租购同权为何这么难，炸裂租购同权不好意思

租购同权为何这么难，炸裂租购同权不好意思那么，租售真的能够同权吗？租购难同权7月17号，在广州市政府官网上，赫然发布了一个通知，即《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。新政共有16条，从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行了大力扶持。其中第一条提出，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。易居研究院智库中心研究总监严跃进对东方财富网表示，广州在租赁市场的发展方面，相对超前，这也暗示了此次广州租赁市场的改革实际上带有“打前阵”的政策含义，即率先在全

就在上海刚刚推出两宗“只租不售”宅地之后，日前，广州楼市出台重磅消息，推行“租购同权”，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。

一石激起千层浪，全国人民都惊呆了！

消息一出即引起广泛关注， 如果其他城市陆续效仿，房价会不会也跟着降下来呢？不管是承租人子女，还是业主子女，真的能统统就近入学，享受同等权利？

广州打响第一枪，租售同权

7月17号，在广州市政府官网上，赫然发布了一个通知，即《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。新政共有16条，从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行了大力扶持。

其中第一条提出，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对东方财富网表示，广州在租赁市场的发展方面，相对超前，这也暗示了此次广州租赁市场的改革实际上带有“打前阵”的政策含义，即率先在全国进行较早的租赁市场改革，所以广州作为地方性的租赁市场改革，很多政策内容会成为后续中央制定租赁市场规范性条例的模板，也有望成为全国积极推进的一个重要的可借鉴的模板。

租购难同权

那么，租售真的能够同权吗？

首先，我们得看看入学的原则是什么？就近入学是中国义务教育的原则，“就近入学”的“就近”是指离你家相对就近。但是存在着中、小学学校布局及各中学招收学生人数不同等因素影响，所以有时候教育局会根据情况来进行调配，但是最终还是尽量将学区的学生尽量分配到离小区最近的学校入学，都叫“就近入学”。

《义务教育法实施细则》第二十六条规定：实施义务教育学校的设置，由设区的市级或者县级人民政府统筹规划，合理布局。小学的设置应当有利于适龄儿童、少年就近入学。

所以，目前各地的入学标准基本都是：第一顺位：房户合一，也就是监护人是房主 户主，第二顺位是房主， 第三顺位后才是租房。

中原地产首席分析师张大伟指出， 从过去的政策看，广州的政策其实并无新意，租房也是可以上学的，只是前提是学区有余量的情况下，租户才可以上学，而且是如果学区房，租户上优质学校的可能性并不存在。

从全国看，大小城市通过租赁都是可以获得上学资格的，但就学的基本原则是就近入学，所以一般都是优先满足房户合一，其次是有房，这样避免有人通过租房集中到优质学区资源。

比如北京在非热点学区，外地户籍通过租房具备了五证后，是可以上学的。但在西城、海淀、东城等热点学区，一般只能保证房户合一的第一顺位入学。所以从学区房角度看，租赁不可以与有产权同权，因为这会导致学区房租赁需求爆发，也不可能满足这种学位的爆发需求。

比如深圳龙华区，第一类就是本地户籍和买了房的，积分最多，其它条件的排位都靠后，在教育资源本来就有限的情况下，有房的都不一定能排到好学校，更别说排名五六类的租房人了。

广州市民董先生对东方财富网表示，“名校资源抢都抢不到，怎么可能轮得到租客？”

还有这些细节要推敲

刚购置了一套广州番禺区学区房的周女士对东方财富网表示，“我觉得名校不可能轮得到租客，现在都要求入户学区房对应地段1年甚至三年，那如果是租客，门槛应该是租多少年？这些都是问题，所以根本就不可能做得到租购同权的。”

严跃进指出，在具体落实的时候，还是有很多细节要推敲。比如说一线城市教育资源是比较紧张的，如果租赁房屋可以就近入学或者按相关规定到指定学区入学，那么是否会引起相关房屋房源租金的上涨，或者说有炒作的现象。这也要求在后续细则制定中继续探讨此类问题。另外对于类似积分入学等安排，也要考虑一个时间差的问题，毕竟积分是需要一定时间积累的，对于租赁者来说，如果积分没有达标，但后续预计会达标，这个时候也要有应急做法，毕竟教育的入学时间是刚性的，没法等的。

租赁市场将迎来爆炸式增长？

值得关注的一个信号是，就在本月初，上海市国土局官网发布了分别位于嘉定区和浦东新区的两宗地块的挂牌出让公告。特别之处在于，这两宗地块的土地用途均为租赁住房，也就是说所建物业只能用于出租，而不得出售。要求竞得人须100%自持70年，这也是上海在全国首次推出租赁住房用地。

此前，北京、佛山等地在土拍中均出现全自持地块，但上述地块大多采取“限地价、限房价、竞自持面积”等方式出让。而此次上海在土地出让中，直接明确了土地用途为租赁住房，引导房企发力租赁住房市场意图明显。

而此次广州又率先在全国范围内进行租赁市场改革，推行“租购同权”。

有市场预估，中国即将进入前所未有的租赁大时代，租赁市场将迎来爆炸式增长。

对此，严跃进指出，对于北京等几个城市的租赁市场来说，政策方面当前最明显的主要是发展自持型租赁物业，这也是当前租赁市场发展有较为明显的动作。实际效果还要看时间的推进，但租赁市场的市场认可程度确实是在提高的，这个是值得肯定的。

其实，目前已有不少房企或机构涉足住房租赁市场。像万科、碧桂园、龙湖、世联地产等已经涉足长租公寓市场，试图在租赁时代到来前占得有利位置。克而瑞数据也显示，行业TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，租房逐步跟买房享有同等权利，是未来发展的趋势。未来政府解决住房的问题思路可能会有一个大方向性的改变。就可能是除了商品房买卖之外，更重要一个是扶持租赁市场，让更多的人采用租房的方式，因为租房毕竟来说价格更廉价。

国家对房地产的调控思路正发生深刻变化，解决高房价的思路将更加多元化，通过大幅提升租赁住房的供应量，实行购租同权，从而降低买房需求，从需求端缓解房价上涨压力。

新政会使得房价下跌吗？

那么，在这样的背景下，房价是否会下跌呢？

严跃进指出，对于房价的影响来看，理论上是会有的，毕竟涉及到分流部分购房需求。当然实际情况要看具体的推进过程，很多市区的租赁房源是私人房源，推进是有难度的，但类似长租公寓或自持型公寓项目反而是有较好的机会的，从这个角度看，后续对于此类房源是可以和入学等进行挂钩的。

另外若后续积极推进，房价也会有一个下跌的可能，至少是一种很有力的力量，这也是当前房地产市场全面深化改革的重要导向。学区房炒作的现象会减少，但要警惕租赁型房源价格炒作的现象。

7月18日，国家统计局发布了2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，楼市调控效果显著，70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅连续回落，一线城市房价环比下降。

(数据来源：东方财富Choice数据)

统计局指出，6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落，二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落。

本轮楼市发展经过2年，从2015年初的一线城市拉动，到2016年的二线城市拉动，进入2017年，市场再次出现逆转分化，一线热点城市在调控的影响下，出现了明显的下调，特别是二手房价格。北京等部分热点城市下滑明显。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为，一线城市新房和二手房价环比出现了两年以来的首次下降，政策高压下热点市场依然会维持平静，年内难获喘息机会。同比方面，仅三线城市随商品房热销房价同比增速有所抬升，一二线城市增速均继续下降，各线城市间增速呈收敛态势。

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