深圳暴发户有多厉害：深圳东边肉搏战开始了

深圳暴发户有多厉害：深圳东边肉搏战开始了你一定会说这是偶然现象，我再给你看一组数据（数据来源：深圳中原研究中心）：万科麓山推出285套，成交116套，去化率40.7%。未来城在“239亿土拍”当天悄悄拿到了预售证，趁着天价土拍、600米地标的热度开盘，虽然大运片区良好的居住环境和规划16号线地铁口为项目带来不少加分，但不得不说仅31%的去化率不是一个理想的成绩。麓园云玺当天推出992套新房，最终成交158套，去化率15.9%；御景蓝湾公馆推出242套，成交38套，去化率15.7%；

还记得前段时间炒得火热的新盘——位于大运新城239亿地块旁边的佳兆业·未来城吗？

今天销售数据出来了（数据来源：中原地产）：

1、12月9日早上，未来城开卖，备案835套，备案均价48767元/㎡，价格区间是44600-52000元/㎡，带精装修，户型是89㎡和120㎡。

2、当天上门客户量约有350批，当天成交261套，去化率31%。按当天主推4A、4B、5A共三栋403套来算，去化率64%。

未来城在“239亿土拍”当天悄悄拿到了预售证，趁着天价土拍、600米地标的热度开盘，虽然大运片区良好的居住环境和规划16号线地铁口为项目带来不少加分，但不得不说仅31%的去化率不是一个理想的成绩。

麓园云玺当天推出992套新房，最终成交158套，去化率15.9%；

御景蓝湾公馆推出242套，成交38套，去化率15.7%；

万科麓山推出285套，成交116套，去化率40.7%。

你一定会说这是偶然现象，我再给你看一组数据（数据来源：深圳中原研究中心）：

1、深圳11月新房市场共11个项目入市，其中8个含住宅项目全部位于龙岗，一手住宅整体开盘销售率为21.5%。

2、备案数据显示，深圳全市11月新房住宅共成交2543套，环比下跌8.92%；成交25.4万平，环比下跌9.14%。

可以看到，整个11月，龙岗的开发商们似乎打了鸡血，N多楼盘如喷泉涌出，但是购房者并不买账，新盘去化率不断走低，房子是相当的不好卖。

你估计又会说，有什么稀奇，龙岗这么偏僻的地方，卖不动不是很正常？

我只能说你脑子有问题，现在的龙岗已不同往日，说偏是侮辱你的智商。

我再给你看看去年的案例。

那个时候，我大龙岗是一房难求，比如：

1、2016年9月，龙岗中心区的朗泓·龙园大观和龙岗横岗的星河智荟·铂寓两个纯新盘在两天内相继入市。据公众号深圳特价房的描述，虽然整个中秋节期间楼市表现相当冷清，但是开盘现场依旧人山人海，开盘当日去化率达到80%以上。

（朗泓·龙园大观开盘现场）

2、2016年9月11日，位于龙岗横岗的恒地悦山湖二期原计划只推112套83-143㎡3-4房高层住宅，其中83-89㎡84套，143㎡28套，整体均价约3.9万/㎡，当日去化率达到80%。

3、更早的时候，2016年1月16日一天内，深圳新房市场仅4个新开盘项目就实现了超过1000套的成交，去化率均高于80%。即使在很多深圳人眼中接壤东莞、属于“半郊区”的观澜区域，也出现了均价达3.5万元/ 平方米的项目，现场吸引近2000人到场买房的景象。

（2016年1月16日，深圳观澜某项目开盘当天现场聚集近2000人）

• 其中位于深圳观澜的合正观澜汇推售774套，去化率为90%；.

• 位于深圳布吉的宇宏健康花城加推150套，去化率超过95%；

• 布吉的信义金御半山推售313套，对外宣称当天销售约80%；

• 另外一个新盘项目万菱NEW公寓，当天推售212套，也实现销售去化超过90%。

雪上加霜的是，不仅销量大不如前，连价格都撑不住了！（参考文章：备案价直降8300，龙岗率先顶不住了？）

上个月，深圳龙岗吉祥里豪庭拿下预售证，备案均价约44488元/平方米。但是去年9月份，该项目6栋、8栋的备案区间在每平米4.7-13.8万，备案均价达到52848元/平方米。也就是说，时隔一年多，2栋、3栋的备案价相比6栋、8栋直降了8360元，降幅达到15.8%。

