m2涨幅和房价涨幅（房价是涨还是跌）

m2涨幅和房价涨幅（房价是涨还是跌）像南京的这一套房，普通住宅，六层楼的第六层，包括阁楼，是个毛坯。面积130平米，当前价才67.6万，相比120万的市场价也腰斩了。也就5000元每平。南京那套159万的，是套别墅。在疫情影响下，别墅将来是个趋势。这套房子285平米的套内面积，可以说如果是159万法拍卖掉了，就是5000-6000元每平。人口大量流失的城市，没有房地产，只有未来的建筑垃圾。就像日本和意大利那些0元抛弃房那样。以我们江苏的省会南京为例，上面第一套法拍房，当前价是159万，市场价是284万，如果是当前价成交，就是腰斩了。法拍房，是刚卖。对于二手房，有刚需和刚卖两种。刚卖多了，房价就会跌。即使M2已经是252.7万亿了。

5月的M2增长11.1%至252.7万亿，这个利多房价。

放十年长线来说，只要人口流入的城市，房价肯定涨。因为：将来会是1000万亿的M2，会是2000万亿的M2。

短线，则要等法拍房全部消化掉。现在，新房二手房都贵，就法拍房便宜。

法拍房一旦消失后，人口流入城市的房价，下一轮拉升可能就会来临。

人口大量流失的城市，没有房地产，只有未来的建筑垃圾。就像日本和意大利那些0元抛弃房那样。

以我们江苏的省会南京为例，上面第一套法拍房，当前价是159万，市场价是284万，如果是当前价成交，就是腰斩了。

法拍房，是刚卖。对于二手房，有刚需和刚卖两种。刚卖多了，房价就会跌。即使M2已经是252.7万亿了。

南京那套159万的，是套别墅。在疫情影响下，别墅将来是个趋势。这套房子285平米的套内面积，可以说如果是159万法拍卖掉了，就是5000-6000元每平。

像南京的这一套房，普通住宅，六层楼的第六层，包括阁楼，是个毛坯。面积130平米，当前价才67.6万，相比120万的市场价也腰斩了。也就5000元每平。

就是说，南京郊区的房价才5000元每平。

虽然说离南京非常远，不过，总归是长三角。就是说，长三角的地板价：5000元每平。

这是南京市区鼓楼，老破小，62平米，建筑年代1992年。它的当前价是140万，市场价是250万，已经近乎腰斩。140/62=2.26万每平。

就是说，南京的刚需，只要愿意到法拍房捡漏，不怕麻烦，就能以2.3万每平的价格上车。

房产中介忽悠刚需，说什么法拍房是个坑。但是，140万当前价与250万市场价，中间是110万的差价，即使有坑，为了省下110万，也值得趟这个坑。

一年赚20万，也要5年才能赚100万。如果是贷款买房的话，还有利息。

现在的房贷利息五年以上LPR是4.45%，建议选固定利息，以后可能会突然加息。

100万房贷，4.45%的利率，一年4.45万利息。如果是10万一年的收入，一半收入交银行利息，本金还要另算。

比方说，有80万首付钱，如果是买140万的法拍房，就是70万房贷，一年只要3万左右的利息，如果5年还清，就是15万的利息支出。但是，假如是从中介手中，买250万的房子，就是要170万的房贷。

中介如果买下法拍房，就可以理清其中的“坑”，然后再挂牌280万。

这个，就是中介口中的法拍房的“坑”。

就是说，房价未来1-3年要看法拍房有多少。然后，预计5年之后，这一波法拍房就消化掉了。这样，便宜的房子没了，到时候M2可以在5年左右近乎翻倍，可能是400-450万亿的M2。

到了2028年，房价就要按照1000万亿的M2涨价。房东高价挂牌，就是要把未来5年的M2提前挂出来。所以说，一旦M2上了450万亿，房东就按照1000万亿的M2挂牌。

这样，就会把南京市区的外地刚需，从市区赶出来，然后跑到远郊的高淳区那种地方，找一套5000元每平的破房子买了住。市区被赶走的人多了，郊区房价将翻倍到1万每平。

市区与郊区，会差5-10倍价格。

人口，决定房价；M2，决定房价；法拍房，决定房价。