重庆2022年房地产怎么样？哦豁投资客心凉

重庆2022年房地产怎么样？哦豁投资客心凉一方面，目前重庆的高层、超高层房子非常多，由于使用年限短，维护成本高，老化严重，又叠加“以改代拆”的大政方针，今后的高层住宅，居住属性将越来越差。图源重庆购物狂，不代表本号观点近年来，有不少老旧小区以“旧改”代替“棚改”，这和国家“房住不炒”的观点相契合。不过，老房子在房龄、结构等方面肯定比不上次新小区，流动性相对来说就要差一些。至于我们普通人，就更不要轻易去博老房子的拆迁，风险太大。第一类就不多说了，今天想重点说的是第二类不好卖的房子，高层建筑。大家有没有发觉，我们现在很多新盘的容积率，大都在2.0左右，并且对于高度都有限制，前段时间我也看到关于一个“高层建筑”的讨论帖：20年后我们的高层住宅怎么办？

今天这个话题，倒不是我在危言耸听。从现有的政策和规划来看，未来有两种房子的流通性会减弱。第一种，是不拆迁的老房子。

上个月我们写了民主村片区拆迁的消息，最近片区拆迁签约刚结束，结果昨天下午旁边的小区就喜提刷墙。

来源，重庆购物狂，不代表本号观点

此前，从传出片区要规划广大新天地项目开始，很多投资客在民主村片区赌拆迁，现在九龙坡启动城市更新项目，片区仅有少部分楼栋拆迁，其余大都被纳入旧改范围。这一刷，让多少投资客梦碎。

近年来，有不少老旧小区以“旧改”代替“棚改”，这和国家“房住不炒”的观点相契合。不过，老房子在房龄、结构等方面肯定比不上次新小区，流动性相对来说就要差一些。至于我们普通人，就更不要轻易去博老房子的拆迁，风险太大。

第一类就不多说了，今天想重点说的是第二类不好卖的房子，高层建筑。

大家有没有发觉，我们现在很多新盘的容积率，大都在2.0左右，并且对于高度都有限制，前段时间我也看到关于一个“高层建筑”的讨论帖：20年后我们的高层住宅怎么办？

图源重庆购物狂，不代表本号观点

一方面，目前重庆的高层、超高层房子非常多，由于使用年限短，维护成本高，老化严重，又叠加“以改代拆”的大政方针，今后的高层住宅，居住属性将越来越差。

另一方面，从保值增值的层面来看，“新房癌”严重的重庆人连房龄10多年的房子都要被嫌弃，更别说未来房龄更老的房子；另外，如今政府供给的住宅用地，容积率基本都低于2.0，低密度改善型住宅成为市场主流，那么容积率高的老旧高层恐将无人接盘，彻底失去保值增值的功能。

01

我仔细看了下评论，讨论的类型主要分为几个阵营：

比如，积极派的代表。

有网友回帖表示，上海很多解放前的房子还在住人，现在修的高层更不可能只住50年。

同时还给出了依据，只要电梯以及消防设施按时更新，还是可以持续居住，水管、气管、电线、网线等都有相应的办法可以拆旧换新，只是室内装修可以根据住户自身需求翻新。

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当然，也有人提出了最大的问题，就是公区脏乱差，大家又不愿出钱维修维护时，情况就具体了，试想一下，这样的环境的确居住起来不太安逸。

又比如，消极派的代表。

回帖的网友是这么说的，不在合理的时间进行置换，30-40年楼龄的高层真会烂手里，也有网友表示，争取25年内赶紧置换，就不会有这种问题，让别人担心就行，一副事不关己高高挂起的架势。

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再比如，冷静思考问题并给出建议的代表。该网友坚信塔楼永远是人口的主要承载，保持居住属性最好的出路就是交房产税，自上而下实现统筹，物业管理实现突破，然后公共配套强化聚集…

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公说公有理婆说婆有理，一时间之间说不上谁对谁错。

02

回过头去看，高层住宅为何会逐渐兴起？

我们知道，房地产的发展与人口、土地与货币政策有关。

比如人口方面，2009年我国城镇人口约为6亿多，到2019年约为8.5亿，10年时间差不多增加了2.5亿。

也就是说，在这10年里每年至少有2250万人进城安家落户，原因当然是为促进城镇化建设，当时国家采用的货币宽松政策。

人口增长，货币政策支持，市场需求高涨，高层建筑自然成为了开发商的优选方案。

图源网络

于是，各种摩天大楼拔地而起，有人甚至觉得城市繁华的标志就是摩天大楼的多少。但是，随着时间推移，在经历过亲身体验之后，很多人发现高层住宅其实并不宜居。

主要问题，存在于以下几方面：

第一：维修保养问题。

高层维修费用高，故障处理难度很大。小区整体老化快，基础设施差。

第二：高层消防救援难度大。

高层住户多、火灾隐患大，消防救援逃生难度大，一旦发生火灾，后果不堪设想。

第三：拆迁问题。

一般开发商不愿意接手之类工程，原因当然是无利可图，开发商又不是做慈善，不会白给你投资。

第四：高层容积率很高，太嘈杂，人员进出拥挤。

当现有居住环境匹配不上人民日益增长的物质文化需求时，高层住宅的改进势在必行了。

03

2020年4月27日，住建部和国家发改委联合发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，就对超高层建筑做出了要求，不得新建500米以上建筑，限制新建250米上建筑。

同年5月，住建部发布“限高令”，要求一般不得新建500米以上的建筑，增加了100米以上高层住宅建设要求。

2021年7月6日，国家发改委官网发布《关于加强基础设施建设项目管理确保工程安全质量的通知》，再次强调500米和250米两道“限高令”。

2021年1月25日，住建部、发改委《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》明确提出，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上的建筑。

因特殊情况需要建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审核。

通过后还需上报住建部、发改委复审，未通过不能建设。还要按照《建筑设计防火规范》，严格限制新建250米以上建筑。

9月10日，摩天大楼“限高令”再度升级，住建部发布了《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》，其中明确提到按照人口规模进行分类管理，并要求实行“责任终身追究”。

同时还明确，各地要严格控制新建超高层建筑。一般不得新建超高层住宅：

城区常住人口300万人口以下城市，严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。

城区常住人口300万人口以上城市，严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

同时，还重点指出审批80米以上、100米以上建设项目应送消防救援机构征求意见，以确保当地消防救援能力相匹配。

随后征求意见稿彻底落实，超高层建筑正式被喊停，由此可见，在“限高令”之下，多层、低层将是今后住房发展的方向。

写在最后：

“旧改”是一项惠民工程，同时也提升城市形象，但就像我在前面说到的，老小区的楼龄、设计机构落后、环境等等，都是老小区最突出的问题所在，也是其流动性减弱的关键。

对高层建筑来说，由于拆迁难、设备老化、安全隐患等短板，特别是老破大不但很难涨价，买来还可能会亏。

今天，我们不去分析现在楼市该买哪个区域或者哪个楼盘，只从现在的情况和现象分析。

1、如果你是刚需，核心地段或者核心区位的次新房是不错的选择；

2、如果是改善，环境肯定是首选，其次就看有没有通地铁；

3、回避基本没有拆迁可能的老破大，特别是有电梯的老破大，这类型的房子买来唯一价值就是出租；如果你要自住，首付的比例会非常高。

总之，买房子是个过程，多少预算买多大房子，没有十全十美的房子，只有适合自己的才是最好的。