仓山别墅违建：鼓楼区乌山九巷
仓山别墅违建：鼓楼区乌山九巷2015年10月，保利、首开、中庚联合体（福建中鼎）以33.4亿拍得2015-29号宗地，楼面价22584元每平方米，溢价率达45.3%。正好趁热，来聊聊这个发生过多个经典案例的福州网红盘。分析：官方给出了明确的答复，项目的违建是竣工后、交付使用前统一操作，而且1074户，相当于项目的8栋住宅，扣除2栋安置房外，商品房基本全部是违建。上一次给出这样答复的还是五里亭的中海金玺公馆。对于末尾，还给出一句话，非针对世茂项目，从标题来看，并没有世茂业主的身影，不过在其他篇投诉里面，曾出现过，所以在答复的时候，就一起复制了。
昨天刷到投诉维权的答复，关于倒板违建的话题，这次上榜的项目，可以说是这几年的红盘之一，位于鼓楼区的乌山九巷，下面聊聊。
投诉回复有网友连发了三篇投诉，质疑乌山九巷的倒板是否有冻结产权的风险。
官方回复：经查，保利乌山九巷开发商（福州中环房地产有限公司）在项目竣工验收后、交付使用前，对乌山九巷B区6栋住宅楼采光井进行统一封闭倒板并作为“赠送面积”给1074户购房业主。
目前，鼓楼区已就上述情况函请上级执法协助，对该类建筑是否属于违法建设等问题进行认定，待作出认定结论后，即依法依规予以处置。此外，根据现行规定，冻结产权等限制性措施适用福州市城区“两 违”查处，非仅针对世茂项目。
分析：官方给出了明确的答复，项目的违建是竣工后、交付使用前统一操作，而且1074户，相当于项目的8栋住宅，扣除2栋安置房外，商品房基本全部是违建。
上一次给出这样答复的还是五里亭的中海金玺公馆。
对于末尾，还给出一句话，非针对世茂项目，从标题来看，并没有世茂业主的身影，不过在其他篇投诉里面，曾出现过，所以在答复的时候，就一起复制了。
正好趁热，来聊聊这个发生过多个经典案例的福州网红盘。
楼盘情况2015年10月，保利、首开、中庚联合体（福建中鼎）以33.4亿拍得2015-29号宗地，楼面价22584元每平方米，溢价率达45.3%。
地块面积：78.25亩，容积率：4.1，其中商业建筑面积不低于20000平方米且不超过22590平方米，商务（办公）建筑面积不低于60000平方米且不超过71160平方米。地块一、地块四控制在50米以下、地块二控制在100米以下、地块五控制在24米以下。
地块须提供总建筑面积7.5万平方米，其中住宅4.5万平方米、办公2万平方米、小学1万平方米，建地下车位260个，由鼓楼区指定单位回购。
分析：2015年下半年，楼市土拍已经开始异动，房企联合拿下市中心的地块，在当时楼面价2.25W成为地王，半年后，2016年福州土拍开始彻底加速。
对于地块而言，容积率高达4.1，面对近期容积率被抬高到2.8-3.0，可以说在这个地块面前也不值一提。
地块跟双杭城类似，被分割多个区，同时非纯住宅，以及还有政府回购，所以整个项目也相对的凌乱。
由于存在安置房回购，所以这个项目要放在现在也可以说是安商房。
开盘情况2018年3月31日，D2#5米层高SOHO，合计630套，主推24-50平米，折后均价38000-42000元/㎡。
2018年12月24日，D1#5米层高SOHO，合计537套，（毛坯、6-20层3梯28户 3-5层3梯39户），均价39000-40000元/㎡。
2019年3月17日，开盘推售B1#、B2#、B5#楼 (B1#/22F/2T6，B2#23F/3T10，B5#/33F/3T10，共574套)；37-38㎡/一房/408套，63-96㎡/二房/106套，111㎡/复式三房/40套，131㎡/复式四房/20套。
开盘均价39464元/㎡；开盘当天去化约574套，去化率100%；认筹情况：首套刚需908组，非首套294组。
2019年6月23日，开盘推售：B6#/3T6户/1-2F商业/32F/180套、B7#/4T8户/1-2F商业/32F/240套，共计420套；开盘均价：39464元/㎡，开盘当天去化415套，去化率98.8%。
2019年8月24日，开盘推售：B3#/2T6/28F/底层商业/共计84套；开盘均价：备案价39463元/㎡
2019年11月9日，项目“因故退房”的173套住宅，重新摇号出售。
分析：项目在2015年拿地后，到了2018年才开始销售，先上市的是两栋SOHO，主推5米层高的小户型，目标很明确在鼓楼区依靠一二号线双地铁，吸引投资客。
在2019年项目开始销售住宅，其中的插曲不少，更是成了后面几年一些热销盘打脸的先例。
2019年1月项目发布摇号通知，5天后因事前政策把握及准备工作不足，暂停。