看到了没，才一年，龙岗楼市就呈现出冰火两重天的状况。

有人说，这样下去，深圳楼市开盘潮似乎要奔着熄火的节奏去了！

你也别坑我，就目前来看，这个结论我还不敢下。以深圳楼市的韧性，还不至于走到这一步。

但窥一斑而见全豹。

龙岗事实上已经成为深圳楼市的晴雨表。原因有二：

• 一是我大深圳，目前只有龙岗有大量的新房上市，比较能反映现在的实际情况；

• 二是以前一路向西的深圳已经西到了尽头，纯住宅项目也大量聚集在深圳东部，比如龙岗——11月深圳入市的11个项目中含住宅的8个项目全部在龙岗区，住宅推售4290套，推售面积达到38.3万平。

那么，从一房难求到卖不动，龙岗楼市怎么了？深圳楼市到底经历了什么？

其实，原因一大堆，我这段时间也天天在跟你叽歪，今天就简单的重复几句。

1、利空压顶：打击消费贷、利率上浮、传闻禁止阴阳合同等，都大大提高了购房的成本，打击炒房客的同时也误伤了刚需客。

2、金融断流：据华夏时报报道，深圳目前已经至少有8家银行停止了房贷业务，即使没有停贷的银行放贷时间也拖得老长。

3、预期扭转：这个玩意不好描述，简单的说就是买涨不买跌。有人评价未来城：这个价算便宜的，但去化率很低，价格不是问题，预期才是主因。

4、持币观望：购房者跟风和随大流的不在少数，在目前限购限贷的背景下，大部分人还是保持观望的态度。

其实吧，房子不好卖，曾经大爷一样的开发商要着急了！

以前一房难求的时候，开发商是大爷：

“全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”很多楼盘明确表示只卖给全款客户，基本拒绝公积金贷款，公积金贷款购房者沦为了“三等公民”。

现在房子卖不动了，开发商就换了一副脸色：

据证券日报披露，在楼市经历了成交量腰斩、房价腰斩后，为挽救成交低迷的形势，河北廊坊的部分开发商开始打擦边球，不少新项目都在进行“低首付”的促销，部分楼盘可20%首付“锁定房源”；针对外地户口不能购房的政策，还帮购房者想出“先购房再缴社保”或“花钱落户”等办法。

尽管这种情况在深圳还没出现，但战争的硝烟已经在龙岗开始弥漫了。

据深圳中原统计，12月深圳将迎来新房入市的高峰期，共21个项目计划入市（据美联的统计则高达26个），其中龙岗就占了8个！

除去已入市的佳兆业未来城与深城投中心公馆，12月预计龙岗还会有6个新盘要入市。

在以前，一房难求的时候，大家各吃各的肉，各喝各的汤，用不着挤眉弄眼的。

但现在，肉就那么多，汤就那么一碗，你多吃一点，我就少一点，所以明争暗斗就不可避免。

因为受到严格管制，开发商以前惯用的营销手段不能用了，为了抢客户只好绞尽脑汁另辟蹊径：

1、财富城搞起了趣味大冲关，第一名可任选一套财富城一期已备案房源，备案总房款直接减价100万元整；

2、天安数码城T5国际会议中心借势中国（东莞）国际科技合作周，请来了马光远等行业大咖与一众大神级企业做演讲；

3、我上次去未来城参加某活动，好多和我一样本来要去未来城的人，居然在未来城门口硬生生被另一个开发商的销售员给截流了！这种状况，在深圳可是多年不见了。

2017年仅剩半个月，5家开发商都想入市冲量，势必得狠狠打一仗！

开发商选择在年底大量新盘不外乎这几个原因：

1、目前房企总体负债率高企，资金集中兑付压力加大。今年来房地产政策调控持续高压，房企拿地困难、融资收紧、资金回收压力大，房企的日子并不好过，如果不冲一下销量部分房企的资金链问题或许会更加紧张。

2、2017年进入倒计时，留给开发商冲业绩的时间不多了！

“年底不买房，一年又百忙”，无论如何，开发商的“年底战争”来对于购房者来说都是利好：

1、由于去化率惨淡，又接近年底，为了冲业绩与年底销售目标，开发商势必会与同行进行一场厮杀，通过推出特价房、打折等促销活动来吸引买家。如果你是刚需购房者，年底推售的一些性价比较高的楼盘，可以考虑入手。

2、因为回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多的房企会放弃自己的价格底线，寻求降价，预计春节后楼市普遍性的小幅降价将开启。如果你不是刚需族，可以再等等看。

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