地产生存之道（地产江湖永远的二当家）

地产生存之道（地产江湖永远的二当家）令狐冲大吃一惊，回过头来，见山洞口站着一个白须青袍老者，神气抑郁，脸如金纸。令狐冲心道：“这老先生莫非便是那晚的蒙面青袍人？他是从哪里来的？怎地站在我身后，我竟没半点知觉？”他是扫地僧。1在金庸先生描述的江湖中，有一类人最神秘。一个身穿青袍的枯瘦僧人拿著一把扫帚，正在弓身扫地。这僧人年纪不少，稀稀疏疏的几根长须已然全白；不知是四十二年，还是四十三年，可见为半路出家。

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文|风清扬

有人的地方就有恩怨，有恩怨就会有江湖。

人，就是江湖。

1

在金庸先生描述的江湖中，有一类人最神秘。

一个身穿青袍的枯瘦僧人拿著一把扫帚，正在弓身扫地。这僧人年纪不少，稀稀疏疏的几根长须已然全白；不知是四十二年，还是四十三年，可见为半路出家。

他是扫地僧。

令狐冲大吃一惊，回过头来，见山洞口站着一个白须青袍老者，神气抑郁，脸如金纸。令狐冲心道：“这老先生莫非便是那晚的蒙面青袍人？他是从哪里来的？怎地站在我身后，我竟没半点知觉？”

他是风清扬。

这些隐藏在掌门人背后的人，虽不是掌门却胜似掌门。有着强大的实力，但几乎从不出现在世人面前。

在地产江湖中，同样存在着这样一个人。

2017年，在三四线地产江湖纵横多年碧桂园力压恒大万科等业内大佬，5500亿销售额稳居排行榜第一，一战成名。

同年，融创地产实现合同销售金额3620.1亿，位居第四名，位于万科和恒大这种国字头的地产企业。同比上年的1506亿大增140.3%，权益合同销售金额2656.0亿，同比增加155.5%。

当年著名的万达文旅打包出售事件也让白衣骑士孙宏斌豪掷百亿买买买被世人所知。

还有另一匹不为人关注的黑马旭辉地产闯入第15名，以1040亿的销售额反超世茂地产、山东鲁能、北京首开、荣盛等业内老炮，而前一年刚刚挤进TOP20。

相比2016年的销售额653.2亿，增长59.2%。并于2018年再次增长50%超过1500亿。

在众多江湖小报爆料这些房企的种种秘闻中，一个集团和个人的名字重复出现在不同的房企背后，也由此隐现出房企真实又神秘的地下江湖版图。

中国平安，马明哲。

2

建安二十五年（公元220年），魏王曹操病重，临终前夜突然梦到“三马同槽而食”，也就是三匹马在一个食槽里吃草料。

于是曹操把贾诩召来，问：“本王曾梦到三马同槽，本以为是西凉马腾父子的问题，而今把他们除掉了，为何又梦到三马同槽？”贾诩说：“马儿吃草意味着禄马归于曹，这是吉兆，王上不必多疑。”

万万没想到，三马乱曹并非西凉三马，而是自家麾下的司马懿父子三人。后事流传的一句名言：司马昭之心，路人皆知。就此结束了曹魏的江山。

前尘往事只是一个引子，当今江湖中也有三马在影响着中国，众人熟知的有阿里巴巴马云、腾讯马化腾，却并不太了解还有一马，平安马明哲，这个统领160万平安大军，掌管6万亿巨额资产的神秘男人。

也是他带领着平安这个商业帝国，横跨地产界攻城略地，斩获颇丰。

而这首战，便是碧桂园。

作为家族企业的碧桂园，在地产江湖中叱咤风云，麾下碧桂园强销大军在三四线城市所向睥睨，未尝一败。作为掌门人的杨国强自是江湖地位日渐显赫。

但在盘踞在京城的各门派大佬看来，任你杨国再强，也不过是小地方的一介农民，地头蛇罢了。

但杨国强这个地头蛇想要当强龙，想要猛龙过江，就得拜山头递名帖，找一棵大树靠。于是，平安这个颇有神秘背景的大树，顺理成章的成为杨国强的目标。

2015年4月1日，中国平安斥资63亿元，成为碧桂园第二大股东，持股9.9%。

但是，这份投资背后是碧桂园献上诚意满满的投名状。

怎么讲？

双方的股权认购协议是于4月1日签署的，认购价2.816港元相对于前一交易日收盘价折让10.03%，相对于前5个交易日平均收盘价折让7.79%，相对于前10个交易日平均收盘价这让6.16%。。

