武汉二手房的优缺点，绝望边缘武汉购房者
武汉二手房的优缺点，绝望边缘武汉购房者这些天，好几位粉丝对马哥说：现在根本找不到可买的房子，都快绝望了，怎么办？马哥也很无奈：无房可买，马哥怎么推荐？思来想去，今天想给大家谈谈无奈的选择：是时候，考虑二手房了。现在放眼武汉三环内，还有新房吗？光谷，抢完了；后湖，断货了；连房子比人多的四新、白沙洲，逢开盘必抢光。三环内土地资源紧缺，迫使开发商不计一切代价拿地，结果是你经常听到这出了地王，那出了地王。这个信息传导给购房者，就是地王频出，房价还要涨，于是一拨接一拨抢房。再多的房子，也经不起这种抢啊，于是加剧房源紧张。这种房源紧张的局面，是马哥从2008年至今都没有见过的。今年真是疯狂的一年，马哥从来没有看到武汉房价跳涨幅度如此大，从来没有看过房源如此紧张。简单来说，诸位正在买房的粉丝们，你们现在经历的，正是从2008年来，武汉房价涨幅最大的一年，武汉房源最紧张的一年。
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特约撰稿：马哥
天很热，马哥最近顶着明晃晃的太阳干了两件事：一是陪一位粉丝去光谷看房，眼看着手上的钱不值钱，这位粉丝急于投资套房，年轻人和就业机会众多的光谷是着重考虑的，看后的结果是，新房基本没有卖的，只能去二手房市场淘；另一件事是陪一家央企开发商去武汉四环边上看地，开发商感叹，现在钱不是问题，问题是没有地，只要武汉三环内有住宅用地，有多少买多少。
从买方和卖方市场共同反馈来看，当前武汉楼市用两个字概括比较妥帖：紧缺。
三环内土地资源紧缺，迫使开发商不计一切代价拿地，结果是你经常听到这出了地王，那出了地王。这个信息传导给购房者，就是地王频出，房价还要涨，于是一拨接一拨抢房。再多的房子，也经不起这种抢啊，于是加剧房源紧张。
这种房源紧张的局面，是马哥从2008年至今都没有见过的。今年真是疯狂的一年，马哥从来没有看到武汉房价跳涨幅度如此大，从来没有看过房源如此紧张。
简单来说，诸位正在买房的粉丝们，你们现在经历的，正是从2008年来，武汉房价涨幅最大的一年，武汉房源最紧张的一年。
现在放眼武汉三环内，还有新房吗？光谷，抢完了；后湖，断货了；连房子比人多的四新、白沙洲，逢开盘必抢光。
这些天，好几位粉丝对马哥说：现在根本找不到可买的房子，都快绝望了，怎么办？马哥也很无奈：无房可买，马哥怎么推荐？思来想去，今天想给大家谈谈无奈的选择：是时候，考虑二手房了。
当前买房“落袋为安”为第一要务
买二手房比新房靠谱
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在武汉，买二手房感觉是万不得已才会考虑的事。特别是要买婚房的朋友，宁可把婚期推迟，也要等新房过一年多交房，也不愿意即买即住。这种心情马哥很理解，但是到了现在这个阶段，大家该换换思路了。
就像很多老汉口觉得杨汊湖、后湖是“乡里”，一直看不上那里的房，不料现在那里房价高还抢不到。随着城市发展，很多观念都要转变。城市外延扩大了，对于现在的武汉来说，三环内都是市中心，都可以买。比如“乡里”后湖，其实地已经卖得差不多了，过个5年，你连这里的新房都买不到。
同样道路，问问你在北京、上海、深圳的亲朋好友，在市中心买房，只有二手房，没有新房。武汉市的市中心，随着土地卖一块少一块，新房越来越少。未来十年大家购房，也会从以新房为主向二手房为主过渡。而今年应该就是个开始，特别是志于买学区房的粉丝，你们是不是已经发现，基本学区房对口的都是老小区二手房？新房基本没有对口好学校？
所以不要看不上二手房，未来市中心，越是核心地段，越是以二手房为主。大家要解放思想，放弃买新房的传统思维，把精力转到二手房市场。更何况今年新房房源如此紧缺，你买新房最大的风险是，你傻等新房，等他过两个月开盘，房价涨上去了，你还没有抢到，那是多扎心的事。而二手房就不存在这个问题，落袋为安，买得到就买，买不到就看其他的，不用冒着房价上涨的风险傻等，更不存在两手空的可能。
