怎么才能买最好的房子？论如何干净利落地买一套错误的房子

怎么才能买最好的房子？论如何干净利落地买一套错误的房子当初在房屋中介带委托人参观这套湖景房的时候，委托人就被客厅圆弧的构造和开阔的视野所吸引，这不就是自己梦想中的家吗！图1：委托人的180°弧形客厅因为楼癫是站在房产投资者的角度去看，所以很多看法会与片中的委托人有很大不同。其中有一期节目深深地“扎”到我“脆弱的”内心，虽然最终还是被设计师扭转乾坤，但还是对委托人之前买房的经历感到心惊肉跳。故事是这样的：委托人是一位可爱又感性的准新娘，喜欢浪漫的她，前不久刚刚买下一套拥有180°圆弧客厅、坐拥完美湖景的房子。

文章来源：楼癫，已获授权转载

现在的楼市专家真的很多，都在教大家买一套正确的房子，今天我就教大家如何买一套错误的房子。

一、梦改引发的思考

这个思路最早是从《梦想改造家》这样的一档家装栏目来的，其实这是楼癫最喜欢的一档电视节目……没有之一。原因就是从这档节目，不仅可以看到顶尖设计师在空间运用上的手法，还有这个社会的芸芸众生像。

因为楼癫是站在房产投资者的角度去看，所以很多看法会与片中的委托人有很大不同。其中有一期节目深深地“扎”到我“脆弱的”内心，虽然最终还是被设计师扭转乾坤，但还是对委托人之前买房的经历感到心惊肉跳。

故事是这样的：

委托人是一位可爱又感性的准新娘，喜欢浪漫的她，前不久刚刚买下一套拥有180°圆弧客厅、坐拥完美湖景的房子。

图1：委托人的180°弧形客厅

当初在房屋中介带委托人参观这套湖景房的时候，委托人就被客厅圆弧的构造和开阔的视野所吸引，这不就是自己梦想中的家吗！

按委托人自己的话说，“我就是要面朝大海、春暖花开的感觉，让我坐在客厅一直看着这风景也行啊。”

这套湖景房位于亚洲最大的城中湖——汤逊湖边，这套180°的湖景房价格比不是湖景房的还要便宜。委托人以为自己捡到宝了，然而没想到这才是噩梦的开始。

图2：狭窄的过道和入户门

让委托人美梦破碎的导火索，是一次家里大门的钥匙断在了锁里。直到这个时候，委托人才逐渐地发现房子存在的各种问题。

首先，准备换门的时候才发现，入户门和过道都只有区区70多公分，而且过道两边都是承重墙，根本没办法拓展。不光这样尺寸的门根本买不到，连搬家具进屋子都是问题。

即使能把家具搬进来，怎么摆放也是个大问题。这个圆弧形的大客厅好看却不好用，实用率极差。

图3：浸泡在水中的房子

其次，由于长时间无人居住的状态，这套湖景房的潮湿问题一直没有被引起重视。下雨天屋里无来由的漏水，衣柜和墙上的大片面积霉斑，顶楼阳台上的立柱甚至被潮气侵蚀得几近剥落，里面的钢筋都已经外露。十几年的潮气侵蚀，早已让这间房变成了“浸泡在水中”的状态，连委托人都惊呼“这房子不会要塌了吧“。

