本面——
1、郑州现在的市场，是一个暴涨之后再长期持续阴跌的市场。
2、郑州现在的房价，已经与同等级的城市拉开了不小的差距。
3、郑州的房价虽然拐点还未出现，但泡沫早已挤完。
以上三条，是需要反复阅读了然于心的。
因为明白了郑州市场的基本面，才能看懂郑州市场所处的周期节点，才能更好的理解当下市场的各种表征。
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我长期跟踪监测郑州市场的周期表现，今年，发现郑州的市场出现了一些与往年不一样的新特征。
这些特征主要体现在以下几点——
1、跟随全国行情，郑州房价普跌，但绝对回撤幅度小于热点一二线城市。
自今年4月以后，全国绝大多数的一二线城市，房价都在下跌。在这轮下跌的浪潮中，郑州算是下跌幅度比较小的。
我前两天拉了下郑州、广州、佛山的核心区域相较于2021年房价的下跌幅度。
郑州的核心区域，如四环内标杆楼盘，房价下跌大多在在500-1500元/㎡，回撤幅度在5%-15%。
广州的核心区域，天河东、黄埔、荔湾、番禺等区的标杆楼盘，房价下跌在6000-12000元/㎡，回撤幅度10-25%。
佛山的核心区域，千灯湖、祖庙等区的典型二手楼盘，房价下跌在4000-8000元/㎡，回撤幅度10%-25%。
底，已经跌得足够扎实。
2、二手成交量保持在历史高位，买房需求长期内转移聚焦二手房市场。
郑州的二手房成交量，6月7190套，7月7171套，8月7180套，9月7337套。
连续四个月，处于历史销量的高位。
为什么郑州的二手房销量高，除了那个我们都知道的原因之外，还在于郑州的二手房价格不高，和新房之间始终不存在倒挂。
在其他城市，比如成都，杭州、广州、西安，因为房价暴涨，二手房价高，新房有限价，导致同一个区域，二手房的价格高于新房。
郑州不存在这样的问题，因为新房市场靠谱楼盘价格不便宜，二手房价始终低于同区域的新房价格。
在如今新房市场动荡的行情下，预计长周期内，郑州的买房需求都会聚焦到二手房市场。二手房市场的销量，还会进一步攀升。
3、同一小区价差在拉大，因为面积，因为户型，因为产品类型，因为购房群体。
同一个小区，改善户型与刚需户型的价差越拉越大，是郑州的二手小区与全国楼市表现一致的地方。
建业天筑，90㎡左右的两房3.1-3.2万/㎡，154㎡以上的三房、四房3.8-4万/㎡，改善户型，比刚需户型贵了7000元/㎡。
金科城一期，高层价格1.75-1.9万/㎡，洋房价格2.7-2.8万，洋房比高层贵了9000元/㎡。
盛润锦绣城，61-75㎡两房1.45-1.5万/㎡，82-88㎡的三房1.7-1.8万/㎡，113㎡以上的户型2.1-2.2万/㎡，最大户型比最小户型贵了6000-7000元/㎡。
……
明明生活在同一小区，配套相同，物业相同，绿化相同，为什么刚需和改善的面积户型价差能拉开这么大。
原因无他，因为之前买80-90㎡的那个群体到了集体置换的阶段而已。
市场上大面积户型本来就不多，置换群体又在这两三年扎堆，大户型价格自然贵。
坦白来说，还是逮着5-8年前买80-90㎡小三房的刚需群体割的韭菜。
4、法拍房开始影响小区整体房价，法拍房扎推的小区，房价遭到重创。
这是之前不曾遇到的情况，法拍房开始把小区均价往下拉。
最典型的小区是普罗旺世，今年的市场下行期，普罗旺世几个小区降价非常厉害，六期波特兰，从去年的1.8万/㎡降到1.59万/㎡，两房还有不少挂牌1.4-1.45万/㎡，青年城，有些房源已经低至了1.2-1.3万/㎡，还有香榭丽舍、七期温泉别墅，房价都有不算小的回撤。
普罗旺世房价大跳水，有很大的原因是因为今年的法拍房层出不穷。法拍的价格，将正常的房价给拉了下来。
法拍房的数量已经上来了，在以后的两到三年，都将成为影响小区房价的重要因素。
这其实给我们提了个醒，容易出法拍房的小区，以后几年都不好保值。
以上4点，就是郑州市场呈现出来得新特征，有些是长期的，比如二手房销量将会持续高位。有些是在一定时间阶段的，比如改善户型价格远高于刚需户型，比如法拍对小区房价的影响。比如郑州房价的下跌，跌久必升，周期自然现象。
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其实关于郑州市场，还有很多想说。
最近一段我一直在研究郑州的二手房市场，发现影响房价的因素是琐碎而复杂的，有些已经超出了楼市的知识范畴。
比如每个二手小区都有自己的房价生命周期，之前能够逆势上涨的小区，未来也可能走下坡路。典型的是海马公园A区，房价已显颓势。
比如事业单位人群聚集居住的小区房价很能扛，如国龙绿城怡园二期，昆仑望岳、安和文苑，在此轮下行中，房价回撤幅度不是那么大。
比如学区不一定非要实打实的支撑，舆论炒作和造势，也能使得房价快速拉升。最典型的就是春华学校的学区房在今年的逆势上涨。
比如即使是学区房，内部也在产生分化，有些学区溢价开始下降，有些学区的溢价开始往上涨。
……
种种种种，影响房价的因素非常琐碎，这个适合我们这种地产研究人员去细抠，咱们普通买房人没那个精力，也没那个必要去一一研究。
我最近做了一份郑州最能扛跌的小区名单，可以分享给大家。
这份名单，是将郑州各个区域的优质二手小区挑出来，同一个大盘，不同的院我也给单独拉了出来，加起来总共有100多个。对这100多个小区，我又跟踪了两年以来的价格涨跌，将2年内的价格跟踪记录下来。
这是一份实用性非常强的郑州二手房名单，不止有小区名称，不同期数，还有价格涨跌和涨跌幅度，一目了然。
这份超级实用的优质二手房小区名单，属于完全的内部资料，我们现在作为福利分享给大家，大家如果有兴趣，可以私心。
