石家庄高铁商务区示意图（拆解高铁商务区规划）
石家庄高铁商务区示意图（拆解高铁商务区规划）要知道，当时石家庄正在执行的城市总体规划，国务院审批才四年多。但那时的石家庄，正处在「峥嵘岁月稠」的时候。石家庄打的报告里透露，原计划到2010年，城市建成区面积142.47平方公里，居住人口190万。可到了2003年底，城市建成区就已经是141平方公里，居住人口193万，「已提前7年基本实现总体规划确定的城市发展目标」。▲ 2004年石家庄市政府就「提前」修编城市总体规划，向当时的河北省建设厅打的报告。在今天看来，当时正处于「峥嵘时代」的石家庄，在报告里多少有点「凡尔赛」的感觉和这份规划出世的时间差不多，当时的石家庄市政府给河北省打了一个报告，还把这份报告挂在了网站上。现在想想，除了履行信息披露流程外，这么做还有另一项目的：造势。石家庄打算给一件大事造这个势，这件事就是修编城市总体规划。到今天，这个规划也升级了，应该叫「国土空间规划」，管的也不只是城市建成区那点事儿，而是包罗城市所辖的所
文/回看 出品人/羊脂玉 本文仅代表「回看」观点
115年前，一份规划被挂上了国务院的网站。那时候，互联网远没有今天这般发达，老百姓还得抱着台式机上网冲浪，这份规划还是传统媒体报道出来，才引来吃瓜群众围观。
这份规划的名字叫《中长期铁路网规划》。直到今天，这份规划还在彰显它的威力。比如，和石家庄「失之交臂」的京昆通道，便是在这份规划中得到确认。只不过，比这份规划晚12年出世的雄安新区横刀夺爱，让这条通道绕了一个大圈，还「完美」绕过了石家庄。
▲ 被雄安新区「横刀夺爱」的京昆通道规划图，我就不放了。好在，在2021年河北省提出「支持省会建设和高质量发展」的决策后，石家庄在政策和规划层面获得的支持明显增加，2021年公布的《河北省综合立体交通网规划纲要》，就充分说明了这一点，至少，石家庄与雄安新区并列成为河北省内的「铁路交通枢纽地位」，不容撼动
和这份规划出世的时间差不多，当时的石家庄市政府给河北省打了一个报告，还把这份报告挂在了网站上。现在想想，除了履行信息披露流程外，这么做还有另一项目的：
造势。
石家庄打算给一件大事造这个势，这件事就是修编城市总体规划。到今天，这个规划也升级了，应该叫「国土空间规划」，管的也不只是城市建成区那点事儿，而是包罗城市所辖的所有地域，上天入地，无一例外。
▲ 2004年石家庄市政府就「提前」修编城市总体规划，向当时的河北省建设厅打的报告。在今天看来，当时正处于「峥嵘时代」的石家庄，在报告里多少有点「凡尔赛」的感觉
要知道，当时石家庄正在执行的城市总体规划，国务院审批才四年多。但那时的石家庄，正处在「峥嵘岁月稠」的时候。石家庄打的报告里透露，原计划到2010年，城市建成区面积142.47平方公里，居住人口190万。可到了2003年底，城市建成区就已经是141平方公里，居住人口193万，「已提前7年基本实现总体规划确定的城市发展目标」。
还抱着以前的规划过日子？那时正凶猛扩张的石家庄，哪里耐得住寂寞？
这份报告里，还有一句话耐人寻味：
「近期建设规划操作性不强，难以有效指导城市建设发展。」
这里面的「近期规划」，就包括《中长期铁路网规划》中确定的，即将纵贯石家庄的京广高铁。确切地说，是这条高铁在石家庄设站的选址。
这份规划公布后当年，京广高铁便开工建设。但实际上，关于这条高铁的前期工作，早已进行了多年。国务院在2000年审批的石家庄城市总体规划中，这条高铁的名字还没完全确定，只能以一条地图上常见的黑白相间线标注出来。在规划图上，它位于当时刚刚通车四年多的东二环以东，当时的京港澳高速、后来的新元高速、现在的复兴大街以西。此外，在裕华东路与高速公路交汇处西南角，以黑白相间色块标注的，是最早规划的京广高铁石家庄站。