买二手房与新房有很大不同
首付更高，房源不靠抢靠碰
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买二手房与买新房有什么不同呢？主要体现在两个方面：价格和房源。
价格方面，上次马哥说到了，按照马哥的判断，到9月、10月随着楼市“金九银十”到来，楼盘不断小规模推新房源，在供不应求的情况下，会进一步推高房价。有粉丝比较慌张，那是不是意味着二手房接下来也会有一波涨幅？
马哥要说，二手房价格和新房价格有一定关系，但不是必然关系。与新房价格的关系是，武汉房价走势是由新房价格决定的，大体是新房涨什么幅度，二手房会有相应的涨幅。不一定有必然联系的是，今年这个行情，新房价格是开一盘涨一次，而二手房并不是这样，比如光谷三环外的现代森林小镇，有房东居然挂牌价为18000。二手房价格不是说房东挂多少价格就是多少价格，像这种严重背离房产价值的房子，是卖不出去的，所以你别傻乎乎地认为，哎呀，光谷三环外的二手房都涨到18000了。
说到底，比较新的二手房价格，正常情况下，算上税费和中介费后，平均下来的价格，应该是比片区新房价格差不多或者稍微低一些的。如果高于片区均价，那就是房东不诚心卖，你爱买不买；如果低于片区价格，要么房子本身有问题，要么房东急用钱，想赶快变现。
所以，买二手房的机会是，如果你碰到那些资金周转不灵、要出国或者到外地去、要卖房再买房的房东，价格是有弹性的，只要你能一次性付款，价格低是完全可能实现的。
从房源的角度来说，现在三环内新房，已经到了逢开盘必摇号地步，虽然9月、10月份已经到了新房源密集上市期，但是由于买的人太多，新房还是供不应求，这给你带来的购房风险是——苦等一两个月，结果新房摇号没有摇上，而房价总体又涨了。二手房房源，根据马哥实地看的经验，其实也很紧张，一些先知先觉的购房者已经先行涌向了二手房市场，导致一些优质小区二手房房源也开始紧张。所以很多时候就是碰运气，看中了就立刻下手，买二手房才有机会。
总而言之，买新房，马哥建议不要等，能买就买；买二手房，马哥建议不要慌，不要匆匆忙忙买有硬伤的房子，等一等无妨，不要担心二手房像新房那样一天一个价。只要房东诚心卖，他的价格总不会高过新房的；只要房东缺钱，他价格自然就降下来。所以二手房的价格不能一概而论，不像新房“买到就是赚到”。
买二手房的真谛是多跑多看
千万别在网上找房源，多数都是假信息
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那怎样找二手房房源呢？现在大家已经习惯在网上找了，网上一查，哎呦，房源都不错哦，户型正，房源多，价格还便宜，你一扫买新房的郁闷，兴致勃勃地按照网上的电话给中介打过去，中介告诉你，这套前几天刚卖完了，那套昨天刚被抢了，还有那套便宜的房子，太不巧了，昨天晚上别人刚签了合同。
——你被泼了几桶冷水，感觉怎么郁闷的事情都被你赶上了。然后中介告诉你，现在房价都涨了，现在我们有的就只有这套价格很高的房子啦，你要不考虑考虑？
在网上找二手房房源的粉丝，你们是不是觉得马哥说的情况，你也碰到了？你当然会碰到，因为这就是中介的套路。马哥武断地说，现在大家网上看的房源，6成以上都是假的。
中介拿好房源、低房源吸引购房者来电，然后套取你的电话，再把不好的房源，或者价格高的房源推荐给你。更有甚者，中介会虚构价格便宜房子又好的房源，你打电话永远告诉你刚卖完了，让你感觉房源很紧张，慌乱中买下高价房源。