由于以上的种种问题，这套房子十年来压根没人来住过，甚至连租都租不出去！而且不止这一套房子，小区的同户型房子都鲜有人住。

事已至此，无可挽回，我们一起总结下她整个的购房过程：

首先是委托人对湖景房非常的青睐，已经到了非湖景房不买的地步。但是预算有限，最终找到了离市区30多公里远的郊区。

当委托人一进客厅，看到这180度的无敌湖景就沦陷了。委托人看房没有什么经验， 完全忽略房子本身存在的采光、户型和漏水等严重问题。

再加上中介说这是一个所谓的“吉“房，委托人就单纯地相信了。拥有绝版的湖景，价格还比周围便宜很多。委托人完全没有深究为什么，就迫不及待地赶紧买下来了。

图4：非买不可的女主人

直到交了房要装修的时候才解真相，一家人因此争吵不断，却没有卖后悔药的地方。

吓退了十几家装修公司后，委托人的妈妈甚至已经在建议低价卖掉算了。

如果不是梦改的神来之笔，几乎可以断定这就是一次失败的买房经历。

大家可能觉得只是委托人一念之差看错、买错，但楼癫认为这是一个楼市小白思维混乱、不懂房产并最终犯错的典型案例。

具体来讲，在选房标准、买房心态和交易经验三个方面上都有明显缺陷和误判。为了更清晰展示她走进泥潭的过程，楼癫将委托人与老司机的思维方式和心态对比来看。

二、 买房心态

造成委托人选房失误的核心，就是对湖景房非买不可的心态。所以楼癫认为有必要先跟大家解释下，景观对一套房产的价值，究竟有多大的加成作用。

图5：改造后的客厅图

首先，普宅的景观是不值钱的，只有豪宅的景观才具有巨大的价值。景观并不具备功能属性，只是一个依附于居住功能的附加因素。

单独的景观因素并不具备稀缺性，必须依赖于房产的其他基础因素才有比较高的估值，这些基础因素包括地段、品质、学位等等。

景观属于加分项，但仅限于房子本身属性比较稀缺的。

像高品质别墅，或是市区绝版地段的大平层，这类房子如果具备稀缺的景观，就可以卖出远超周围的天价。但一个带无敌海景、湖景、山景的老破旧，一样也是不值钱的。

所以，像武汉的东湖国际、深圳的半岛城邦这类社区，有景观的户型要比没有的贵上许多，当然也比周围相同地段的老旧普宅小区贵上许许许多~

究其原因，主要是追求景观因素的人群，已经基本摆脱了基础的房产功能性需求，更追求舒适、私密和奢华等个性化配套，所以他们选择房子的前提就一定是高品质。

图6：链家深圳蛇口片区二手房均价

比较明显的例子，像深圳以海景为卖点的豪宅——半岛城邦和双玺，均价已经到了10-13万，而同样拥有一线海景的旧社区蓝漪花园，却只有6万多。

由此可见，稀缺景观只有在豪宅市场才具备价值，在普宅市场中溢价不明显，也就不具备明显的投资价值。

回到故事，委托人手中的这套房子就是典型的鸡肋湖景房（参考楼癫对房产分类文章识别楼盘的性格）。

就委托人的条件看，一套比较有价值的湖景房，在当时是超过她的能力的。那么面对与现阶段不匹配的欲望，是不是能保持克制、脚踏实地面对现实，就直接决定了后面的选择。

态度决定一切，首先是委托人对湖景的执念，直接造成这次选房的失误。

这套房子的目的就是做婚房，可以说是委托人给新生活的一个礼物。但正是因为这样的一个目的和定位，加上委托人又比较年轻，造成她的心态就是比较纯粹地想满足自己的理想，即拥有一套湖景房的欲望。

楼癫看这期节目的时候，就有这样的感觉，她并不像在买一套房子，而是像买一件衣服、一个洋娃娃、一个小时候的梦想。

相信很多人都像委托人一样把生活理想化，面对欲望的时候，有自己的“小任性”和“小矫情”。甚至，内心还像小孩子看到喜欢的玩具一样喊“我就要，我就要嘛！

但是房产毕竟不一样，多数中国人一生中这么大额消费（或投资）可能只有1-2次，甚至一次都没有的也大有人在。

虽说房住不炒，但房产不仅仅有居住功能，还具备金融属性。并且，房产是国内目前收益最稳定，国民最喜欢的投资品。

所以不是说不能追求自己的小个性，但是年轻人在现实面前还是要收敛一些自己的小任性，而多从现实的角度出发。

委托人追求理想湖景的生活态度没有问题，只是很多时候现实的买房态度和理想的生活态度是相反的，还不如过的实际一点。一味要满足自己的欲望，追求当前阶段并不很适宜的“奢侈”，就容易犯错。

现实中，如果委托人来咨询楼癫。我会推荐她，最适合的选择应该是市区里一些交通方便的小两房，如果带不错的学位就更好了，方便以后孩子读书或者换房。

三、 选房标准

委托人与“老司机”最大的差别，就是两者的选房标准、关注点完全不一样。

为了更清晰对比，楼癫将委托人和老司机对房产的关注点总结如下：

图7：委托人与老司机的选房标准

委托人这边，除了前面必须要满足的湖景外，楼癫比较诧异的是她对风水的理解。委托人反复强调，中介告诉她这是一套“吉“房，可见她对风水是比较重视的。

图8：都没人住的吉房

楼癫也不是风水大师，但是就是户型像一个“吉“字就是吉房吗？这个户型明显存在通风采光的问题，结果却被“懂”风水的委托人忽视了。

另外就是距离，湖景这种稀缺自然资源，在大城市市区非常稀缺，所以委托人只能舍弃距离到离市区30多公里远的地方。要知道被称为环京睡城的河北燕郊，离天安门也不过30公里。