▲ 在这一版的石家庄城市总体规划中，京广高铁还没有正式命名，京广高铁在石家庄的车站选址，也充满了变数。但在当时，计划放在主城区与高新区之间的位置，让它能「一手托两边」，则是希望它对于石家庄的城市发展发挥更大的力量
然而，2000年版的石家庄城市总体规划，以及这张规划图，「寿命」只有四年。四年后，石家庄打报告要修改城市总体规划，这其中，也包括这座新的车站，「要动一动」。
或许少有人注意的是，2005年《中长期铁路网规划》公布，当年，京广高铁武汉至广州段率先开工，可直到2008年，北京至石家庄段才开工。而这几年，也是车站重新选址争论最激烈的时候。
地方选在哪里，各有各的考虑，意见相左很正常。但是，各方在选址上的出发点，却相当一致。现在看，京广高铁石家庄站站房的建筑面积超过10万平方米，13台30线。此外，这座车站还是北京铁路局下辖的八座特等站之一。显然，在未来的城市格局中，这座车站都将是，
中心和枢纽。
既然如此重要，那选址岂能儿戏？一定要找个够宽敞的地方建设它。可看看原选址，西侧的东二环倒还好，就当是城市快速路，方便进出站。可东侧的高速公路加上两侧的隔离带，就如同一道屏障，不仅大幅压缩了车站空间，还不利于配套道路排布。一位曾参与新站选址的专家说：
你就是想摆开个广场，让乘客出站就能感受到省会城市的气魄，都没地方放。
现在看来，原规划被推翻，现在的选址确定，大抵是出于这样的考虑。
由于在石家庄人的心目中，老火车站如同「城市之根」，地位不容撼动，新的石家庄站一开始常被称为「新客站」，也是投入使用快十年了，「新客站」的称呼才逐渐减少。新站最后的选址原为南货场，是老京广铁路上的铁路货运站和编组站，也是由于这个原因，让南货场的空间比较开阔，尤其是向东望去，除了货场仓库，便是老旧小区，新站闪转腾挪，非常方便。
更为重要的，新站横跨石家庄的「老中轴」，如同挑着一副扁担，一头托住桥西，一头托住裕华，汇聚和疏散每日庞大到爆炸的客流量，也有地理优势。
那么，问题来了：这座必然横跨高铁线路，形成高架站台的车站，两侧广场到底哪边是「主」、哪边是「辅」？答案其实就在上面：向东的开发空间更大，新站的主广场自然就是东边。而在后来石家庄的两份城市总体规划，以及关于这座新车站的区域规划里，也都延续和坚持这个思路。
2在此前的回看文章中，我披露过，在石家庄的铁路枢纽规划中，会形成「两主九辅」的格局，也就是主站两座、辅站九座。
▲ 有话说在前面，这份石家庄的铁路枢纽规划，其实也有些年头了。由于正定新区已被「正定自贸区」替代，石雄城际铁路上的正定东站有没有可能调整，当前存在一定变数，但在京津冀核心区铁路枢纽规划没有调整之前，还不会发生变化。可无论怎么变，石家庄站作为「高铁主站」的地位必然不会改变
先说辅站。说实话，以当前石家庄每天的客流量，辅站着实有点多。可没办法，这是「火车拉来的城市」留下的遗产，且每座辅站背后，要么有历史，要么是地方政府千方百计争取来的，主动整合或撤销哪个，都不合适。
不过，近期城市规划的动向已经可以看出一些调整的端倪。比如，石家庄北站的全面改造已经被提上议事日程，调整后的规划图也出来了，这座车站作为西北城区的区域性枢纽地位是没跑了。接下来就是两件事：
征地拆迁和找钱。
我们重点说说主站。两座主站有分工、有配合。其中一座是「城际主站」，可能多数人会猜是现在的石家庄站。可大家猜错了，「城际主站」其实是「正定东站」，位于正定新区东部，大致位置应该在黄庄附近，为石雄城际铁路上车站。尽管这座车站的规模还没确定，但地位不一般。车站配套建设的「动车所」，俗称「动车之家」，一座车站重要与否，除了看规模，还要看它有没有动车始发终到功能，如果有，那就需要有「动车之家」配套。
根据我目前掌握的规划，未来石家庄开行的短途城际列车，将转场至这座车站，其中南北方向沿石雄城际铁路，以及远期规划的石邯城际铁路开行，东西向则由石雄城际铁路经联络线转入石济高铁开行。
