天府新区哪个板块好（2022年8月版天府新区板块全接触）
天府新区哪个板块好（2022年8月版天府新区板块全接触）三四档可能有部分争议，比如麓山东、天府前湾是否应该进入第三档，比如华阳北是否应该进入第四档；第五档偏远：天府新站、钓鱼嘴、雅居乐、文创城等。第二档重要：兴隆湖北、麓湖公园区、天府公园东、兴隆湖；第三档较好：麓山国际、鹤林村、海洋公园、广福、华阳北；第四档一般：麓山东、天府前湾、南湖、华阳、兴隆；
成都的潜力和国家战略的定位不用多说，本文仅就作为国家级新区的四川天府新区属于成都直管区部分的房产市场进行一个新的，全面的解析。诸如天府新区怎么样？天府新区要凉的问题，看完整篇你会有一个清晰的判断。
首先，天府新区大体可以分为20个大大小小的不同板块。分别是麓湖湖区、天府公园西、兴隆湖北、麓湖公园区、天府公园东、兴隆湖、麓山国际、鹤林村、海洋公园、广福、华阳北、麓山东、天府前湾、南湖、华阳、兴隆、天府新站、钓鱼嘴、雅居乐、文创城。
在这20个大大小小不同的板块中。按照五级核心、重要、较好、一般、偏远的五档次分类法。可以分为：
第一档核心：麓湖湖区、天府公园西；
第二档重要：兴隆湖北、麓湖公园区、天府公园东、兴隆湖；
第三档较好：麓山国际、鹤林村、海洋公园、广福、华阳北；
第四档一般：麓山东、天府前湾、南湖、华阳、兴隆；
第五档偏远：天府新站、钓鱼嘴、雅居乐、文创城等。
三四档可能有部分争议，比如麓山东、天府前湾是否应该进入第三档，比如华阳北是否应该进入第四档；
第二档有个别争议，如兴隆湖除北区外，是否还能居于第二档，会不会掉到第三档；
第五档和第一档暂时很稳定。争论麓湖和天西的，现在应该已经平息了，麓湖的设计感，营销范围、面向群体都已经超过了天西。
首先，大致进行一个全面的介绍。
牧华路、麓山大道以北区域，紧接成都市高新南区，属于中优规划范畴，分别有华阳北、华阳、南湖板块在天府大道西侧，海洋公园、麓山东部分区域在天府大道东侧；再加上紧挨牧华路、麓山大道以南的鹤林、广福、麓山国际、麓山东部分区域，属于主城区、高新南区溢出影响区域，板块发展也已经相对成熟。购房自住的主要群体可以分为三类：高新南工作的溢出群体、主城五区以1、5、6为主线的溢出群体以及天新本身的居住群体构成。
而沿着天府大道继续向下，以天府大道、武汉路交叉点为核心的麓湖、天西、公园区、天东四大板块加上兴隆湖北岸，是天府新区的核心居住区。居住群体主要来自于高新南和天府新区。
向四方外延，钓鱼嘴区域是未来的扩展居住区，兴隆湖除北岸、天府前湾、兴隆、天府新站、文创城部分，则是天府新区的深度居住区。居住群体主要来自于天府新区本身工作的群体。
而图中红色虚折线，确定为风险线的主要因素为：6号线以东缺乏外延发展空间，蓉遵高速以东属于偏僻远的区域，仅天府新站区域串联向东部新区延伸。
这就形成天府新区楼市的三个不同圈层和影响架构。
其次做一个简要的分析。
从现有的房产数量来看，不完全的精确统计（90%准确度），天府新区大致有33.5 2.5万套商品房，约36万套。
其中邻接居住区房产老中新参半，有华阳积累的老房大致3万套，有华阳北、广福、南湖、海洋公园、麓山东、鹤林的房产大致22万套房产，5年内新房大致有20%，2.2万套。这里的房产构成大致以刚需、刚改房为主，个别之前的老、大改善房，然后是房龄较大的部分别墅。由于这里的居住需求是极为旺盛和活跃的，客户不存在量的问题，总价区间主力在150-300万，超过300万成交量开始萎缩，即便是这些区域的带头大哥鹤林村村长，主力成交量也只提高到300-400万之间为主。
