商业地产思路（地产运营才是真正的清水衙门）

商业地产思路（地产运营才是真正的清水衙门）第一，运营作为偏管理条线，基本不涉及具体业务的操作。为什么说运营才是真正的清水衙门，接下来一本正经的胡说八道一下：特别是规模扩张，组织架构变革，拿地权限下放部分区域、城市公司，他们可以自行跑马圈地，天高皇帝远，集团管控不到位就很容易给贪腐留下可操作的余地。我们经常会耳闻某某房企各部门相关部门负责人、项目总、区域总甚至集团高管在职期间的各类贪腐事件，轻则降职降薪，重则移送司法机关。不管是公司官方通报、公众号揭秘还是小道消息，你可曾听过运营条线相关人员犯错落马的？根本原因是：运营从来就没上过马，何来落马。

以下纯属娱乐分析，切勿当真，100%的清水也是相对的。

近年来，房地产经历了楼市高涨，逐渐进入平稳期。从原来的规模为王、快速周转，不断扩张，房地产企业在狂奔的路上只有征程和远方，自然也多多少少忽视了企业内部人员素质的提高、管理模式的优化、成本利润的控制等等（不过前几年的确出现了抢人，而不是抢人才，那真是有人认真干活就不错了）。

随着房企脚步的逐渐放缓，对外扩张减速的同时，对内整治开始加速。但是在利益的驱使下，各家房企贪腐行为依然屡禁不止，是最近几年房企反腐力度日渐加大的原因，也是审计岗火爆的一个原因。

对于“投资部是不是房地产的清水衙门”这个话题，我们首先看，虽然一般建造环节和营销环节是贪腐的重灾区，但是我们在各类贪腐事件中也会看到投资的身影，所以“投资部才是房地产的清水衙门”，这个描述一定是不准确的。

特别是规模扩张，组织架构变革，拿地权限下放部分区域、城市公司，他们可以自行跑马圈地，天高皇帝远，集团管控不到位就很容易给贪腐留下可操作的余地。

我们经常会耳闻某某房企各部门相关部门负责人、项目总、区域总甚至集团高管在职期间的各类贪腐事件，轻则降职降薪，重则移送司法机关。不管是公司官方通报、公众号揭秘还是小道消息，你可曾听过运营条线相关人员犯错落马的？

根本原因是：运营从来就没上过马，何来落马。

为什么说运营才是真正的清水衙门，接下来一本正经的胡说八道一下：

第一，运营作为偏管理条线，基本不涉及具体业务的操作。

我们就来看看房地产开发各个主要阶段，运营在干什么。

1、土地环节-关注各类核心经营指标，利润是否达标，IRR是否够大，自有资金投资回报是否够高，开发速度是否够快。

2、设计环节-货值是否最大化，设计周期是否已经压缩到极致。

3、招采环节-合约规划是否匹配快速开发。

4、工程环节-每个节点的前置工作是否准备充分，协调各个条线为项目服务，供货是否有风险，关注速度的加快对质量的影响，总之项目的利益高于一切。

5、销售环节-定价是否考虑了增值率，去化是否达到的预期，供货和销售速度的关系，想办法怎么做到供销均衡。

上面说了这么多，可以看出运营在管理过程中，的确不生产什么成果，运营的管理动作都悄悄的融入到了项目奔向成功路上的每一个细节，而正因为这样，运营保持了相对的独立性，也具备清水衙门的本质特征。

第二，我们细数一下房地产的各个条线在项目开发过程中可能存在的操作

1 工程对接施工单位

签证搞一波；搞不了签证，材料替换搞一波；材料替换搞不了，推荐入库搞一波，都不行是吧？

未招先建，既成事实？超额支付工程款？

2 投拓对接土地商

项目并购背调操作一波，和爸爸们操作搞一波，关系维护，关系维护。

3 招采对接各类供应商

招采对接各类供应商-推荐施工方入库从来不是工程的专属，你能推荐，我不能啊？我不推荐，你推荐，我来同意也可以；还有人海茫茫的材料商，自己想象。

4 设计对接设计单位

设计对接设计单位-各专业设计单位，各种能级的设计师，有国内的小白，有国外的大师，你很难说这个设计值多少钱，那个设计值多少钱，艺术品是无价的。最近几年政府限价，采取设计限额的房企也越来越多，拯救了成本。

5 营销对接各类外部单位

营销对接广告公司、渠道中介、策划公司、代理公司等等-外围数量最多，品类最杂就是营销了，各种神奇操作，内客外导，换房加价，操纵优惠等等。

6 人力对接猎头公司

人力对接猎头公司、培训机构-嗯？这个可以有。

7 开发对接“爸爸”部门

开发对接爸爸部门-这个还是相当可以的，怎么说都有道理。

8 运营对接信息化服务公司

终于到运营了，承认了承认了，最近收到了1本书，内容挺不错的。

这个是运营群小伙伴最接近腐败的一次

当下的市场环境为了充分调动各个条线的工作积极性，房企各条线的外部单位基本都由条线主责，因此，因此，见怪不怪。

谁也不能保证自己在那个位置就比别人做的好，我们只谈可能发生贪腐的环节，以及容易发生贪腐的部门，当然，看到这篇文章的你们都是好同志。

只要有业务的发生就可能存在贪腐的行为，而运营是独立于业务之外的，大部分时间是站在生产线外，这就决定了运营条线本身发生贪腐的概率极低，也就是说运营部才是房地产的清水衙门。

第三、运营负责制定考核，本身没有强参与考核

一般来说，房地产内部的考核制度是运营和人力共同制定，运营负责制度的搭建，人力负责实际的奖罚。

一般的项目绩效考核、成就共享、跟投，运营作为非业务部门，也就是常说的项目的中相关部门，运营都没有参与的份。这也从根本上保证了运营制定考核制度的合理性与公正性，不参与考核自然没有腐败的空间，对各项目、部门的考核也更加客观。

总而言之，运营才是地产的清水衙门，因为根本就没有腐败的便利条件，没有温床，何来腐败（不接受任何反驳

）。

絮絮叨叨说了这么多，争夺哪个部门才是清水衙门并不关键，而我相信大部分的地产人都是好同志，其实我们应该多多考虑公司流程管理是否覆盖，公司的各项指标要求是否合理，公司的管理是否人性化，公司给到员工的薪酬是否与工作付出对等，最后公司选拔的人才是否德才兼备，德字在前。

最后，祝大家都把握好自己，把握好现在，努力奋斗，不忘初心。

没有最好的部门，只有最好的自己。

来源：米小侠（ID：gh_73d6d109bf13），本文已获授权，对原作者表示感谢！