二手房有买错的吗？昆明买错房产的你
二手房有买错的吗？昆明买错房产的你若你想在这个行业长久走下去的话，我觉得你该好好反思一二了，该好好地提高点专业度、提高点认知水准，多点真诚、少点那些花花肠子，心术、人品端正点，学会客观、理性、专业的多替购房者考虑一二。你是不专业、不懂行情？还是彻头彻尾地想坑购房者呐？还是网络骗子？而这类买远郊房产做投资人最后的结果往往都是：笑着交钱，刷首付、哭着吐槽维权，我在想你交定金的时候，你和带你买房的销售都笑得如此灿烂，而你后面咨询定金如何退的的时候，你的契约精神去哪里？你为什么就不欢乐了呢？为何又要退了呢？而这些伪专家、从来不会告诉你楼市的真相，就如你微信通讯录的中介小哥发朋友圈一般，房价天天都只会涨。这里我想说：连拿地的开发商和ZF都有承认市场有好有坏的时候，为何你却告诉你的客户天天都在涨？开发商卖房都会做活动搞促销的时候，为何你就有自信说一直在暴涨？
前几天在某砖家的粉丝购房群里聊天，其实我在这个群里待了有一段时间了，只是一直很少发言罢了。
我发觉昆明很多买房中介真的是为了钱、无所不用其极，只有你想不到的、没有他不会忽悠的，该“砖家”、“老师”曾组织过多次购房团，甚至还多次组织过粉丝购买远郊的楼盘做纯投资。
说实在的我挺钦佩这些砖家和购房者的，一个敢说、一个敢买，两个都是不嫌事多的人。
我也不知道我说过多少次远郊带文旅的楼盘，十有九坑，说得我嘴巴都快磨起泡了，但是总有人愿意用自己有限的钢棚或负出极大的代价去亲身验证自己的错误是多么的愚昧无知。
而这类买远郊房产做投资人最后的结果往往都是：笑着交钱，刷首付、哭着吐槽维权，我在想你交定金的时候，你和带你买房的销售都笑得如此灿烂，而你后面咨询定金如何退的的时候，你的契约精神去哪里？你为什么就不欢乐了呢？为何又要退了呢？
而这些伪专家、从来不会告诉你楼市的真相，就如你微信通讯录的中介小哥发朋友圈一般，房价天天都只会涨。
这里我想说：连拿地的开发商和ZF都有承认市场有好有坏的时候，为何你却告诉你的客户天天都在涨？开发商卖房都会做活动搞促销的时候，为何你就有自信说一直在暴涨？
你是不专业、不懂行情？还是彻头彻尾地想坑购房者呐？还是网络骗子？
若你想在这个行业长久走下去的话，我觉得你该好好反思一二了，该好好地提高点专业度、提高点认知水准，多点真诚、少点那些花花肠子，心术、人品端正点，学会客观、理性、专业的多替购房者考虑一二。
而媒体来说、媒体最为真实的作用就是夸大与炒作，很多所谓的大V、砖家、教授，可能都只是个会打字的小编，他们为了流量点击率和博人眼球，总是语不惊人死不休，标题则是越拉风、越刺激夸大越好，文章则是东拼西凑来的文章，毫无参考价值可言，很多文章我是看了都想吐。
我自己在昆明做地产10多年了，昆明房产自媒体中有实战经验、有无数买卖经历、和一线市场有亲密接触的真的“屈指可数”。
这类媒体从来都是不会告诉你事物的真相，他们也只是为流量而服务的载体，而很多看这类文章的读者，就把这些变成装载负面信息的垃圾桶，毫无价值还会影响你的判断！
所以，为了不被干扰、不被带偏，你只需要看新闻信息，自媒体中你只需要选择几个客观务实的大V即可。
避免误判，一定要学会独立思考，少看自媒体的无脑爽文，否则你看得越爽，走得就越偏、结果也就越脱轨。
现在我们这个社会红利好了，每个个体都会有个体发声的机会，这点真的是来之不易。而这些自媒体平台简直已经到了泛滥的程度。
我看很多写昆明楼市和房产分析的，其实大多都是无产阶级的屌丝一个，他们混到现在连自己都还在流浪，自己都从来没有在赌桌上真金白银的输过钱，却大肆在网上教人如何买房、指指点点。
你有没有觉得挺讽刺的？
楼市预测和房产分析，需要我们不带任何感情色彩、不带任何褒贬地看待，不能因为自己买了就一直看涨，也不能因为自己踏空或没买就希望暴跌。
1
规划发展
前不久高层十四五大会后，没多久昆明ZF也开了个会，高层开会聊天的时候可能是聊到了成都或重庆，于是就深讨研究了一下昆明的发展，深讨完以后 还顺便做出了昆明未来规划发展计划书。
下面我带大家来看看，昆明从古至今都出了什么规划发展政策：
2003年的时候提出“一湖四片”的规划发展，以滇池为中心朝东南西北四个方向发展，而当时规划的四片分别是：北边的主城区、东边的东市区、南边的呈贡、晋宁和滇池脚的海口，而具体实施落地的时间是从2008年开始的。
当时享受此政策最大红利的片区则是“呈贡”大家耳熟能详的鬼城也是由此而来的，房价当时从3千多到现在了。
紧接着来的就是2011年提出的“南延、北拓”，具体实施的时间是2016开始，截止至今北边拓到长虫山半坡上了，而南延也延到晋宁了，目前晋宁的房价在7千左右了。
而南延这10年的期间、还顺带搞了下草海、会展、巫家坝、安宁、晋宁、空港新区、滇中新区，反正哪里有空地、基本都在搞，一直都在挖开盖上，推平再盖上，这一点发展我们大家有目共睹，而这些片区和新区目前都是什么样子，这个我这里就不好依次解说了。
