上海五角场现状：上海新贵or难成气候
上海五角场现状：上海新贵or难成气候五角场定位副中心，承载了东北方向上的城市重要功能。板块内形成了商业办公区、高校文教区、配套居住区三大泾渭分明的五角场位于市区东北角，有独立的行政建制。整个片区因五条发散型大道的交汇而得名。与浦东北部的金桥地区、正北方向的市北高新地区，以中环线相连结。在杨浦区内，接近腹地的位置，无论内杨浦还是江湾中原的居民，前往五角场都十分便利。一为上海北部最大的商业中心，以合生汇为代表的多个商场聚集在这里，形成了浓厚的商业氛围；二为杨浦实践科创理念的核心区域，更多的高素质人才在这里发光发热。只是近年来，上海北部如市北高新、东外滩等后起之秀的快速崛起，对五角场的商业地位、人才吸引力，形成了较大冲击，能量势必产生分流。随着他们的日趋成熟，五角场老大哥是否能依然保持过去的发展速度，目前还很难说。01 概述
位于上海市区东北角的五角场，因其环岛路网四通八达，横贯东西南北的干道覆盖全市主要商务区，成为重要的交通枢纽。
民国时期以五角场为核心的大上海计划虽未最终完工，但早年的先行发展优势，使得五角场在城市建设方面“基础扎实”。随着2000年初，五角场被确立为“上海四大城市副中心”之一，进入大规模的商业开发，沉睡了几十年的五角场终于被再次唤醒。
五角场广场夜景
历时二十年的新一轮开发，如今的五角场已经成为全市最重要的功能区之一。
一为上海北部最大的商业中心，以合生汇为代表的多个商场聚集在这里，形成了浓厚的商业氛围；二为杨浦实践科创理念的核心区域，更多的高素质人才在这里发光发热。
只是近年来，上海北部如市北高新、东外滩等后起之秀的快速崛起，对五角场的商业地位、人才吸引力，形成了较大冲击，能量势必产生分流。随着他们的日趋成熟，五角场老大哥是否能依然保持过去的发展速度，目前还很难说。
01 概述
五角场位于市区东北角，有独立的行政建制。整个片区因五条发散型大道的交汇而得名。与浦东北部的金桥地区、正北方向的市北高新地区，以中环线相连结。在杨浦区内，接近腹地的位置，无论内杨浦还是江湾中原的居民，前往五角场都十分便利。
五角场定位副中心，承载了东北方向上的城市重要功能。板块内形成了商业办公区、高校文教区、配套居住区三大泾渭分明的
区域划分。
1、商业办公区：位于五角场板块东部，以五角场市级商圈为核心辐射，涵盖创智天地、大学生创业园、创业者公共实训基地等办公楼群。中央大商圈则是上海北部最耀眼的一张名片。街道面貌时尚摩登，堪比部分二线城市的市中心水平。
2、高校文教区：位于五角场板块中部，以复旦大学、上海财经大学为龙头的大学城，为全国输送了大量的优秀人才，并积极推动了杨浦创新产业发展。高校的历史与积淀，也带动了大学路的“小资生活”和“文艺情调”，与1公里之遥的五角场大商圈形成鲜明的场景互补。
3、居住功能区：位于板块西部，逸仙高架以东、国权路以西。聚集了部分上世纪的老式公房，和少量次新小区。整体街区较为市民化和老旧，没有大型综合体。但闹中取静，前往大商圈也不算远。
东：中原地区、黄兴公园、控江新村
南：鞍山区域商圈、瑞虹新城、东外滩
西：市北高新
北：新江湾城、宝山区
02 交通
地铁：
江湾体育场站：10号线
五角场站：10号线
国权路站：10号线、18号线
复旦大学站：18号线
上海财经大学站：18号线
江湾镇站：3号线
三站内换乘：8号线、12号线
目前五角场的西、东、中共有3条轨交经过，基本覆盖了板块内的大部分地区。连接淮海路、新天地、南京路等上海最为繁华的核心地段，并直达浦东北滨江、花木副中心等地区。
虽然五角场的轨交含金量不低，但都是市中心往外的“放射线路”，仍然缺少一条联通中环的“横切线”，无法通畅穿梭于市内各大副中心之间。比如市北、金桥或普陀，距离其实不远，均没有可以直达的线路，利用轨道交通反而迂回波折，降低了效率。
驾车：
东西向：中环路、内环高架路、三门路、政立路-场中路、纪念路-车站南路、国顺东路-国顺路
南北向：四平路、曲阳路、逸仙高架路、黄兴路-淞沪路、武川路-国权北路
