现在买房都是买lpr（二十多年前东边有个岛）

现在买房都是买lpr（二十多年前东边有个岛）第二，房地产发展往往伴随的是城市的发展和扩大。日本的地产繁荣，是纯投机性的，1975年，日本的城市化率已经迎来的拐点（77%），此后15年间，日本的城市化率只上升了1.6%，反观中国，房地产起步的时候城市化率不足35%，一个是泛滥的投机行为，一个是刚性需求衍生出的市场。第一，日本虚假繁荣的背后，是当时本国无法左右自己的经济环境，鹰酱要它降息，它就降息，要它提高汇率，它就提高汇率，国际资本要它开放金融，它就开放金融（1984年6月，日本全面废除日元转换限制措施，1985年-1986年，国际银行和证券公司被允许再日本境内开展业务）。这些在中国，根本不可能，也从来没有出现过。这个时候，高周转还差最后一个环节，韭菜入局。一天一价的房子很快吸引了国民进场，全国房价水涨船高，以东京为例，地价和房价的涨势和日经指数如出一辙。外汇、股市、楼市几乎是互相约好的一样，在1985-1989年完成了3-4倍的升值

人都是有惰性的，外汇、股票这么容易赚钱，谁还搞生产，因此，日本放的水，实际上并没有进入到企业的实体生产中，无法培育和创新产业，这就形成了产业空洞。

没有产业，银行又低息，大把的钱在手上，聪明的日本人，很快又将目光投到房地产。

和国内房地产的本质区别是，日本房地产的生产资料，也就是土地，当时是掌握在民间的，因此，大量的实体企业把资金投入了土地上，1985年-1989年期间，企业投资实务资金从12.9万亿暴涨至30万亿，快速涌入的资金，叠加快速换手的土地，听起来是不是有点熟悉，没错，30年前，日本人就已经在房地产玩起了高周转。

随着土地交易额的不断扩大，日本还催生出“住专”这类非银行金融机构，一开始住专主要为家庭提供住房贷款，房价走高后，住专转变矛头，把业务直指房地产企业。企业在贷款的支持下，对土地和炒作抬高房价，本身持有房地产随之升值，再从银行借出更多的资金，投入到房地产。

这个时候，高周转还差最后一个环节，韭菜入局。一天一价的房子很快吸引了国民进场，全国房价水涨船高，以东京为例，地价和房价的涨势和日经指数如出一辙。

外汇、股市、楼市几乎是互相约好的一样，在1985-1989年完成了3-4倍的升值，就当全日人沉静在一夜暴富的美梦中时，危机已经悄悄地来到了它背后，只需要一个小小的触发点，就可以把日本股市，楼市，经济推进深渊。这个触发点——三重野康就要来了……

不一样的繁荣，注定不一样的萧条

如果认真看完前面的内容，当看到货币宽松，加息，高周转，一定会有人觉得这和中国房地产起势简直一模一样。对于这些人我告诉你，不一样，根上就不一样。

第一，日本虚假繁荣的背后，是当时本国无法左右自己的经济环境，鹰酱要它降息，它就降息，要它提高汇率，它就提高汇率，国际资本要它开放金融，它就开放金融（1984年6月，日本全面废除日元转换限制措施，1985年-1986年，国际银行和证券公司被允许再日本境内开展业务）。这些在中国，根本不可能，也从来没有出现过。

第二，房地产发展往往伴随的是城市的发展和扩大。日本的地产繁荣，是纯投机性的，1975年，日本的城市化率已经迎来的拐点（77%），此后15年间，日本的城市化率只上升了1.6%，反观中国，房地产起步的时候城市化率不足35%，一个是泛滥的投机行为，一个是刚性需求衍生出的市场。

第三是泡沫程度不同，宏观上，日本只用了4年就完成了资产3-4倍左右的增值，国内从2010年开始算，也不过才不到一倍，虽然当前也在挤泡沫阶段，不过10000元/㎡的全国均价，这里的泡沫空间无论如何无法和日本相比，诚然，部分地区存在的过热增长，但总体趋势就是如此。