高新区碧桂园排名，碧桂园12.98亿带走鹿城黄龙近百亩大地
高新区碧桂园排名，碧桂园12.98亿带走鹿城黄龙近百亩大地该地块位于鹿城区双屿街道，北侧为东瓯路，一路之隔是鹿城大体量公租房“瓯欣嘉园”；南面为南山西路；西面为南山路；东面为南山东路，一路之隔为黄龙康城。地块位置▲▲▲“实际楼面价：地块实际起始楼面价≈起始总价 人才住房成本 幼儿园成本/(地块计容建面-人才住房建面-划拨建筑面积)≈129800万元 17200㎡*5000元/㎡ 5070㎡*5000元/㎡/171614-17200-5070-250≈9453 元/㎡ （人才住房、幼儿园成本以5000元/㎡计）
今早，温州市仰双片区黄龙单元瓯浦垟街坊A-40地块吸引华鸿、碧桂园、中梁、大发等4家房企的参与。
两个发现，参拍房企数量较近期其他地块明显锐减和本土房企唱主力围剿“碧桂园”。
近期土拍报名房企一览表（仅供参考，以实际为准）
最终由碧桂园以12.98亿元竞得，综合楼面价约7805 元/㎡。
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实际楼面价：地块实际起始楼面价≈起始总价 人才住房成本 幼儿园成本/(地块计容建面-人才住房建面-划拨建筑面积)
≈129800万元 17200㎡*5000元/㎡ 5070㎡*5000元/㎡/171614-17200-5070-250≈9453 元/㎡ （人才住房、幼儿园成本以5000元/㎡计）
地块位置▲▲▲
该地块位于鹿城区双屿街道，北侧为东瓯路，一路之隔是鹿城大体量公租房“瓯欣嘉园”；南面为南山西路；西面为南山路；东面为南山东路，一路之隔为黄龙康城。
地块相对位置示意图
地块与翠微大道、过境路两条城市主干道较近，交通较为便利。
地块详情▲▲▲
总用地面积71506㎡，其中出让部分面积≤61496㎡，划拨教育用地面积≥6010㎡，交通服务场站用地≥4000㎡。
地块容积率为1.5-2.4，计入容积率的地上总建筑面积≤171614㎡，其中各兼容功能的面积≤51484㎡，出让部分计入容积率的地上总建筑面积约166294㎡。
地块竞得人需有偿代建地块相邻的5条道路、2个绿化带和双桥河，代建的瓯浦路、瓯浦中路、南山西路、南山东路、东瓯路、A-43绿化带、A-18-2绿化带、双桥河用地性质为划拨，竣工验收后无偿移交给政府。
区域市场▲▲▲
新房市场方面，周边2公里内包含江滨ONE、新希望玉锦麟、绿城桂语江南、龙湖坤和天境等项目，待出让的未来社区地块。整体上供应量充足，区域处于“买方市场”，本宗地块在微环境不够出彩的份上，期望脱颖而出，在产品力上需下一定功夫。
二手房市场方面，地块周边缺乏可对比的同档次商品房。东侧安置房黄龙康城一组团目前的挂牌价在1.4-1.8万/㎡左右，户型越大单价越低。距离最近的商品房中梁棕榈湾挂牌价在2-2.2万/㎡，建面约89㎡小户型价格高些。
（PS:中梁在户型方面真的还不错，下次得空拉出来汇总下那些年的“亮眼户型”~）
地块简评▲▲▲
1、区块周边的微环境一般，不利因素明显。
地块西侧近邻看守所、东瓯王墓入口、山上还有两座公墓等，略让人“膈应”。此外，地块周边被公租房和交付多年的黄龙康城包围，小环境基本定型，发展潜力较小。
综上，这宗地块的微观环境决定了项目不大可能定位为改善级产品，大概率会以刚需为主。
2、地块未来所面对的市场行情“机会与挑战并存”
机会在于，鹿城西正以肉眼可见的速度正向生长，中央涂及黄龙版本都将奔3甚至是破3w 的节奏，对于许久没有刚需新盘供应的黄龙板块来说，倘若该地块以2w出头的高性价比售价入市，或将收割一波板块内的刚需主力客户，与同板块其他楼盘错位竞争。
挑战在于，倘若未来售价上不具优势，假设定价奔2.5w/㎡档，那么他的压力就非常大了。
一方面地块微环境不太理想，附近的未来社区有学区利好，但本宗地块“占到便宜”的可能性不高。
另一方面，若把价格预期往上调，放至在2.5万档的level，圈哥认为本宗地块明显缺乏这个价格该有的环境、配套。
且不单单是这个项目，可以说今年整个温州市场上含装修售价在“2.5万/㎡档”项目，都将面临极大的竞争。
原因如下：
过去几年我们养成了一个市场共识，鹿城区除双屿、藤桥、七都岛之外的核心区，新房价格普遍在3万/㎡以上，再细分则要视地段、资源的差异。
这背后与鹿城土地整体放量较少相关。
但19年开始，固有印象在被慢慢打破。
鹿城区土地供应有明显的上涨，尤其是鹿城、瓯海交界的“价格洼地”板块在逐渐崛起。
这会导致什么现象？
鹿城楼盘可借助价格的优势“降维打击”瓯海楼盘，市场竞争加剧。
以最近正当红的楼盘为例，鹿城南牛山板块的保利·大国璟、凯迪融创新鹿园，这两项目的高层毛坯惠后在2.28-2.38万/㎡。
这个价格在鹿城核心区少见，性价比非常突出（价格层面），而在瓯海区这个价格一抓一大把。
譬如，西湖四季2.4万/㎡，麓湖湾毛坯惠后均价2.32万/㎡，璞丽湾毛坯惠后均价约2.4万元/㎡，熙悦里毛坯惠后2.34万/㎡...
这就导致鹿城和瓯海在“2.5-2.6万档（含装修价）”上的供应量爆棚，竞争愈演愈烈。（装修标准以主流的2000元/㎡为计）
总之，相似的价格区间，在没有特别突出的学区或其他资源加持的情况下，对无地缘情愫的客户来说“买不买看价格，掏不掏钱看产品”。
