北京海淀学区房会降价吗（海淀区多校划片）

北京海淀学区房会降价吗（海淀区多校划片）回答：建议方案2，北京投资不是越靠近中心越好，现在早就是点状辐射。1000的标的 朝阳 望京可以考虑保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城，海淀看下 橡树湾两居 或者中海枫涟两居， 太阳园两居。600标的 看下天通苑，朝青 板块 策略上建议 1000 找非满五不唯一标的全款入，压价 省税费。再抵押 全款入一套600的标地 用同样的策略提问：房姐您好，新人首问。坐标北京，关于投资性置换问题。目前手头两套出租，都在海淀北清路沿线，一套杏林湾128平大两居约850无贷月租金8000，一套领秀慧谷92平两居约500有100贷款月租金6000，考虑这两个房子位置和租金都不算好，现在想调整房产配置，问题1、有两个方案，方案一：在三环以里两套换一套1300 ，兼顾未来自住。方案二：换成两套，一套标的1000左右贷款兼顾未来自主，一套600左右全款。哪个方案比较好？问题2、有没有针对上面两个方案推荐

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提问：新人首问 想了解下海淀学区的分布情况。还有西钓鱼台御玺这个盘的性价比情况。以及对应的学区，开发商描述对应的学区是海淀实验，翠微，八里庄小学。中学有很多，并且提到八里庄小学直升首师附，不知道信息里是否掺加了水分。谢谢

回答：海淀区多校划片比较均衡的片区是：上地、万寿路、中关村、海淀，这几个区域可以重点关注 海淀的学区多校实施细则是一校一策，如果学位足能兜住就不存在顺位全收，不足的话顺位由学校自行决定。 西钓鱼台御玺这个盘一直就很贵，未来升值空间一般，没什么性价比，上八里庄小学 大概 百分之四十直升。

提问：新人首问。 房姐你好 夫妻两个人都是外地户口，名下各有小房子一套，一套满5，龙头公寓开间。一套不满5农光东里一居，打算还是以LH的方式采买留下来两个房子的指标，目前想置换龙头公寓的，为学区为垂杨柳中心小学的房子，二居室或者三居室。 龙头为70年产权，但是一直跑输大盘，卖的周期较长，我看过您的卖房的文章，我目前这个期间楼市交易频繁，我也怕卖的慢，区域内其他楼盘上涨，我应该是适当降低预期？卖出？还是正常售卖，等机会？预计卖完后手里有340到360的子弹，附近有松榆西里的，2居或者3居室，价格在450～550之间，或者建业苑的价格在550左右，还算比较满意，我只能是二套贷款了，请问这种情况我的选择是否正确？如果想保留两个房子，还有其他选择没？抵押我总觉的这个我玩不转，风险太大。 另外我看到4环外旧宫的2000年后的房子位置和价格还可以，比如宣颐家园，美利新世界，我置换成这里的房子如何？价格在4万，房子较新，位置还可以。您对旧宫这一代的房子有何推荐和评价？如何看待这里位置比亦庄近，但是价格还没有上来。谢谢。

回答：1. 思路没问题。龙头公寓可以适当降价卖，因为你是置换也是换筹。优质资产早上车才正确。 2. 旧宫那个地方，老北京太多，很难发展起来。你看的这两个盘一般不如 松榆西里

提问：房姐，家有自住房一套，想再买一个小户型投资，10AM新坐标怎么样？二套房贷是否划算？

回答：10AM离方庄地铁700米左右 配套相对成熟 ，距离方庄体育公园和龙潭湖公园都很近，也无学区溢价 不过小区小户型居多，大多一居室和开间，少部分两居室 综合评估 建议淘两居做为投资标的

提问：房姐您好，新人首问。坐标北京，关于投资性置换问题。目前手头两套出租，都在海淀北清路沿线，一套杏林湾128平大两居约850无贷月租金8000，一套领秀慧谷92平两居约500有100贷款月租金6000，考虑这两个房子位置和租金都不算好，现在想调整房产配置，问题1、有两个方案，方案一：在三环以里两套换一套1300 ，兼顾未来自住。方案二：换成两套，一套标的1000左右贷款兼顾未来自主，一套600左右全款。哪个方案比较好？问题2、有没有针对上面两个方案推荐的合适的小区或者楼盘？问题3、何时换房合适，目前两套正在出租，都是明年6-8月到期。问题4、还有没有其它较好配置方式，以及如何贷款更有利。希望月还款额度不超过2万，纯投资保值增值，谢谢！