主干道街景
以环岛为核心，五角场交通四通八达：四平路直通外滩，黄兴路连接内环线通往浦东，淞沪路与新江湾城及大宝山相连。逸仙路高架、内环、中环等快速路纵横交错，发达的交通将五角场与全市都紧紧联系在一起，驾车出行的物理体验较佳。只是高架上匝道的堵车问题，无法避免。
03商业
五角场商圈：万达广场、合生汇、百联又一城、悠迈生活广场、巴黎春天
3公里商业：大宁商圈、鞍山商圈、瑞虹商圈、悠方广场、中原城市广场、百联曲阳购物中心
五角场商圈已经发展成为全上海最繁华、人气最旺的综合性商业商务中心之一。早早就确立了市级商圈的地位。即便大宁、北外滩异军突起，仍无法撼动五角场的商业地位。
五角场商圈
五角场商业中心围绕环岛区域，多个商场聚集，形成集聚性的商业氛围。并且，这里的各大商场和地铁站，都通过地下通道紧密联系，无缝对接，不受车流影响。
此外，瑞安打造的大学路创智坊，也位于五角场商圈北部。相较于其他商业街，这里的客流中有很多大学生和文艺青年。户外更自由的商业构架、以及楼上楼下各种不同的业态经营，使大学路迸发出年轻持久的活力。
大学路街景
不过，五角场的商业确实很强，可核心商圈的上一次更新，还是五年前开业的合生，时至今日，业态也已经大众化。至于旁边的万达、百联、巴黎春天都已经落后，面对瑞虹太阳宫、北外滩来福士、大宁久光、以及未来金桥嘉里中心等劲旅的竞争，五角场商圈的再更新迫在眉睫。
04就业
区域内就业：创智天地、中国(上海)创业者公共实训基地、复旦软件园
30分钟通勤圈：张江高科、外高桥自贸区、陆家嘴金融区、竹园商务区、市北高新、北外滩、东外滩、市中心传统商务区
创智天地
五角场不断加快产业结构转型升级，目前是上海北部最重要的就业区，尤其科学研究和技术服务行业的发展势头迅猛。一批跨国公司和机构在这里安营扎寨。例如美国硅谷银行、联合国南南全球技术交易所、甲骨文、IBM、BOSE音响，以及百度上海公司、卡巴斯基上海实验室、诺顿、b站总部等皆位于其中。
本身实力已经很强悍，得益于优秀的路网分布，前去浦西北部、浦东、传统市中心的商务区也都非常便利。唯一无法覆盖的就是以徐家汇和漕河泾为代表的城市西南侧商务中心。
诚品国际、创智汇、东方蓝海等企业集聚区
05医疗
区域内医院：上海市肺科医院（三甲专科）
3公里内：上海长海医院（三甲综合）、东方肝胆外科医院（三甲专科）、岳阳中西医结合医院（三甲综合）
上海市肺科医院
五角场板块拥有上海肺科医院这样在肺部诊疗方面数一数二的专科医院，3公里内还有综合实力超群的综合性三甲医院长海医院、肝胆外科开拓者吴孟超教授领导成立的东方肝胆外科医院、以及岳阳中西医结合医院等三所知名三甲医院，是上海东北部医疗资源最为集中的地区。
06学校
小学：复旦大学第二附属小学（教职工子弟）、上海市六一小学（公办二梯队）
初中：三门中学、复旦大学第二附属中学（教职工子弟）、同济大学实验学校（九年制民办）
板块内优质中小学校
徐一杨二。杨浦区是上海大学聚集地之一，众多的高校奠定了杨浦区的教育基础，拥有众多教育资源。五角场辖区内有杨浦区二梯队的六一小学，优质公办三门中学，和九年制民办同济大学实验学校。此外还有仅限复旦教职工子弟的复旦大学第二附属学校。不过民办和复旦二附这些学校都无法直接依靠学区房就读，学区角度，实际五角场的选择面并不多。
07环境
淞沪路周围
复旦、财大等知名高校
大学路街景
邯郸路国权路街景
吉浦路街景
江湾镇地铁站外景
三门路街景
武川路纪念路
08规划
整体规划：
上海2035规划：江湾-五角场地区，继续确立为“城市副中心”之一
在上海2035年总规当中，杨浦区江湾五角场城市副中心是一个定位长期稳定的地区。随着现代化商业设施、交通、大学、生态的不断发展，五角场地区的整体优势已经完全凸显，成为上海新地标。五角场城市副中心聚焦资源、提升能级 重点发展金融服务、科技创新、教育服务、商务办公、商业休闲等现代服务业，合理控制商业比重，基本建成科教特色明显、商业商务发达、交通配套完善的区域性商业商贸中心。
杨浦规划图总览