作为一个传统的家族企业，掌控欲极强的杨国强舍得以六折的价格拉马明哲这个强人入股成为二当家的，甚至不怕引来一个门口的野蛮人，可谓兵行险招。而马明哲，自然乐得送个顺水人情。

郎有情妾有意，一拍结合。这才有了后来碧桂园迅速崛起，问鼎江湖第一宝座的传奇。

第二战，是朗诗。

朗诗集团与碧桂园不同，对江湖第一的宝座没有兴趣，作为唯一一个上榜绿色供应链CITI指数的房企，更像一个不惹红尘的方外之人，就像其名字一样诗情画意。

与平安的结合是水到渠成。早在2015年之前，平安就与朗诗有多次的项目合作，而朗诗也需要平安的银子来保持自己的特质，方外之人也得吃饭。

2015年，朗诗地产引入了平安不动产作为公司的战略投资者，后者通过旗下公司认购股份等方式，持有朗诗9.90%的股份，成为其第二大股东，最多时持有13.05%。

作为朗诗地产二当家的马明哲，也确确实实为朗诗带来了平安。朗诗地产朗诗寓的转型就是得到平安助力，并成功问鼎全国长租公寓的TOP5，这也为后来平安好房的诞生埋下了伏笔。

第三战，融创。

融创孙宏斌因多次大起大落，而后大手笔豪掷百亿江湖救急乐视贾布斯和万达老王的事迹为世人熟知。以接盘侠的姿态名震江湖，诨号白衣骑士。

江湖中对于孙宏斌的钱是怎么没的不感兴趣，好奇的是钱是怎么来的。白衣骑士对此讳莫如深，曾位列地产江湖十大谜团之一。直到2016年底披露的年报中，一个名字的出现解开了谜底，中国平安，持股41.21%。

其实早在2016年的11月2日，平安银行第一次出现在股东名单中，持股比例高达46.7%，按照当时白衣骑士孙宏斌的说法，其手中87.6%的股票，都质押给了平安。

“我认你做大哥，你带我打天下。”

背靠坐拥6万亿的平安帝国，接盘侠孙宏斌背后的男人马明哲，似乎更符合这个称号。

第四战，旭辉。

把旭辉拉入平安地产帝国的版图这完全得益于旭辉掌门人林中的豪言壮志。

2017年7月11日，林中在集团发布会上公开表示未来五年的战略目标，年均40%的复合增长率，而目标也很明确，冲击3000亿业绩目标，进入全国八强。

林中舞剑，意在平安。

20天后的2017年7月31日，平安人寿19.075亿港元举牌在港上市的旭辉集团，持股比例达9.94%，成为该上市公司第二大股东。并之后再次向旭辉投入100亿元人民币做战略投资。

碧桂园的奇迹是否能在旭辉的身上再次重现不得而知，但真金白银却是要先花出去的，对平安来说，钱，才是最不值钱的。

数场大战之后，平安的旗号在地产江湖中流传甚广，各地产门派大佬莫不以平安有瓜葛为荣。而平安则加快了并购的步伐，几年之间大大小小百余次合作入股，几乎都是江湖中有头有脸的大佬。

2018年7月和2019年2月，平安共斥资约180亿元收购华夏幸福25.25％股权，坐稳了第二大股东，并顺理成章的派出吴向东任联席董事长，并在深圳成立华夏新总部，再下一城。

除了直接控股房企外，平安通过共同开发、联合拿地、股权投资、融资合作等形式，与房企年度榜单上的TOP20几乎都建立了合作关系，比如与万科联合拿地，与绿地股权投资，与阳光城信托协议等。

中国前20强的企业，除了稳坐四家二当家的之外，其他16家背后都有平安的影子，当然，是因为平安的银子。

2018年10月12日，据平安首席执行官陈德贤所讲，平安不动产投资将由目前的2%提升至10%，意味着平安围猎房企的这盘棋会越下越大，一个隐形的万亿地产帝国或许会诞生。