回答：建议方案2，北京投资不是越靠近中心越好，现在早就是点状辐射。1000的标的 朝阳 望京可以考虑保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城，海淀看下 橡树湾两居 或者中海枫涟两居， 太阳园两居。600标的 看下天通苑，朝青 板块 策略上建议 1000 找非满五不唯一标的全款入，压价 省税费。再抵押 全款入一套600的标地 用同样的策略

提问：亲爱的房姐好～～我在外地工作，想把集体户口落户，在北京买房sfsd，近期不自住，主要关注保值和租售比（但也有可能后几年回去自住。）目前子弹160，对望京，酒仙桥，常营管庄，整体东边比较熟悉，求指导看哪些小区，怎么选，比如北向的房子可以买吗？ 东大桥东三环附近老破小公房，80年代都算较新的了，70年代房子居多，应该不好贷款吧？ 另外看了酒仙桥飘home，高家园，惠新西街老破小，北京新天地等，次新的一居房姐说不建议买？但是想请教一下，既然大家年轻都只买得起一居，不就是说明不断会有年轻人接盘吗？还是说老破小想办法找接近90年代的，求指点哈～

回答：160 能看300 的标的 主要淘潘家园，十里堡板块 例如 十里堡北里 紧凑两居还是没问题的，还有京棉新城也可以淘 一居上车盘升值潜力有限，接盘只代表有流动性不代表潜力

提问：房姐您好，sfsd。最近看上一套世桥国贸的房子，帮忙评价下这个小区如何。单价7.6，值不值得入手。166平 还有就是我们现在贷款的话只能贷款255w，首付要1000 。房姐你有什么付款方式的操作建议！ 谢谢

回答：世桥国贸小区很小，公寓式设计，环绕一圈。 由于价格较高，中间也没有长期折价的历史，只能说长期跑输大盘，没有买入点。 同样7万出头，CBD可以买到阳光100，双井可以买到天骄珠江，都要好过世桥国贸。 做全款抵押吧

提问：房姐好！我目前自住南五环外宇丰苑100平两居，中介网估价330，感觉最多300成交吧？满五唯一。无北京户口。准备换房，准备出一套老家房子大概有70 ，加上手里现金120再减掉公积金贷款52估算一共450万。 换房目的是给父母养老，没嫁人前跟父母一起住，所以需要两居，喜欢老式板楼南北通透的那种，因为养老自住，所以要附近方便生活并且有综合医院最好三甲吧。看了你推荐的朝阳丽水嘉园，望京等房子，看上眼的都要700 ，怎么看都比我预算多100。 问题是1.有没有办法能多贷出来一百可以买的到我喜欢的七百多的，或者您有什么推荐我这种比较苛刻但总价只能六百多的小区？2.我这种换房先买还是先卖？怎么操作最好？3.关于银行贷款，我一年工资奖金大概不到30，去年奖金不错所以流水近一年的应该有33吧。怎么养流水？4.老家石家庄除了想出的一套还有两套(老房子无法贷款)，但我不想把家里所有钱都用来买一套房子，你怎么看？如果再卖一套大概可以有70(出租)或者120(父母自住)。怎样配置最佳？

回答：1. 使用消费贷，推荐看下 朝青的国美第一城、炫特嘉园、朝阳无限 2. 先卖后买更合适 3. 养流水看下精华帖，有详细说明 4. 石家庄保留一套自住即可，另一套卖掉，投资角度押注北京才是正确方向。

提问：房姐，我首问。高层的的顶层您建议购买吗？一般折价多少？最近看上【海华堂】2011年顶层三居西南向房子（其中主卧、次卧朝南），业主报5.3w，小区现在均价5.8w。我看不少人说顶层会漏雨，东冷夏热，最重要的是后期转让周期比较长，所以比较犹豫。我首房首贷，手上子弹400w，总价700内三居，除了海华堂外，朝阳园、都会华庭、兴隆家园、城市广场的三居哪个更适合保值兼自住。感谢感谢！