再来看下老司机更在乎房子的哪些方面呢？

地段：地段、地段还是地段，李嘉诚的话被老司机奉为经典。老司机的思维简单粗暴，哪里的房子更能升值保值就买哪里，而不是我喜欢哪里就买哪里。

可能很多朋友对武汉不了解，楼癫这里稍微介绍一下武汉的区位。

武汉位于汉江和长江交汇位置，由早期汉口、汉阳和武昌三镇发展而来。2017年常驻人口1091万，城区面积仅次于北京、上海，是中部第一大城，民间称为大武汉。

由于特殊的地理位置，武汉没有绝对的中心，发展结构类似于长沙、上海这种拥江发展式（如不懂城市格局，可以参考楼癫文章颠覆，窃取天机的新区房产投资秘籍）。原三镇核心彼此相隔不远，皆位于二环线内（图9中浅红色部分），在现代桥梁、隧道、地铁和公路的条件下，共同组成了区域内最大的主城区。

与洛杉矶这种“摊大饼”的城市完全不一样，武汉的城区“大而不散”，根据《武汉市土地利用和空间布局“十三五”规划》，武汉将构建 "1 个主城 3 个副城 3 个新城组群" 的城市空间格局。

图9：武汉的十三五规划空间结构图

1 个主城，指的是三环线以内的中心城区，其中武昌重科教文化、高新技术、金融商务和行政；汉口重金融贸易、商业服务；汉阳存在感最弱，依托会展、制造业和文化旅游。

3 个副城即：

光谷，武汉东湖新技术开发区、自贸区，高校科研机构众多，被誉为武汉创新 " 引擎 "

沌口，武汉经济开发区，集中发展汽车、智能制造等产业，被称为 " 中国车都 "。

临空港经开区，湖北省首个发展临空经济的国家级功能区，重点发展临空制造、高新技术、高端服务等产业。

三个副城中，光谷最有前途，集万千宠爱于一身。定位制造业的沌口与重科技创新的光谷，先天就差距巨大。至于临空产业为什么不能很好带动周边发展，可以参考楼癫文章骗局，拉黑那些叫你买大空港的人。

抛开城市规划，再从人口大数据的角度来看武汉：

图10：武汉的百度人口热力图

从百度热力图看，武汉有两个人口最密集的区域（大片红色区域），就是汉口和光谷鲁巷。

图11：武汉的滴滴热力图

再从滴滴城市走廊地图上看，出行最密集的区域（红色线条和黄色线条密集区）就是汉口、武昌-洪山和光谷鲁巷周围，可以明显看出东部人气的兴起。（楼癫以前有专门的解析滴滴热力图与城市发展关系的文章，读者可以参考文章未来五年深圳的格局将是......理解）

经过以上梳理，相信读者对武汉已经有了初步了解。武汉主城区最具价值的是汉口和武昌周边，现在由于光谷这个巨无霸发展引擎，经济中心逐步向东迁移，光谷成为最具潜力片区。原光谷核心鲁巷，繁华程度更是超过市内很多商圈。

我们委托人的小区叫汤逊湖山庄（上图中红色箭头位置），既不在主城区之中，也不在光谷副城的较核心处，处于一个比较边缘的位置。

再通俗一点讲，武汉现有四条环线，三环线（上图深红色区域）是武汉人比较认可的城区划分标准。三环以外已经是比较偏远的地方，这套房子就位于三环线以外的江夏区。

价格：目前，市区最好的位置汉口核心和武昌核心房价3万起步，而这个小区的价格只有1万出头。客观讲，低于城市均价的片区，都会有很大的缺陷。要知道价格洼地并不都是价值洼地（楼癫文章价值洼地VS价格洼地）。

图12：来自链家小区成交记录

学位：武汉名校众多，虽然不像北京和深圳这种，对学位房炒作比较疯狂的城市，但学位房也是热门。市区学位房动辄3万单价起步，而这个小区所带的学位是武汉不入流的庙山二小和长城中学，所以也就不会有学位因素导致的增值。

交通：从未来交通上看，该片区未来可能有地铁9号线规划，但截至今天还未确定。虽然有城际铁路站点庙山站，但是往返武昌站早九点前晚六点后都只有一班车，不具备作为城市捷运线的条件。