天府新区的核心居住区以四大天王（麓湖、天西、公园区、天东） 兴隆湖北岸王冠组成。该区域各类顶级资源汇聚（领头的天府C学区、总部经济产业、湖区公园环境好），房产总体房龄新，品质高，房源总体仅有4.3万余套，未来总量不会突破8万套。是炙手可热的区域，以致一直处于被抢购的状态，尤其是麓湖、天西、兴隆湖北。这里只比性价比高低，不存在站岗风险；但这里的好房一般只属于三种人，有钱人、资格硬的人和有手段的人。
而深度居住区总体来说，好处是1.目前的房源总体区位良好，均处于兴隆湖周边，或邻近区域；2.房产总体房龄较新，有足够的持有等待时间；3.房源总量不多，不存在供大于求问题（总体尚未超过3万套商品房）。存在的问题是，1.房产总体品质不高，几乎没有高端产品；2.总体区位距离主城区较远，主城人口迁移入住难度大、量小。未来主要依托天府新区、新津、东部新区的产业发展好坏来左右房价走向。
第三，单独介绍一下天府新区的各个板块情况，后面合集还会单独一个板块一个板块的详细解析。
1.麓湖板块（世界级，不可复制的，极具设计感的，核心地段的文旅生活城，真正的公园城市，浪漫主义情怀与轻奢格调相宜的公园湖景板块）。如果说成都是公园城市建设的标杆，那么天府新区是成都的标杆，那么麓湖，就是公园城市最杰出的代表。
麓湖板块，包含麓湖生态城和泛麓湖。
麓湖生态城，是成都的，是四川的，是全国的，未来也是世界的。工艺匠心独具，每一个组团都独一无二；湖景资源无可复制，麓湖本身就是一个景区；独特的社区文化更丰富着麓湖的内涵。麓湖，尚有十余年开发周期，在目前第四水道的产品开发完成后，后面的产品高端的更高端，平民的也距离地铁更近，会不断从两个方面拉起声势。
2.天西板块（商务区的高阶版，天府公园的左心房，高冷从卡地亚的栅栏、喷泉和保安开始，招商局力载中人，最后回到蔚蓝的三湾结束，方正、规矩、清冷、肃穆的格调板块）。总部商务区加上卡地亚花园城、首开龙湖、万科、保利、招商一众知名开发商，打造的天府公园西，无疑是区位加产品力都拉得满满的。天西五个楼盘别称五绝、五虎、五杰，再加上卓越云门锦绣的小楼盘，构成了天西板块的现状。
天西是豪的，不过在产品力上，没有明显的独立特色；在配套的环境资源上，也缺乏独特的资源。而需要不断通过新产品激发区块活力的情况下，天西目前仅剩下招商在独舞大旗，在势头上，需要总部商务区的确实落地建设才能支撑。
3.公园区板块（真正的低密，真正的奢享空间尺度，出则繁华，入则宁静，远离城市喧嚣的城市，大隐隐于斯，不张扬，不显山不露水，却是在水一方，也怀抱山峦的低密公园板块）。按居住舒适度和品质，麓湖公园区优于天府公园东。这里的好处是居于中庸，也败于中庸，改善不如麓湖和天西、摇号价格高于天东，但总体来说，这里的居住舒适度，不是天府新区的前三，也能排入第四。各个开发商目前的产品呈现也都比较合格。这里，大中小户型都值得挑选。
4.天东板块（商务区的低阶版，天府公园的右心房，密集的写字楼，密集的居住区，密集的商务展览，簇拥着天府会议厅、西博城和众多商务楼宇，是典型的商务兼高密居住板块）。
按成交需求来说，天东优于麓湖公园区，主力会以小户型为主。这在屡次的各楼盘摇号的情况下，反映得也非常直观。万达、广汇、中粮、中海、天投、永慧为主的六大盘口，目前还有中海、天投未来城和万达的部分产品会陆续上市。如果你买这里，个人更建议买中小户型，超过160平，增值幅度会降低。
5.兴隆湖北岸板块（大美兴隆湖，尊位属北岸，得天独厚，坐北朝南观湖景，地铁畅达通两翼，幼小初高多园区，悠然漫步鹿溪河，稀缺唯此北岸的深度居住区）。
