房屋装修管理费是怎么收取的？闲聊土增装修费到底能否扣除

房屋装修管理费是怎么收取的？闲聊土增装修费到底能否扣除北京规定下面我们来看看几个重点省市的对于装修费的解释，方便大家学习。硬装是指室内装修中固定的、不能移动的装饰物。除了必须满足的基础设施以外，为了满足房屋的结构、布局、功能、美观需要，添加在建筑物表面或者内部的一切装饰物，也包括色彩，这些装饰物原则上是不可移动的。硬装主要包括电线、水管、隔墙、吊顶、房门、地板、瓷砖、墙面涂料、洁具、厨具、灯具等不活动的东西。软装是在商业空间环境与居住空间环境中所有可移动的元素，关于整体环境、空间美学、陈设艺术、生活功能、材质风格、意境体验、个性偏好，甚至风水文化等多种复杂元素的创造性融合。软装的元素包括家具、装饰画、陶瓷、花艺绿植、布艺、灯饰、其他装饰件等；软装范畴包括家庭住宅、商业空间，如酒店、会所、餐厅、酒吧、办公空间等，只要有人类活动的室内空间都需要软装陈设。目前针对一些精装房，有一些省市有以下两种方式：一是软装要在收入中剔除，同时不计入扣除项目。二是

虽然现在地产行业不景气，奈何本人就是喜欢研究地产税收这点事，既然现在不能在房开公司恰饭，那我就唠唠地产这点税事，喜欢的朋友多多点赞关注。

在之前关于旧房销售的文章下，有税友咨询了，转让旧房装修费怎么扣的问题，正好借这个问题我就聊一下土地增值税里装修费这点事。

首先回答税友的那个问题，旧房转让有两种方式，一种是根据评估价值为基础确定扣除项目（重置成本法）；另一种是根据所取得的发票金额为基础加计确定。上述两种方式，重置成本法中评估价中是包含装修成本的，无需单独确认；另外一种方式，如果购买的是精装修房，那么装修款包含在购房款中，可以作为加计扣除5%的基数，如果购买房屋后自行装修所花费的装修款，是不能单独确认的。

对于旧房销售，装修费的处理不存在争议，目前，主要是一手房销售，各地对装修费的处理存在差异。现在普遍的观点是，在项目清算时，硬装可以扣除，软装不可以扣除。

硬装是指室内装修中固定的、不能移动的装饰物。除了必须满足的基础设施以外，为了满足房屋的结构、布局、功能、美观需要，添加在建筑物表面或者内部的一切装饰物，也包括色彩，这些装饰物原则上是不可移动的。硬装主要包括电线、水管、隔墙、吊顶、房门、地板、瓷砖、墙面涂料、洁具、厨具、灯具等不活动的东西。

软装是在商业空间环境与居住空间环境中所有可移动的元素，关于整体环境、空间美学、陈设艺术、生活功能、材质风格、意境体验、个性偏好，甚至风水文化等多种复杂元素的创造性融合。软装的元素包括家具、装饰画、陶瓷、花艺绿植、布艺、灯饰、其他装饰件等；软装范畴包括家庭住宅、商业空间，如酒店、会所、餐厅、酒吧、办公空间等，只要有人类活动的室内空间都需要软装陈设。

目前针对一些精装房，有一些省市有以下两种方式：一是软装要在收入中剔除，同时不计入扣除项目。二是软装计入了收入，同时允许扣除（但是不允许加计扣除）。

下面我们来看看几个重点省市的对于装修费的解释，方便大家学习。

北京规定

《关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）第三十三条第（五）项的规定：

（1）纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

（2）纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。

（3）纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。

天津规定

《关于土地增值税清算有关问题的公告》（天津市地方税务局公告2016年第25号）第二条规定，房地产开发企业销售精装商品房时，已在商品房买卖合同中注明为精装房的，其装修成本可以计入房地产开发成本，允许扣除并准予加计扣除。允许扣除的装修成本包括安装后成为房屋的组成部分，且拆除后丧失或影响其使用功能的家具和家电等。

青岛规定

《关于贯彻落实<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>若干问题的公告》（青岛市地方税务局公告2018年第4号）第五条规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的可移动家电、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）的支出。土地增值税清算时，在收入中同时剔除购置成本。

江苏规定

《关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规〔2015〕8号）第五条规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。

黑龙江规定

《关于土地增值税若干政策问题的公告》（黑龙江省地方税务局公告2016年第1号）第七条规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等)，不计入收入，也不允许扣除相关成本、费用。

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