成交量：从房价涨幅也就是跟着大市涨一涨，成交量也不怎么样。链家近90天仅有一套成交，搜房网上更是只有一套房源，这样一个地地道道的冷盘，是很难被炒热的。

户型：这个户型如果不是“梦改”神奇的改造，对一般家庭来说，就是实用性差，非常鸡肋的户型。委托人母亲的话说的很现实：难道你天天盯着湖，不过日子吗？

小区品质和圈层就更没什么可说的了，唯一拿得出手的也就是无敌景观和相对便宜的价格了。

综上，汤逊湖山庄既非武汉现有核心也非未来潜力片区，学位也没什么亮点，周围亦无大型商业配套。一个2005年的小区，花园乱糟糟看不出什么品质。

所以这个小区在老司机眼中，基本就是没什么投资价值的，属于老司机会避开的选项。

四、 交易经验

图13：委托人和老司机的买房经验

与老司机相比，委托人的交易经验简直弱爆了！具体来看，是整个买房流程全链条的弱。

当然这也很正常，交易经验需要长期浸淫在这个圈子里，还需要切实去操作，也需要交些学费。

其实买房涉及到的各种考虑还有很多很多，像入手时机、谈判技巧、装修改造等等问题都需要分清主次，一一兼顾。由于篇幅有限，楼癫不能一一谈及，只能够挑一些重点的地方简略说两句，以供大家参考。有兴趣的朋友可以关注文末楼癫的公众号，内有种种干货。

前期功课：前期功课上最能体现一个老司机的能力，他会花很多时间了解片区、踩盘，按照“城市——片区——社区——户型”的顺序，逐步缩小自己的选择范围。

楼癫每次买房，前期必查的资料包括片区的规划，人群定位，未来前景和历史成交等等。

现在的房地产市场已经很透明了，政府的官网上有城市的规划图，一些买房APP上都有真实的成交记录，也可以找熟悉的中介查一查。

所以在确定一个标的物之前，楼癫已经心中有数，而不是看一套房子就“沦陷“，不了解这套房子的价值就盲区去签合同。

很明显委托人的前期功课做的并不充分，她根本不了解湖景房可能出现的问题（潮湿&防水），也不了解这个小区的户型、价格，更不用说去考虑片区的规划发展。

现场看房：到现场看房阶段，更需要经验的积累。楼癫每次看房，都会习惯性地敲一敲，看哪些是不能改动的承重墙，房间的结构是不是有改动完善的空间，有没有漏水之类的其他硬伤等等。

买房前去这个小区动辄考察3-4次是很正常的，去这个片区考察十次八次也不算什么。尝试与周围的邻居聊一聊，你总能得到一些有用的信息。

在故事中，委托人只顾“沦陷”于前面180度的景观，但是却没有注意到身后卫生间无窗，房屋漏水，过道两边是承重墙等等问题。

从视频看，这一栋的这个户型几乎没人居住，这个现象如此重要，却被委托人忽略了。而且，像这种近水的房产，尤其是顶楼，下雨天去看看漏不漏水也是必须的。

图14：擅于铺垫的中介

中介沟通：关于中介沟通方面，本不是什么重点。但是看到委托人做决定的时候，很明显中介的话起了很重要的作用。中介口中的“吉“房和“绝版湖景”在委托人心中都起了很重要的推动作用。

所以楼癫还是想提醒一下小白，稍微看房多一些的购房者都知道，中介的话不可以全信，要仔细辨别中介说的哪些是真的哪些是假的。

这个故事中，中介也提醒过委托人，如果考虑实用性，更推荐其他的。但是他前期已经铺垫了这套房子种种好的一面，这个“美好的形象”已经深入人心。反而后面中介提醒的很重要的话，在委托人的脑海中已经是无关紧要的了。

面对自己的客户，中介即不能骗你，又不能完全告诉你实话，所以中介都会很自然地“铺垫”。这位资深中介说的很重要的、关于缺点的话，最终达到了”提到了，又没深刻印象“的最佳效果。

要记住，中介是以成单为主要目的的，而你是以挑到最适合自己的房子为最终目的的，你们的终点并不相同。

梦想很丰满，现实很骨感。年轻人在夹缝中生存不易，楼癫作次文仅希望能给在大城市奋斗的年轻人减轻些压力，少走些弯路吧。

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