坐北朝南，产业富集、教育资源富集、交通便捷。兴隆湖北与兴隆湖周边其他区域，是完全不同的两个档次。整个北岸，加内部房也一共只有4000套左右的房子，正看湖景的不到400套房源无疑将有极高的价值。
6.兴隆湖板块（溢美兴隆湖，环湖也舒然，东西南腹地，未可轻越线；兴隆湖的东、西、南岸构成余下的兴隆湖板块，东隔独角兽地块不看湖，西地块窄小，南区位偏远，与北岸差距明显，故单独分立，是环兴隆湖的深度居住板块）。除开兴隆湖北的兴隆湖周边区域，排在第二档的末尾。
兴隆湖南，临湖视野背反，整个区域不平整，住宅主要在南部末端的山梁地面，各楼盘总体品质不高，拉低了可能的上限，区位也较远；
兴隆湖西，区块过于狭小，导致就近资源配套会不健全，内部房滨湖长滩花园更是骗子的失乐园；
兴隆湖东，实际没有湖景资源，区域不平整，主要在河谷湾地形，楼盘较多，总体品质也不高。选购的时候注意价格和挑选开发商与具体产品户型。
7.麓山国际板块（万华建设麓山，麓山成就万华；）这是万华集团打造的第一个品牌。麓山国际的房子，自成一体，一个小区，即是一个独立的板块，且是老牌高端板块。这是一个单纯依靠自身产品力拔高的板块，由于产品终将老去，新的优质产品不断出现，未来综合竞争力会不断地缓慢下行。主要建议别墅客户进行挑选，高层客户要精挑细选和砍价，不适合投资，适合改善客群自住保值。
8.鹤林村板块（中档的教育，中档的商业，中档的房产，有如板块界面一样的中二纯粹，清澈干净，以中档为绝对主力的中产居住区，或许浑浑噩噩，或许志得意满，中庸于此）。
曾经是炙手可热的锦江生态带的主体，今年学区划片将AB区整合之后，预期略有下降。褪去潮水来看，还要关注旁边二圈层怡心湖的产业发展，再与第二档的一比较，确实有显著的一个差距。所以只能到第三档来。
主力盘口为刚改至改善。区域内有中海多个楼盘，门槛是鑫苑鑫都汇，暂时品质最好的有优品道锦绣、御府天骄、万科君逸等。已经开盘的有华润建发天府和鸣、华润幸福里、绿城、合信等开发商的楼盘，在佳兆业地王摆烂之后，产投和中铁建联手的西派将成为该区域的天花板。
9.海洋公园板块。是天府新区开发较早的区域之一，毗邻高新广都。上接金地天府城和新川，下以五环路麓山大道为界。该区域与高新无缝接合，有较大的刚需、刚改承接需求。
区域内除新鸿基悦城尚是鸽子王摇号神盘，部分楼盘有工抵房外，其余均已经是二手房，未开发的土地仅东北角部分。
10.广福板块（左边锦江生态带，右边麓山国际高尔夫，）很多人喜欢因单纯的学区，将广福地铁口西侧的区域划分到与鹤林村一起，并称锦江生态带。而实际上他们的生活完全天南地北，所以笔者将广福东西合并在一起，更符合区域实际。
而广福东西又截然不同，广福东至南部分，别墅盘口较多，有蓝山美树、蔚蓝卡地亚、洛森堡、麓山印象、和贵南山上、复地御香山等盘口；广福西至北，则是高层、小高层为主力，有心怡紫晶城、恒大天府半岛、复地御香山3悦等盘口组成。该区域拥有不错的刚需、刚改承接能力，别墅产品则更适合基本改善需求。
不过恒大的暴雷确实严重地拉低了该区域的预期，期待未来成功交付和配套学校的运营为该板块恢复信心。
11.华阳北板块。天府新区开发较早的区域，毗邻高新区天府五街，最早承接高新南区的外溢。通过华府大道和益州大道的十字交叉，可以将其分为四块，再加上锦江和天府大道合成的环岛，一共分为小五块。北部2块刚需、刚改承接需求旺盛，南部2块更适合有一定品质需求的朋友考虑，靠近天府大道的则最为方便。