不过，资本不相信眼泪。

投资的目的只有一个，获得高额的回报。而高额的回报，意味着需要速度，要快，要与时间赛跑。要“高周转”！

纵观碧桂园、融创、华夏、还是其他平安系的房企，哪个不是高周转玩的非常溜的高手。这个词不是谁发明的，而是资本的衍生品。

随着地产王国的版图徐徐拉开，也可以用一句话来形容：马明哲之心，房企皆知。在开发商收割房奴的时候，它们的背后也有一个挥舞着镰刀的平安。

挥舞的镰刀比皮鞭要有效，签了卖身契的房企们不得不玩命的卖房才能满足对赌协议中的种种条款，签了白纸黑字借钱，也得用真金白银来还。还不上，就要付出更多的代价。

江湖中人戏说中国地产界分为两种企业，一半是想给马明哲打工而打稳了的，一半是想打工而打不成的。

3

三国时期，曹操与刘备曾在小亭饮酒，期间曹操感慨：“天下英雄唯使君与操耳”。刘备假装被惊雷吓到失手摔掉杯子，躲过一劫。这便是著名的煮酒论英雄。

而马明哲这个人同样也颇有一些刘备式的生存之道。

马明哲是一个极其低调的人，与其他二马的高调不同。除了每年公开的业绩发布会之外，极少公开接受采访，以至于外界只知平安不知马明哲，以为中国平安是一家国企。

实际上，中国平安最初是国企掌权，但早在2003年，平安就已经是一个混合制的非国有企业。

而他的发迹之路也充满神秘色彩。坊间曾传言他是深圳蛇口的总设计师袁庚的司机，一个初中毕业生借力上位，车夫逆袭。

对此他开始搁置不理，始终保持神秘，后来在一次谈话中否认了此事。但也承认，确实受到袁庚的赏识和帮助。

不过，路还是他自己走的，从1988年的一个无名之辈发展到世界500强第39位，足以证明他有够大的梦想，或者叫野心。

所以，这样一个刘备式的枭雄人物，怎么会甘心屈居于幕后只做一个地产界的二当家的？平安帝国挥舞着大棒，也曾正面进攻过房地产市场，并且是体量最大的二手房市场。

4

2014年5月15日，平安好房正式成立，喊出了去中介化、零中介费的口号，以颠覆性姿态的进入中介行业，要革中介的命，并喊出以全集团之力来支持平安好房。

当然，这里要记住，2个月前还有一家要颠覆传统地产中介的平台也刚刚成立，号称“用互联网飞机大炮的方式挑战传统地产中介的刀耕火种”。它的名字叫：“爱屋吉屋”。

“我是链家自如，我刚3岁，我现在慌得一批。”

2015年5月29日，马明哲还成立了首个房地产众筹联盟，并亲自为其站台，还拉来了碧桂园的杨国强、万科的郁亮、SOHO中国的潘石屹等一众大佬参与，交给平安好房来运营。

平安好房另辟蹊径从金融角度成功切入地产领域，以金融手段撬动房产交易，毕竟含着金钥匙的它最大优势是有钱。

“我别的没有，钱多的是呀。”但天有不测风云，谁也不知道哪块云彩下雨。

2016年，政府去金融杠杆的大浪精准命中了平安好房的金融核心业务。凉凉。

在正面刚了一波链家和爱屋吉屋以及其他中介后，二手房业务也历经了两任CEO的扁鹊三连：“治不了、等死吧、告辞”。同样凉凉。

时间到了2019年的1月11日，再登录平安好房的官网，就会发现跳转到平安的另一个平台。对此平安好房的解释是战略升级，而事实上在18年底就已经遣散了平安好房的员工。

“你看，战略升级这个词听起来就比什么裁员好听的多，某些互联网企业学着点。”

当然，要提一下上面说过的爱屋吉屋。2019年2月，爱屋吉屋联合创始人邓薇回复，二手房业务全部结束，网站和APP已经停止运营。

“我，平安好房。我，爱屋吉屋。在这里，对着这个天，对着这个地，发誓：不求同年同月同日生，但求同年同月同日死。”

两个互联网中介的颠覆者在2014年同年入场，在2019年同年离场。18岁的链家牵着已经8岁的自如默默挥手送别。

平安好房空有一颗当地产界老大的心，却好似扶不起阿斗一般，时也命也。或许踏踏实实躺好了做二当家的才是正事，毕竟自己最大的优势是有钱。

“无他，唯有钱尔”。

5

江湖中有句至理名言：“天下武功，唯快不破。”

在高速进行中的今天，快，决定了一个企业的生死。施工快、去化快、回款快、拿地快。周而复始，没有人可以停下来。

“一年高周转，十万雪花银。”

以前是大鱼吃小鱼，等到小鱼吃光了，大鱼就盯上大鱼了，他人即地狱，就是永恒的威胁。生存的过程，就是在不断的去毁灭。

但很少有人记得下一句话：“以势赢者势颓则衰 以力胜者力尽则亡。”

群雄并起逐鹿中原的时代过去了，随着时间的流逝，而江湖已经不再是原来那个江湖，或许最终会应了那个流传甚广的预言：

未来的地产江湖，只会存在三个规则：万科的标准化，碧桂园的高周转，还有，平安的银子。