双十一看财富（1个亿我就拍拍看）
双十一看财富（1个亿我就拍拍看）大家公认的流拍原因有两条：9月7日，桃花源西锦园一拍流拍后，业内人士的相关分析就层出不穷。都是开拍前都已有1人报名（可当选年度最佳围观群众），可24小时后，却因无人出价流拍。虽然只是拍了个寂寞，但它至少完成了任务书上的第一步——在杭州富人中家喻户晓。娱乐了大家，也娱乐了自己。02
01
截止最后一秒，杭州起拍价第二贵豪宅——桃花源西锦园，还是流拍了。
这部八点档连续剧，一拍吸尽全城目光，最后落得个流拍收尾，让人唏嘘不已；如今二拍卷土重来，照样无人喝采。
两次拍卖，步调几乎一致。
都是开拍前都已有1人报名（可当选年度最佳围观群众），可24小时后，却因无人出价流拍。
虽然只是拍了个寂寞，但它至少完成了任务书上的第一步——在杭州富人中家喻户晓。娱乐了大家，也娱乐了自己。
02
9月7日，桃花源西锦园一拍流拍后，业内人士的相关分析就层出不穷。
大家公认的流拍原因有两条：
第一，一套房占用两张房票。被拍卖的桃花源西锦园6-1、6-2室，有两本房产证。
其中面积大的是6-1室，地上两层、地下一层，总建筑面积959.68㎡；6-2室地上仅一层，建筑面积89.19㎡，装修时已将两套房合二为一。
考虑到居住使用，两套房同时拍卖。这就导致，竞买人需名下无房、且非单身，方有资格竞拍。
有如此丰厚资金实力的买家，名下大多不止一套房，即使还有房票，普遍也只剩一张；省内有钱人，若未提前缴纳社保/落户，“85新政”后，房票直接被锁住。
要么就借亲友之名拿下，可上亿的房产落在他人名下，总归存在风险。
第二，总价高，竞买人需做好一次性付款的准备。
根据拍卖公告，竞买人须在成交后的5个工作日内，支付30%首付款（假设底价成交，首付3450万）；余下7成，要么申请银行按揭，要么在成交后30天内缴入法院指定账户。
就目前楼市信贷紧张的现状，别说7000万，超300万按揭随时可能被打回。
按揭不成、只能抵押。一次性凑齐1.155亿，对大多数公司或个人，都不是一笔小数目。
究其实，在严格限购环境下，超高总价的“双证房”就是垃圾中的战斗机。一旦买下，就意味着名额锁死，或许这辈子都没机会在杭州再购入新房产。
惟一卖掉的可能是价格打个六七折，或直接腰斩。
并且只有那些想住大房子、钱不够，家族里房票又多到花不完的人，才会选择走这一步接手。
能拿得出1个亿的人，还会缺钱？花高溢价买下这套桃花源的脑回路是什么？
03
这两年火热的楼市行情，让房东们产生一大错觉：别人房价翻倍，我的房子也必须翻倍，不然就叫“贱卖”。
比如有些高低配小区，叠墅或洋房业主高高挂出“飘在天上”的价格，但一年也成交不了一套。
有价无市最直接的原因，是价格太贵。在这些业主看来，这价格是按同小区高层的二手房价乘以“系数”算出来的，十分公允。
的确，新房卖的时候，价格就是这个系数差。但高层二手房价翻了一两番后，若再乘以相同系数，这些叠墅或洋房的总价，直接就冲上了两三千万，能接手的人必须“跨越阶层”，当然难卖了。
其实换到几年前，二手房总价有“约束”还是一个常识。总价越高，单价相对小户型往往就越低。
杭州总价超1.1亿的豪宅，历史上十分稀缺。淘宝司法拍卖数据记载，迄今，杭州已成交法拍房，总价超1.1亿的，有且仅有4次。
阳光海岸室内实景
最著名的是2018年8月拍卖的阳光海岸三连跃，11336万成交。除此之外，余下均为烂尾工程资产包。
即使是西湖边长生路32号建筑，460次出价，最后也止步8804万。
至于二手市场，根据手边买房数据，2016年至今网签总价最贵的一套住宅，出自九溪玫瑰园。2019年7月4日，九溪玫瑰园一套建筑面积1038㎡的别墅网签，总价1亿。
此外，新房市场还有过两套总价上亿成交的别墅。一套是云栖玫瑰园，2015年7月，该小区一套二手别墅以1.21亿总价成交，算上精装修，总价约1.6亿。
另一套是桃花源的烟雨村，2019年底，传出烟雨村一套1600多㎡独栋，以1亿多总价成交。
相比之下，桃花源的地段比阳光海岸、云栖玫瑰园和九溪玫瑰园都还要弱一档。而烟雨村那套新房总价虽过亿，单价其实并不高。
04
每个楼盘的情况，每个产品的具体情况，各不相同。用杭州人的话说，没那么“门门帐”，好像房价不翻倍，就是人家欠你的。
事实上，房价不仅可以比买入价高卖出，也是可以比买入价低卖出的。
桃花源西锦园6幢，新房备案价5676万，市场价1.65亿是双方议价结果，而非专业评估机构出具的评估价（如果有二手指导价，这种价格估计都不能在中介网站显示吧）。
不仅包含两套房子的房款，还囊括室内装修、软装，以及多来年的房价升值等。当中，很大一部分溢价，来自室内200吨红木家具。
“七彩琉璃玄关屏风、整套定制红木家具、红木根雕茶桌茶椅、刺绣墙纸……”看描述极尽豪奢。
但“吾之蜜糖，他人之砒霜”，200吨酸红枝，遇上看对眼的买家，如获至宝；若是欣赏不来的，只会觉得像地主刘文彩家的摆设，反而要减值几分。
同样是桃花源、同样出自西锦园组团，曾有一套建筑面积708.85㎡的中式合院，市场评估价3581.5万，两次挂牌均流拍。
直到2015年4月21日第三次拍卖，起拍价降至1948万，才吸引4人报名，484次出价后，成交价止步2505万，比评估价便宜了1076.5万。
据一房一价表数据，该房源新房备案价为4013万。换言之，从买入到卖出，原房东亏了1508万，还没计利息。
两年多前拍卖的十锦园也是如此。2012年第二任房东买入时，总价高达4000万，拍卖成交价不过4130.6万，算上7年利息及装修成本，还是亏了。
只是，杭州房价连涨5年后，许多人都忘了这个世界运行的真相。
05
市场最高潮的巅峰，短期内看已经过去，但许多人还抱着两三个月前的绮梦，不肯面对现实。
不愿放弃曾经纸面上的财富，最后的结局，就像这套桃花源西锦园一样。
法拍是西锦园房东，走的最后一步棋。
在此之前，该房东曾挂牌到二手市场上出售，挂价1.6亿，主打的卖点之一，就是这200吨酸红枝，因久久未能找到意向买家，这才选择了法拍。
最终若有幸找到“傻子”接盘，皆大欢喜；如若不能，这出自导自演的剧情，就当玩了场大富豪游戏真人秀吧！
现阶段，大家都冷静了，高位接盘的“傻子”不容易找了。今天这套桃花源西锦园拍不出高价，唯一的理由就是——它根本不值这个价。
不是挂了一个亿，就叫亿万豪宅。
