燕郊房子首付30万，首付40-60万如何选到有潜力的房子

燕郊房子首付30万，首付40-60万如何选到有潜力的房子2、燕郊地铁站附近的二手小区，比如天洋城icon、燕京航城icon和中骏四季花都，如果考虑升值和教育，该怎么选择?同时这几个小区的两居不知道是否将来好出手，毕竟这个价位面对的客户可能大多是改善型的，更多会考虑此类小区的三居室。1、燕郊靠着地铁站近的御东君汇价格确实有点高，首付倒是够，月供压力比较大，是否值得挑战？5）意向板块小区：燕郊6）其它：因为没有北京户口，后期有可能考虑孩子上学问题：

1）买房预算：40-60（现在北京东城有个三居室，房子在爱人名下，有贷款）

2）预计买房时间：2022年12月前

3）买房资格：用我的名字(名下无房）可否做首贷

4）买房需求：保值增值

5）意向板块小区：燕郊

6）其它：因为没有北京户口，后期有可能考虑孩子上学

问题：

1、燕郊靠着地铁站近的御东君汇价格确实有点高，首付倒是够，月供压力比较大，是否值得挑战？

2、燕郊地铁站附近的二手小区，比如天洋城icon、燕京航城icon和中骏四季花都，如果考虑升值和教育，该怎么选择?同时这几个小区的两居不知道是否将来好出手，毕竟这个价位面对的客户可能大多是改善型的，更多会考虑此类小区的三居室。

回答：

1、12月之前买房，现在10月中旬，该提前考虑了。看您重点考虑的是燕郊活力区板块，这个板块有两座地铁站加持:神威大街站和潮白大街站。这个板块的空间价值，未来会越来越高，现在进场，相对溢价不高，风险小，向上跑的确定性强。

2、这个板块可选的优质二手非常少，像天洋城和燕京航城大多数都是09年交房的房子，楼龄已经13年了，再过5年，楼龄就是18年了。

中骏四季花都算是个次新，但整体品质又过于一般，所以考虑这个板块的二手房，会非常纠结。

这个板块二手房成交量好的是天洋城，特别是北区距离神威大街站1km左右，小区园林绿化较好，周边配套成熟，相比燕京航城的破和物业的差，天洋城胜在小区园林还像那么回事，虽然物业也不给力，但最起码还能让人接受。

而中骏四季花都呢，三居室有89的户型，主要吸引了很多外地投资客选择这个小区，而刚需改善基本不会选择它，这就是它的问题。虽然距离地铁站在1km内，但产品和天洋城、燕京航城没有本质区别，都是大高层，都是同质化严重的小区。目前的差距在于配套不好。

值不值得没标准，看自己的喜好了。这个板块楼市两级分化，新贵们都抢房龄新品质高的，当然老小区也不算吃亏，毕竟板块好，就是排序靠后。楼市从来都是强者恒强，除非物业导致品质降低，否则大概率还是受追捧。

3、考虑到教育问题，君汇周边配套就欠缺了，建议重点考虑神威大街站附近吧，这个板块的二手房选择空间也不大，比如学区好的小区基本都是老旧破，有一个楼龄近20年老小区，5-6层板楼，没电梯，好点楼层的3居二手均价23000左右。而旁边新盘的高层均价在23500左右，对应学区也非常优质，同小区的总楼层低的楼栋均价26500左右。

4、不用担心两居不好出手的，中等户型到什么时候都不落伍。这没必要纠结，到不了那程度。当然，您这个预算是可以选到3居的，如果月供在1万左右，放心大胆地选就可以了。

5、如果教育需求小于地铁和升值，距离地铁站近的高品质产品，未来是这个板块的领跑者，距离地铁站700米内，小区品质高，刚需改善会优先选择它。但如果纯投资，要做好预期，短炒不适合，毕竟价格高于周边的大高层小区，但如果持有预期超过5年，那这种产品是值得收藏的。

6、像活力区这么优质的板块，好地段的高品质住宅的价值会更高，以后会对那些普通小区形成质的打压。所以，买房不仅要看到这个板块的承载力，还要看自身的持有预期，更要考虑到将来接你盘的是什么人群。

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