▲ 石雄城际铁路上正定东站规划，图中蓝色框所指的便是正定东站配建的「动车所」，按照这份规划，正定东站具备高铁列车的始发终到功能。此外，规划图中的正定机场西站已经撤销，石雄城际铁路应当会和京广高铁共站
不过，石雄城际铁路自从被国铁集团收回去，主导规划建设后，在京津冀铁路网内的地位，不及雄忻高铁和京雄商高铁，目前还停留在前期规划阶段，估计要等到2025年之前才有实质性进展。
既然城际主站是正定东站，那石家庄站呢？在「两座主站」中，石家庄站已经被定位为「高铁主站」，也就是说，未来的石家庄站将「放弃」短途城际列车开行任务，专注于中长途高铁列车开行。
▲ 根据《京津冀核心区铁路枢纽总布置示意图》，石家庄站配套的动车所将扩建，使其的高铁列车始发终到能力显著提升，石家庄站的「门户效应」也将进一步放大
有人会说，石家庄有这么大的客流量吗？要知道，早在七年前，石家庄站一年发送的旅客规模就就超过了两千万人次，尤其是新站投入使用这两年，每年保持了两百多万的增长规模，吸引力可见一斑。
▲ 国家统计局公布的石家庄站旅客发送规模，只更新到了2014年，但有关这些年石家庄人交通出行的数据，却一直在更新，细细研究起来，也相当有趣，我基本整理完了，后面写出来，给大家分享
然而，石家庄站的大量精力要拿来面对北京至石家庄的城际客流需求。我查了一下，在2017年，石家庄站每天除了要承接267列高铁列车停靠外，还要承接159列普速列车停靠，仅高铁列车停靠规模，在全国都能排到第11位。此外，那一年石家庄站一小时的发车峰值是20列，平均发车间隔是5分钟，在全国也能排到前20位。
如此繁忙的石家庄站，还有精力开行更多的中长途高铁吗？显然，它需要个「帮手」。
因此，在未来的石家庄铁路枢纽规划中，石家庄站将回归「本位」，成为一座「高铁枢纽站」。在接下来的文章里，我们也将称呼它为「高铁站」。从这个角度出发，石家庄高铁站的东广场被定义为「高铁商务区」，自然有它的道理。
既然要成为省会城市的高铁主站，进出站的时候，车站周边便成了这座城市的「脸面」。按照此前的规划：
高铁站的脸面就在东广场。
32014年投入使用的东广场，到目前为止，还处在「未完工」状态。原因无他：
配套的「城市客厅」迟迟未能启动。
事实上，「城市客厅」久已有之，我能查到最早的消息，是2014年11月公布的。彼时，高铁站已经运行两年，东广场刚刚投入使用，经历「撤县设区」，将高铁站收入囊中的桥西区，在一份会议文件里提到了两个项目：「金融创新开发区」和「城市客厅」。这里的城市客厅，便已经指向了东广场外。
到2017年，城市客厅终于有了实质性进展。这一年，《新客站区域修建性详细规划》公布，和它同期公布的还有老火车站和石家庄北站的区域规划。一时间，石家庄同时要对三座火车站动手的消息成了最大谈资，「中庸」了这么多年，难得硬气一回。
然而，谈资归谈资，规划做得气势磅礴，可问题一个没解决：首先，是「城市客厅」需要如此大体量的商业吗？仅看规划图就能发现，东广场向东，是一条公园中轴线，在公园东端还有一座中心湖，可围绕公园中轴线的三面，则是大面积的商业用地。
▲ 2017年，当时的石家庄市城乡规划局公布《新客站区域修建性详细规划》，高铁站东广场的「城市客厅」规划初露端倪
当时的规划并没有公布这些商业的规划和体量，直到最近，高铁商务区规划修编披露的同时，也披露了此前的规划，不看不知道，一看吓一跳，此前的规划平均容积率竟然高达4.6，开发规模则超过550万平方米。特别是紧靠公园中轴线一圈的商业用地，容积率最高竟然是9.0，普遍则在6.0至8.0之间。这是妥妥的超高层商业状态。
▲ 在2017年公布《新客站区域修建性详细规划》中，高铁站东广场「城市客厅」的商业用地，无论是面积规模，还是容积率，都相当恐怖，在今天任何一个开发商看来，都会瑟瑟发抖