从缘由来看，确实是准备不足，因为项目打算加价，最后被购房者投诉。
被监管之后，在3月重新发布摇号开盘，吸引了1200多组认筹，最终给出当天日光的消息。
面对摇号日光，依然有质疑声出现，现场购房者质疑摇号的顺序被调换等，虽然官方给出回复，不过后面的一些操作，也多少说明摇号也仅仅是部分保障公平。
当项目6栋住宅全部上市后，11月房企发布公告，有173套住宅因故退房，理由楼市下行，房价大跌，项目外立面档次低，楼间距近，公摊大，划片不明确等。
看到这个公告，有时候也不得不服，平常房企最怕被人黑，没想到自己黑起来，比谁都狠。
从退房的房源可以发现，不少还是第一次日光里面的，这就是一个最大的热点。
至此之后，但凡出现日光盘的消息，评论区肯定会质疑，随后的例子就是乌山九巷，肯定是托，自导自演，后面会退房。
当然后面几年，日光盘确实也有出现，但是再也没有乌山九巷这样的较大规模的退房事件。
对于这次退房，从表面原因看可能是这些，不过从实际情况来看，应该是为了躲避监管，房企自己让相关人员参与摇号，随后再加价销售，不过后来楼市确实逐步走低，加上项目确实硬伤不少，所以就出现了这场闹剧。
二手情况面对当初的红盘，看看二手情况，二手平台有两套成交案例。
SOHO：高层毛坯，28.9平米，单价3.25W，总价94W
住宅：高层毛坯，37.5平米，单价4.74W，总价178W
目前二手挂牌较多，住宅挂牌均价5W左右，SOHO挂牌均价3.5W左右。
分析：由于项目的住宅不少也是定位小户型，所以在产品上很容易跟SOHO做对比。
从当初的售价来看，SOHO虽然定位投资产品，不过均价已经在3.9-4W，如今二手挂牌均价也不过3.5W左右，很明显不止没有保本，已经是亏本了。
此时再看看当初同样售价的住宅产品，成交了一套4.7W的，按当时成交时间计算，2年多时间，算上契税等，13%左右，保本价在4.45W。
从计算结果来看，住宅保本成功，同时有一定利润，当然差价也只有2K多，小户型产品，相当于总价赚10W。
这就是一个有意思的案例，高价买入所谓的投资小户型，买SOHO的，直接亏本，买住宅的，看上去赚了，最终赚了零头。
当然如果没有摇号监管，按当时的投诉来看，目前的业主可能不止没有零头，而是难以保本，应该感谢当时的相关部门。
对于项目，还有不少100以上的户型存在，目前挂牌价，一个比一个凶，甚至还有一套挂出了7W单价，总价1050W的房源。
面对这个看上去非常改善的5W挂牌均价，实际看看项目具体情况。
对于项目而言，当初的最大亮点，除了区位外，就是依靠倒板赠送，不管是复式还是平常，都存在倒板的情况，由于户型实在太多，举几个例子看看：
38平米：原来布局是没有客厅的单身公寓，通过倒板后，变成了可以有独立厨房的单身公寓，不过因为倒板，卫生间也变成了暗卫。
104平米：原来布局是三房两卫，通过倒板赠送一个卧室，整体呈现进深大面宽小的布局，四间卧室，虽然靠倒板赠送了一间，不过三间面积都在9平米以下，其中客卫还是暗卫。
109平米：原来布局是三房两卫，通过倒板赠送一个卧室，很常见的连廊中户，三开间朝南布局，通过倒板之后，变成了四房，不过主卫就变成了暗卫。
分析：对于倒板产品，最主要的源头还是因为公摊较大，特别是近期被举报的几个项目，清一色高层住宅，不少还是复式产品，所以导致公摊占比较大。
当时拿地价不低，基本做出的产品都是刚需户型，为了提高得房率，所以就采取了倒板赠送。
当然对比目前的市场，会发现这些倒板盘，赠送完之后，也就跟目前一些小高层住宅得房率差不多。
同时由于倒板的存在，很多户型的布局都相对凌乱，居住体验并没有想象中的好。
当然对于这些项目还有一个共同点，大部分就已经是高容积率的楼盘，此时在额外倒板，所以实际的容积率比预期还要高。
这样的定位，很明显只适合刚需市场，但是他们变现的又拉高了单价，所以造就了一个现象：刚需盘豪宅价，业主城管要打架。
项目总结对于乌山九巷而言，对于区位来说，确实算较优，地处鼓楼，双地铁加持，不过除了这个亮点外，项目基本就全是硬伤。
项目划片教场小学，对口教育学院附中，在鼓楼的学区里面也是偏差。
项目高楼层定位，不少楼栋梯户比都较高，同时楼间距都不足40米，社区空间也较小，加上大体量的小户型存在，已经注定这是一个人流密集，流动性较大的社区。
从楼盘定位来说，这样的容积率，梯户比，户型布局，定位就是一个刚需盘。
当购入价已经较高之后，目前为了盈利，都朝着5.5W以上挂牌，对于社区那些超过100平米的产品，一套就要600W，而这样的总价，买入一个这样的刚需盘，接盘侠应该是不多了。
当然目前最大的问题在于，天价挂牌的背后，产权已经出现了危机，只能说且挂且珍惜了。