子规划：
百旌中心
由百仙集团开发的百旌中心项目以办公为主体，包括配套商业、自营连锁酒店等，将打造一座服务齐全的商办综合体。按照区域整体规划要求，着重引进科创型企业。
由于该项目地处五角场城市副中心，故而还将建设一座公交枢纽站，贯通周边相邻地块的地上地下空间，实现公交-地铁零换乘。
百旌中心项目效果图
新江湾城23-5地块商办项目（益田假日广场）
益田假日广场位于上海市杨浦区淞沪路及三门路口，邻近新江湾城，大学城，五角场商业圈，地块内有地铁10号线出入口。本工程占地面积约26456.6m2，总建筑面积约179763m2。
本项目场地满铺设置三层地下室，在地下一层设有与地铁连通口；地上部分主要包含1 幢21层办公塔楼（采用框架-核心筒结构体系）和6 层（局部7 层）商业裙房（采用框架结构体系）。本工程东侧紧邻已运营的地铁10号线隧道及地铁车站结构，以及淞沪路下立交。
益田假日广场项目效果图
益田假日广场项目现场图
新江湾城F地块城市综合体项目
新江湾城地处上海中心城区东北部，该项目定位为一个可以提供社区高质量工作，生活，娱乐和商业环境的生动而可持续的项目，吸引全球500强租户和寻求现代办公环境和生活方式的年轻专业人才；建设公园和其他社区设施以创造独特的社区身份并提升居民，租户，访客的工作和生活质量；建设可持续发展项目并为居民和租户提供经济的绿色社区环境。
新江湾城F地块项目效果图
新江湾城F地块现场图
其他规划：
18号线国权路站上盖项目
新建工程位于地上及地下，总建筑面积为 18882.2㎡，其中地上总建筑面积10185.2㎡，地下建筑面积8697㎡。主要建设内容为新建建筑工程：包括商业服务设施、社区服务设施、绿化广场、配套服务用房、停车设施与交通空间、其他设施用房等。
国权路站上盖项目效果图
国权路站上盖项目现场图
储备用地：
邯郸路100号、政旦东路30弄等处有少量空地属军产用地，闸殷路民府路口等处也作为储备用地。土地性质较为复杂，但位置俱佳，未来也有进一步的开发空间。
储备用地
09 人口构成
板块的人口构成主要分为3类：
一类是杨浦土著居民，多居住在上个世纪建造的老式公房内，条件好一些的则置换去次新商品房，集中在板块西部和东南部。
第二类是上班的白领和流动人口，区域内东部有大量园区与商务楼，集中了不少优秀企业，吸引了一批高素质的白领在此工作生活。此外，五角场商圈服务行业，也聚集了在这些商家工作的流动人口暂住。
第三类，是在高校工作的教职工及其家属，以及校园里的莘莘学子。
此外，由于板块周边有驻地部队，军属也是该板块独有的人口构成。
高校园区
10 总结
优势：
1、交通便利，轨交与公共交通系统发达，路网呈辐射状遍布各区域，通往全市各大主要商业与行政区，通勤效率总体较高；
2、创新创业标签特点显著，知名企业云集，产业结构年轻，有很多就业机会；
3、知名高校云集，区域内就业人口素质较高；
4、五角场商圈集聚效应显著，东部商业非常发达，配套很成熟；
5、医院集中，从专科到综合，从西医到中医，均有覆盖。养老需求也可以满足。
复旦附中
劣势：
1、居民区的沿街配套老旧，沿街店铺档次不高，改造可能性低；
2、虽然杨浦是基础教育强区，但五角场板块可购买的学区房很少且质量一般；
3、住宅产品老旧，几乎都是上个世纪的老破小，商品房也都在2005年以前，品质跟不上时代。
4、受周边新兴中心的崛起影响，商业与就业的能量会被分流。
购买建议
杨浦全区的住宅产品都相对老旧，五角场也不例外。
板块内的公房小区有很多，房龄多来到30年甚至以上，居住条件糟糕，学区质量也不高或者没有。虽然享受商圈配套，但与市中心的效率和业态相比，还是相差甚远。因此没有亮眼之处，并不建议刚需购买。
武东路政民路
次新房商品房也面临类似的尴尬境地。多建于2005年之前，总价不低，品质一般，设计落后，家门口环境也乏善可陈。不过杨浦整体缺新房子，而新江湾和东外滩的高档小区价格完全不在一个层面。因此考虑通勤和商业，依然有一定的购买价值。
以上为正文，来自看房大将军