再到前不久十四五大会后，4月6日、昆明高层会议中提出了，一个规划发展，也就是前几天热度很高的“南延变南控”。当时很多砖家媒体也都各种解说，至于有没有解说到点子上我就没太注意了，我就是看了看、啥也没写，就没蹭热度了。
而此次规划中，对昆明城市总体规划做出了新的提法——“东进、西拓、南控、北延、中优”的发展格局，相较此前“南延北拓”发展规划，最大的变化是“南延”变成了“南控”。
而在此次《纲要》中“优化国土空间开发保护格局”一章首先对昆明的发展理念做出新的表述，“立足资源禀赋、产业基础、比较优势，坚持量水发展、以水定城，转变‘环湖造城，环湖布局’的发展理念，打造城市功能核心区、城市功能拓展区、城市生态涵养区三大各具特色、竞相发展的区域经济板块。
上面这里其实和最早提出的“一湖四片”没有多大差距，只是把呈贡往下、多余的尾巴砍掉了，变成了南控。
在这里我想说的是：之前万般劝阻叫你别买远郊和文旅楼盘做投资的你，现在过得还好吗？
接下来、你可要坚强地挺住了，等待着迎来胜利曙光的那天，我们没有买那里的同胞都会一致地挺你、支持你，我们一定会在精神上支持你、鼓励你的，我们会做你精神上的后盾。
昆明从03年第一次提出“一湖四片”截止至今，我相信大家最想看到、听到的东西就是：高层集中火力、集中市政经费，聚焦力量一个片区、一个片区的用心地搞，一个片区一个片区脚踏实地地落实到位，因为所有的高房价都是需要人口和产业、经济来长期支撑才能平稳。
这次、果然都没让我们失望！
2
学位房的贬值
早在2020年9月25号的时候，我写过昆明买房|昆明开发商近期都是如何割韭菜的？和昆明楼市|高价学区房究竟值不值？这两篇文章里说的，高价学区和高价学位，当时文章里提醒过大家：现在还在想着高价站岗学位的请谨慎点，偏不信邪。
往往现实总是来得又快又打脸，我就有那样几个粉丝介绍的粉丝，当初他就看着某半山开发商搞了个和学校的签约仪式，就迫不及待的拿着银行卡去交钱了，主要是他自己也是干老师的，给你们看看图。
当时我苦口婆心、百般劝阻、但在他眼里我反而成了阻碍他发家致富的绊脚石了，记得当时此楼盘洋房售价1.6ww左右，都冲着学校去的。
而1.6w的价格买个半山上，现在学校也凉凉了，就相当于几大百万钢棚买了堆钢筋混泥土放在山上堆着，想自己住又太远、交通不便利，想卖吧、懂行的都不会要，直接被套住。
你以为就完了吗？
还没有、此楼盘周边的某创亦是如此一般，这里我就不详细废话了。
我就在想三个问题：
第一、若是孺子可教，多出几十万买套挂牌的学位房和花几万找个关系，让孩子读个好的中学，哪个更为划算？
第二、又如逼孩子读死书和等毕业他送他套房子，让他起步比别人高，哪个更能让孩子赢在未来？
第三、都不清楚昆明的学校，只是本部的值钱、只是本部的有价值吗？为何明明是大人了，做抉择、行事总是这样草率与马虎呢？
就如上面这个粉丝推荐的粉丝来说，是没有见过昆明的大山？还是没有喝过滇池的西南风呢？
硬是要跑这个地方高价站岗，顺带试试滇池水究竟深不深，这类投资就是买了一堆、搬不动的钢筋水泥放那里摆着，投资了一个“寂寞”。
本来这里还想说下昆明最近出台的招生政策的，由于时间问题就先不写了，总之高价学位房的贬值已经开始了。
3
半成熟区域
一个城市、一个片区的房地产市场是否成熟，是否有潜力，是否值得投资，通过以下两个指标就可以看出来，千万别愚昧地跟风，傻傻的入坑。
第一指标：
租房需求是否旺盛，租房需求比二手房更能反映一个城市的价值和一个板块的聚集效应。大量的租房需求是房价坚挺和持续上涨的最坚实的支撑。因为，租房需求最终都会变成刚需，租客注定都是楼市坚定的接盘者。
第二个指标：
二手房成交量是否超过一手房、二手房市场是否持续升温，当一个城市的二手房成交量超过一手房之后，才能说明房产相对于人口来说，具有稀缺性，一手房的供应满足不了需求。而且，二手房市场的成熟对于房产保值增值，实现流动性具有决定性的意义。
如果一个城市二手房市场疲软，连租客都寥寥无几，你一定要远离，因为没有接盘侠市场，只能说明你就是最后的接盘侠。
4
是非之地
炒房客就是嗜血的根本，他们的套路其实非常简单：选择洼地、高评高贷、多套齐发、炒作概念、等待利好，见好就收，抛盘收割。
当一个没有基本面的城市，房价在短期内暴涨时，千万要警觉，一定是有人在兴风作浪。暴涨的结果一定是暴跌或是透支未来几年的市场。狂风过后，往往都是一片狼藉，切记要远离炒房客聚集的是非之地。
特别是底子本来就不厚，拿着掏空6个钱包，凑首付来的首套刚需和投资小白，这点请务必切记：一切都是稳妥、软着陆为主，好好整点实在、靠谱的。
最后、能让人进步的道理往往都是最扎心的，在楼市里也是如此，能让你吃一堑长一智的现实真理，也是最打脸的，望我们都能成为最理性、客观看待事物的“智者”！
以上、望各位共勉！