12.麓山东板块（山是性格，山是坚韧，山是骨子里的倔强，富有个性的生活者，注重内部空间的奋斗者、精打细算者、真刚需、轻改善，各种需求都可能汇聚于此，他们什么都不在乎，却都因为在乎的某一些点，安居这里）是将麓山国际整个剔除，由麓山国际北、麓山国际东北、麓山国际东三大区域组成。由于临近新川，在未来可能会有较好的溢出承接效应，还比较具有潜力。麓山东近地铁，远离蓉遵高速的区域，可以称为较好。不足是周边部分区域安置房、汽车4S店和临大道、临蓉遵高速噪音，受到这些不利因素影响，按严重程度轻的为一般，严重的掉入第五档。。
北部区域的开发基本完成，主要是三利麓山城和东林春天。
东北区域的开发中，现有建发麓岭汇、海伦堡玖悦府、麓山上院等新盘在售。
东部区域正在密集开发，合能枫丹铂麓、麓云、麓府之后，万科星耀天府、龙湖九里熙上、绿城桂语麓境、佳兆业麓山壹号等项目销售接近尾声，最后的成都产投的则是现房销售，目前没有详细的信息。
13.天府前湾板块。伴着天府新区中央法务区的规划前景，自媒体人给万安南赋予一个好听的名字，天府前湾。西止梓州大道，上至沈阳路，下至武汉路，东抵通州路。区域内暂有昌公堰、青岛路、沈阳路3个地铁站。中央商务区邻接昌公堰地铁附近，未来的法务区核心区域或许可以称为较好，而东侧的遂州路左右，由于较为偏僻，通行不畅，则在第四档的末尾，甚至掉入第五档。区域内有保利天空之城已经交付，奥园麓语、德商碧云天骄、天府麓城等正在销售。
14.南湖板块（刚需配大湖，地铁无影踪；生不逢时，发展过早，被小开发商逐利蚕食掉的，有景难有价，无景掉价，廉颇老矣伴华阳的，人口稠密的刚需扎堆，刚改绷面，奋斗者妥协的区位好，自然优的错位之配纯居板块）。南湖拥有成都稀缺的湖景资源，也是天府新区开发较早的板块，但由于进入板块开发的开发商品牌和建设的产品较为一般，高容积高密度，于是拉低了整个南湖的评价。本板块适合刚需、刚改自住为主的客群选择；产品较新、较强的有一定保值增值能力。
15.华阳板块。华阳，即老华阳镇，区位上不错，紧挨天府大道，距离高新南区也非常近。但由于本身镇上的老房子居多，城建规划老旧，城市面貌就和县城一般，所以压制了整个华阳的评价。但华阳胜在区位，真正的居住刚需是非常便利的，选择这里是真的不错的选择；尤其是靠近天府大道一侧的部分次新楼盘。
16.兴隆板块。此处所指的兴隆，为兴隆镇附近，东至蓉遵高速，南至科学城北路，西至梓州大道，北止于鹿溪河。该板块为兴隆湖板块的溢出板块。清风鹿溪源在售，房子还是可以。虽然兴隆与兴隆湖的距离并不是太遥远，但第一受大道阻隔的区域很多；第二，兴隆有老兴隆场镇对风貌影响不小；第三，咫尺之间学区的不同又是一个硬伤。
17.钓鱼嘴板块。正兴街道区域，位于天府公园西侧益州大道以西，武汉路西段以南，剑南大道以东的区域。该板块为天府公园西的补充活力居住区板块，周边配套不成熟，还没有进入新的建设周期，加上区位较为偏远，居于第五档次。
18.雅居乐板块。位于麓山东东侧，蓉尊高速以东。东接龙泉，西临麓山东。板块内有雅居乐和碧桂园2个生态大盘。在区位上距离天府大道和地铁的距离过于遥远，居于第五档次。
19.天府新站版块。天府新站板块的提出，估计是本人的首提，目前还没有什么具体的开发商进行操盘、拿地卖房，但围绕18号天府新站周围，除了天府新站高铁TOD，未来有可能发生故事，所以提一下。这里和兴隆湖将会吸附东部新区的购买力。
20.文创城板块。目前将科学城南纳入其中，科学城中路东段以南。文创城、科学城有良好的规划前景，也临近天府大道。但整体区位太远是硬伤，规划落地的过程也还非常艰辛和漫长。所以居于第五档次。该区域内的楼盘试金石，荣盛时代天府，让许多购房者还没有接房就已经站在了山上。
其他天府新区区域，整体完全处于乡镇面貌，不能称为城市，较少涉及房地产开发，暂不纳入板块的分析。
后续，继续一个板块一个板块为大家抽丝剥茧，为大家带来更进一步的深入了解。