不过，放在2017年的石家庄楼市，商业地产的警报远没有今天这般刺耳，吃瓜群众哪里管得了这些，看看那张令人热血沸腾的规划效果图，就足够那几天吹牛侃大山的。
▲ 2017年公布《新客站区域修建性详细规划》中，这份规划效果图最令人血脉贲张，对于普通百姓而言，商业地产好不好做不重要，卖多少钱或者给谁办公用也不重要，看着这鳞次栉比的建筑群，想象未来建成的场景，就足够吹牛的
与之相比，另一项问题才是「灵魂拷问」：拆迁谁来搞？众所周知，过去十年的石家庄之所以被称为「中庸」，在城市更新上「拆不动、懒得拆」是诟病之一。这其中，城市客厅表现得尤为突出。据我所知，城市客厅范围内的拆迁早已启动，每年在桥西区的会议文件里，都能看到推动拆迁的决心和表述。到「十四五规划」，城市客厅更是被写了进去，重要性不言而喻。我手里掌握的城市客厅拆迁范围图，也是有关部门现场督导拆迁时拿到的。
▲ 为推动当时规划的高铁站东广场「城市客厅」拆迁，辖区政府做了一些工作，拆迁规划图也被反复摆弄，但结果依然是「拆不动」。这也是当时石家庄城市更新项目面对的普遍问题
然而，决心有了，动作有了，结果却没有。2021年之前，城市客厅范围内的拆迁几乎没有太大进展。
就这样，这个项目陷入了一种难以言状的怪圈状态。
破局出现在2021年。
4改变，是从新的决策层到位后开始的。高铁站东广场的城市客厅项目，便在这一轮城市剧变中首当其冲。
我前面说过，高铁站作为石家庄城市格局中当仁不让的「中心」和「枢纽」，自然也是石家庄城市的「脸面」。这一轮城市剧变，归根到底，是要改变过往石家庄中庸十年的局面。可既然要「剧变」，
那就得先从「洗脸」开始。
于是，在新的决策层到位仅一个月后，高铁站东广场城市客厅项目便重启。首先是组建了新的工作专班。我看过这个工作专班的名单，市长亲自挂帅，相关部门「一把手」在列，连中央商务区指挥部也被拉进来。
这是城市剧变的第一枪，显然要集合最大的力量。
▲ 2021年高铁站东广场「城市客厅」项目重启时组成的最大力量，此后，这份名单的组成亦有调整，但始终保持着强力状态，足见高铁商务区项目的分量
接下来就是两手抓解决问题。其中一只手「抓拆迁」。光吵吵没用，得让老百姓看到实打实的动静。在东广场城市客厅拆迁范围内，「相对好拆」的显然是佳农市场，和老旧小区「一户一房本」相比，佳农市场的产权主体不太分散，解决掉拆迁补偿和商户安置，拆迁的头绪就能理出来。
结果，45天，佳农市场搬完、拆完，腾出地块150亩。我对了一下，佳农市场的位置，一部分是公园中轴线，另一部分是紧邻公园的商业用地。
拆迁的第一锹着实漂亮。我后来查了一下，高铁商务区的规划面积是3.6平方公里，佳农市场的150亩仅仅是其中的2%，体量不算大。然而，佳农市场被拔掉，如同给以往看似铁板状态的拆迁打开了一个缺口，对拆迁范围内的其他项目更像是「打个样」。
佳农市场的影响深远，远到拆掉半年后的今天。据我所知，高铁商务区规划范围内的所有项目，都面临着推倒从来的变数。隆基泰和项目已经拆除，根据调整的规划，项目占地已经被调整为公园绿地，接下来就是谈退地。此外，高铁商务区内其他项目中，至少有三个要面临选择题：要么取消，要么跟着新规划调整。
▲ 近期高铁商务区内启动拆迁的小区，分别是市交管局宿舍和东三教社区，两个小区都已有拆迁公告张贴。参考此前佳农市场拆迁的效率和速度，尽管居住区拆迁的难度要大不少，但年底前，这两个小区的拆迁势必有实质性进展
最新消息是，位于高铁商务区规划范围内的两个小区，市交管局宿舍和东三教社区的拆迁也已经启动，目前是入户摸底阶段。尽管从入户摸底到启动拆迁，中间还有好几道手续要走，但结合近期石家庄城中村改造表现出来的执行力，可以肯定的是，中间这些手续不用等太久。这也就意味着，佳农市场之后，高铁商务区规划范围内更大规模的拆迁已经到来。