在这里，马哥再一次语重心长地叮嘱大家：真的别在网上找二手房房源啦！都是假的！假的！你一定要去中介门店一家家跑，每家其实掌握的房源都不一样，甚至一些好房源，压根都不会放在网上。不要在键盘上看二手房，天气再热，也要下笨功夫，一家家中介门店去跑，只有这样，你才能接触到最真实的房源。
4类人群买二手房特别合适
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买二手房相对于新房来说，好处是有的，除了刚才所说的“落袋为安”，还有其是现房，买了就能住，而新房你现在交了首付，正常情况下明年年底交房，后年上半年你装修，要入住进去，其实已经距离现在两年时间了。也就是说，相当于这两年的月供，你白供了，钱花了，房子却没有住到。
总体来说，二手房主要适合4类人群。
第1类是急着结婚的。有的粉丝要说婚房还是新的好，马哥赞同，事实上，二手房中有一类叫毛坯房，是前期房东投资，一直空在那里的，这类房子其实就是新房，你装修下，快一点三个月后就能住，而新房要两年后才能住，二手房不耽误你的婚期。
第2类是买学区房。大家知道，现在在售新房少，在售的有好学校的新房更少，好不容易有，不是中建大公馆这样迟迟不开盘的，就是保利公园九里已经不认筹的，所以为娃读书而买房的粉丝，你们只能把精力放在二手房上。上相应的区教育局网站，会知道划片情况，然后再有目的地在相关区域找，这样才能精准。
第3类是换房的。现在这轮购房大军中，还有相当一部分是换房人群。马哥特别提醒现在居住在5楼、6楼没有电梯的粉丝，现在是你们换房的好时机，趁着楼市火，你们的房子还卖得出去，一旦碰到楼市下行期，你们房子估计跌到地板价都卖不出去，因为高楼层老人爬不动，年轻人不想爬，现在赶快把房子卖掉。
第4类是急着买房的。这大半年的楼市走势，基本说明马哥在今年3月份的判断：今年房价会一路上涨。被涨怕了的粉丝也应该越来越理解马哥所说的“落袋为安”的用心。现在的新房，要集中在9月、10月份才能出来，而那个时候正是房价新一轮上涨期，等新房最大的风险就是等到那时候房价涨了，而你却没有摇到号。如果你不想遭这个罪，那眼下找找二手房是必须的。更何况，新房开盘还有一段时间，你闲着也是闲着，为什么不趁这个时间看看二手房呢？
买二手房需要注意的问题不少
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当然，买二手房，还是有很多门槛或者说陷阱的，买的时候，请大家注意：
1、首付现金高。二手房中很多没有办证，中间的税费和中介费很高，很多都要10多万元，需要你一次付清。另外，二手房的首付是根据评估价来的，要贷得多，评估价就要评得高，首付现金就比较高。因此买二手房对购房者现金要求很高。举例来说，在光谷一套150万的二手房，你要买的话，现在要付首付、税费、中介费等现金要七八十万，这对于一般工薪族来说压力是很大的。
2、注意二手房的硬伤。二手房的硬伤主要是楼层高，没有电梯， 4楼以上的无电梯房，由于爬不动，这样的房子就是位置再好，价格再合理，你买的时候都要三思，因为这样的房子以后是很难卖出去的，没有人愿意爬楼梯。二手房其他硬伤还包括西晒、光照不好，房屋严重老化等。
3、房龄太老的房子不要买。虽然以前的房子质量都还可以，但是房子老了，漏水这样的事情会难免，房子的价格也很难再往上涨。最明显的是花桥一带的房子，很多对口育才，配套也齐全，但是房子确实太老了，涨不动了。自己居住性差，投资升值慢，买的时候多考虑。
4、不要试图买老房子等拆迁。在咨询马哥的粉丝中，有多位粉丝想“投资老房子”以获得拆迁赔偿，马哥建议千万不要搞这样的投机，风险太大了。
5、买学区房的，要弄清楚学籍。江岸区的名校多，不知道大家注意了没有，今年江岸区出了新政策，一套房子，5年内只能用一次学籍。也就是说，你想买的二手房，如果三年前别个已经利用这个房子上了学了，那你还要等两年才能用这房子上名校，因此大家买的时候留意这一点。当然，其他区，目前还没有听说有这方面要求。