回答：顶楼一般折价10%内。对顶楼的这些看法都是早些年代，现在品质好很多，折价会有但居住影响不大。 海华堂没啥亮点，距离地铁站不远，但铁路的噪音还是有一些的，特别晚上影响会大一些，不是太推荐 兴隆家园 交通位置不是很好，南北跨度大，适合淘大面积流，700总价不适合 都会华庭和城市广场是早期外销公寓后的下一个产品。 这类产品，还有大量港式蝶形塔楼的特征，不受后来的市场大众喜爱，因为大多户型的得房率低，采光有所影响，所以导致现在的价格一直没有上去。 如果不是价格特别便宜，或者没有低楼层等特别硬伤，价格合适可以入手 朝阳园户型多异性，也是大塔楼的特性，有合适的价格可以入

提问：房姐您好，新人首问，目前子弹300，sfsd，打算投资，不自主，持有期限8-10年，拜读了您的很多帖子，还有几个问题想再请教下: 1.区域，您建议这个资金应该是朝青、百子湾、天通苑比较合适，不过因为我打算常持，且觉得通州未来可能性较大，所以打算投资通州，您觉得可以吗？ 2.房源，看了新房北京东湾和禹州朗廷湾，前者看起来很高端，但是价格太高，后者稍微偏一点，且配套不太成熟。看了二手bobo自由城、k2百合湾、京贸国际，都在运河核心区，第一个低密度，均价五万多，但稍微旧一些，第二个新一点，价格有点高，六万多，第三个价格四万多，但是密度太大。对于选小区您有什么建议吗？新房旧房哪个合适些？ 谢谢！

回答：1. 通州值得长持，只是价格提前透资，近两年可能跑输大盘 2. 北京东湾7w左右的价格溢价高，开发商这个报价基本把以后的升值预期都吃掉大半，周边环境配套都一般，后期站岗风险大。禹州朗廷湾相比北京东湾性价比高点，但投资角度也不推荐。 更推荐看二手 ： 京贸国际城西区，华业东方玫瑰，清水湾，海棠湾

提问：房姐您好。本人2.5线房产总价值约1600万，贷款250万（5套门脸价值1250万，贷款200万；2套住宅价值350万，贷款50万），家庭年净现金流入约40万，北京工作满5年无购房，有北京工作居住证。请教您如何进行资产优化与在京投资。谢谢[抱拳]

回答：你好，有效信息太少 建议说说二线城市房产的具体信息，再做资产配置规划 租售比在5%以上的门脸可以保留 二线城市普遍新房癌多，房龄15年以上，非核心地段，未来升值空间小可以出手裂变。 北京投资子弹不同打法也不同： 1500万以上 蓝海 900-1500 性价比 600-900 脱离底层 400-600 红海市场 300-400 血海市场 300万以内 韭菜市场

提问：房姐，您好，我的情况是，目前一套和平里学区房，价值700左右，贷款已经还清，明年孩子入初中，手头还有60左右的子弹，现在考虑接下来怎么走，有点迷茫，虽然学区房明年就用不到了，但孩子上学可能还会在附近，所以在纠结要不要明年尽快出掉学区房，本着改善居住环境，兼顾房子升值问题，以及孩子上学不要太远，下一步该怎么走呢？是明年卖掉学区房，在附近换成一套大的？还是换成两套小的？或者是今年就可以抵押贷先购入一套投资房呢？

回答：建议入一套自住改善盘吧，学区用完即出手无需留恋，留在手里就是在暴露风险。两套小的很难找到满意的标的 大部分性价比都不高 买房一定要脱离红海区，所以肯定入一套合适。直接出掉就不用考虑抵押了。买房卖房周期比较长今年就可以准备起来。

提问：房姐，我大概是270万首付和30多万的信用卡，现在买房需要提前多久准备流水？怎么做流水？流水必须是月还款的2倍以上吗？

回答：买房需要提前多久准备流水？ 首先要看你有多少钱？可以买到什么样的房产？ 达到这样的目标，需要采用什么样的贷款方式？ 另外除了房贷本身，是否还要增加其他授信负债？这样就要进一步计入首付流水的计算。 以及，根据贷款方式的不同，所需要的流水类型和金额，最后再推导出流水的正确做法。 30万信用卡粗约20万资金，相当于290万的首付，如果在选筹，评估和贷款三者上都做到达标，房姐客户案例来看基本买到约600-720万的房产居多，贷款400万上下。 按揭贷款可以凭收入流水和收入证明沟通银行，前提还要综合你的征信资质，个人其他负债，工作单位等。 如果是抵押贷，相对宽松一点。 理论上需要2倍，实际执行中有各种情况。 规律是：贷款总额越高，对流水的要求就越严格。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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