5由此能看到的，是另一只手在做的事情：「调规划」。这半年，新的决策层亲自上手，将高铁商务区的规划进行了大幅度的调整。总结下来，这里的「大幅度」，大到容积率剧降，建筑面积几乎腰斩。
高铁商务区新的规划已经公示，感兴趣的朋友可以去看看。我只说结果：原规划平均容积率是4.61，到了新方案，平均容积率降到了2.90。具体到地块上，以前戳在高铁站门前的两块商业被拿掉，站在东广场向东望去，不仅公园中轴线一览无余，两侧也敞开了，视野感受显著提升。此外，围绕公园中轴线规划的一圈商业用地，容积率也从最高9.0，降到了7.0，普遍5.0至6.0的水平。容积率剧降的直接影响，便是超高层商业不再，楼层高度被大幅压缩。
▲ 将2017年的原规划和2021年修编后的新规划放在一起，高铁商务区「砍商业用地、降容积率、压开发强度」的目的极其明确，砍掉的商业用地，除了转为容积率控制在2.0及以下的住宅用地外，就是转为公园绿地，尤其是高铁商务区的「中央绿色体育公园」，相当惹眼
随着容积率被大幅压缩，高铁商务区的建筑面积也被大幅压缩。原规划的建筑面积是553万平方米，商业用地占比和体量都非常大，谁看、谁头疼。但在新规划里，建筑面积被压缩到了337万平方米，除了围绕公园中轴线的商业用地大部分被保留外，外围的商业用地被调整成了住宅用地，受新的城市规划和开发政策影响，容积率也被限制在了2.0以下。
显然，在当下的经济形势、投资环境和楼市行情之下，石家庄决策层冷静了下来。既然是省会城市的脸面，不做对城市形象有拔高作用的商业并不现实，但规划太多，又能卖给谁？
冷静之下产生的高铁商务区规划，变得更为务实。
当然，围绕公园中轴线的商业，依然是一个「谁看、谁头疼」的问题。我大概算了一下，规划剧变后的高铁商务区，商业用地的建筑面积砍掉了一半以上，但依然是继中央商务区和金融创新开发区之后，石家庄商业规模比较集中、开发规模比较庞大的区域。关于中央商务区、金融创新开发区和高铁商务区，这么多商业区「扎堆」之后的动向，第一手消息我已经有了，放在后面的文章中详细解读。但对于新的决策层到位后的「一号项目」，高铁商务区显然需要行政力量的支持，才有消化掉这些商业的可能性。
▲ 「塔楼」，你基本可以理解为商业建筑，比如写字楼、公寓这类，2017年的原规划和2021年修编后的规划放在一起，砍掉的商业用地和建筑面积，直接表现在塔楼数量的剧降。这是新规划务实的一面。当然，既然是石家庄城市的「脸面」，也是高铁商务区，该有的商业还是要有，该安排商业、彰显形象的地方，还是要安排
当然，「锦囊妙计」还是有的，那就是「定向供地」。对于大多数地方政府而言，商业用地显然是比住宅用地更难做的「土地生意」，尤其是石家庄，让开发商砸钱买地开发商业，八成是「人见人躲」。
然而，行政力量有它的办法，便是给招商引资企业定向供地。说得再直接一点，便是将商业用地直接拨给招来的企业，让它自建大楼，自持自用。在这一点上，石家庄有传统，比如，自强路金融街上扎堆的金融机构河北总部，其中不少便是「自持自用」。当然，这些企业也可以把地块转给开发商开发，他们再租赁使用，方式方法很多，但定向供地，依托量身定制的产业政策，可以把商业用地的价格定到合理水平，相当于给企业让利，再加上高铁商务区的规划起点比较高，又是「城市脸面」，又是公园地铁，还位于二环内，说起来也不差，更让这种探索有了落地的可能性。
▲ 2017年《新客站区域修建性详细规划》和2021年《高铁商务区城市设计优化调整》，关于高铁商务区内土地规划和用地性质的对比。其中，偏红色基本可以认定为商业用地或商业为主的城建建设用地，偏黄色则可认定为住宅用地或以居住为主的城镇建设用地
拆迁突破，规划改写，持续多年的怪圈状态被一朝打破。「新年」新气象，东广场的城市客厅也在最近有了它正式的名字：
高铁商务区。