武汉那些值得买的二手房
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说到这了，大家最关心的问题是，武汉哪些二手房值得买呢？买二手房是门博大精深的艺术，非得实地去看，去问，马哥只能列举一些，供大家参考：
后湖：东方明珠等东方系的房子，在兴业路上，小区环境很好，入住率也高，离地铁就一站路的距离，靠育才的一个分校。弊端是前两年个别楼栋曝出过沉降事情。
另外，越秀星汇君泊今年上半年刚卖完，里面有很多空房子，他家有个育才的分校，也靠地铁站近，虽然前期交房时精装修质量问题闹得很大，但总体小区品质是可以的。
徐东：美林青城是马哥最喜欢的楼盘，虽然是一家不太知名的开发商开发的，但是这个楼盘品质非常好，大家有兴趣去看看，一进门，那梧桐树遮盖的大道，能让人立刻安静下来，算是闹中取静吧，更关键的是，他家配套有学校，现在交通也挺方便。
另一个马哥喜欢的楼盘是华润橡树湾，虽然当年交房时他家维权也是轰轰烈烈，现在回过头来看，其品质真心不错，特别是准备等融侨城新房的粉丝，建议你们真的去橡树湾看看，看完后你就觉得融侨城不值得你傻等。除了品质，橡树湾还有学校，具体哪所，上武昌区教育局。
南湖：即便南湖淹成大海，马哥还是觉得有两个楼盘好：大华公园世家和金地格林小城。从目前二手房房价来看，这两家也是最高的，马哥认为，高有高的道理。一是这两家都有学校，这在南湖教育配套薄弱情况下很难得。二是这两个楼盘开发商开发的楼盘品质都不错。三是这两个楼盘物业管理都不错，10年后房价能保持持续上涨，除了大势，更重要的是物业管理。四是这两家业主的层次很高，可以说是武昌的白领集中居住地，这样的人文环境不是钱能买到的，特别对于注重孩子成长环境的家长来说，尤其值得关注。如果说这两家的问题，除了淹水，还有南湖真的是太堵了，另外，金地的业主说房子的质量没有外界想象的那么好。
光谷：光谷的二手房是围绕光谷一小和光谷二小展开的。对口光谷一小的房子，熟悉那边情况的粉丝告诉马哥，是这几个楼盘：关山大道沿线的学区房，对口光谷一小的，丽岛曼城、光谷新世界、保利时代、金地太阳城、青年城、关山春晓、蓝晶国际。其中，马哥认为，别看保利时代涨得凶，但是其品质真不咋地，光谷第一楼盘应该是光谷新世界，无论从楼盘品质，物业管理、商业配套，都完胜保利，如果买得到光谷新世界的房子，就别等保利时代新房了。
三环外的房子马哥一般是不推荐的，但是光谷三环外的万科城市花园和当代国际花园，马哥是比较推荐的，一来离软件园、金融港不远，二来楼盘品质高、入住率高，生活配套齐全，三来对口光谷二小，随着有轨电车年底开通，到光谷核心地段其实很近。大概是看到这些优势吧，这两个楼盘的房东有点漫口要价，算下来单价18000，价格太高，马哥认为不值，如果16000，还是值得考虑的。
现在纯投资的粉丝不少。马哥推荐两个楼盘，一是光谷步行街的世界城和米兰印象，别管鲁巷堵成么样，别管光谷以后往哪发展，步行街的地位是不可撼动的，虽然没有学校，但是凭借步行街的人气，这两个楼盘可以说是秒租，想卖可以立刻卖掉，是保值和变现很好的工具。另外，软件园旁边的清江山水，大家也可以考虑下，加上税费等中间费用算下来单价16000，这是关山大道沿线最便宜的了，关键是靠近软件园，出租不是问题。
买房咨询
1、凡是大家有任何买房不懂的问题，比如纠结买哪个楼盘，想了解楼盘的底细，不知道意向楼盘价格是否合理，如果问题不复杂，都可以在下面评论区留言，本周三晚上8点之前，马哥会及时免费回复。
2、鉴于每个人购房需求不一样，每个人购房问题都不一样，如果买房问题比较复杂，可以询问长江日报官方微信，添加马哥个人微信，语音咨询。
想看马哥对于你买房的建议，周三，长江日报官方微信见。
出品：长江日报全媒体编辑：张维纳校对：胡蝶
