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2022佛山楼市利好:佛山楼市退潮后

2022佛山楼市利好:佛山楼市退潮后此刻,不管你是想卖出映月新城、还是考虑买入映月新城,我总结了当下映月新城板块的5个真相,希望你看完。但是,站在楼市的角度,我依然要说:平洲是平洲,桂城是桂城。哪怕平洲被划出了映月新城,它和桂城的楼市价值,依然不能划等号。如今你走在平洲的大小街道,只看到在斑驳的门牌上、零星学校门口还保留着“平洲”字样。两个记载了南海东部历史逾半世纪的大字,现在活跃在土著的身份证上,或者坊间口中,媒体笔下。尤其近十年在楼市实现身价暴涨后,讨论热度极高。有的土著还没法接受平洲就是桂城一部分的事实,但没有地缘情结的外地人早把平洲当桂城了。

感谢老铁垂青,楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利,不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房,司令期待和你有故事。【本文作者 平洲土著楼莫愁】

2022佛山楼市利好:佛山楼市退潮后(1)

作为平洲资深土著,自从2020年映月新城的规划横空出世后,我以为平洲就此更名映月新城了。

后来查资料发现映月新城面积近22平方公里,平洲面积近34平方公里,好家伙被划入了超2/3的面积。

回顾平洲历史,有点“命运多舛”。曾经它豪霸半个南海,但后来被“削藩”,纳入到了桂城街道,大概就是如下图的存在。

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如今你走在平洲的大小街道,只看到在斑驳的门牌上、零星学校门口还保留着“平洲”字样。

两个记载了南海东部历史逾半世纪的大字,现在活跃在土著的身份证上,或者坊间口中,媒体笔下。

尤其近十年在楼市实现身价暴涨后,讨论热度极高。有的土著还没法接受平洲就是桂城一部分的事实,但没有地缘情结的外地人早把平洲当桂城了。

但是,站在楼市的角度,我依然要说:平洲是平洲,桂城是桂城。哪怕平洲被划出了映月新城,它和桂城的楼市价值,依然不能划等号。

此刻,不管你是想卖出映月新城、还是考虑买入映月新城,我总结了当下映月新城板块的5个真相,希望你看完。

01

真相1:

映月新城很大 核心区很小

映月新城规划面积近22平方公里,但核心区只有5.38平方公里。

但是在地图上,这个核心区也是画得相当大,相当于长宽各2.3km的正方形。

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但是从楼市价值的角度去定义真正的核心区楼盘,那必然是以映月湖为中心,步行在1km内到达的区域,当然越近越好。

为什么?

因为映月新城的核心配套全部沿着映月湖周围布局,在楼市里,政府最愿意砸钱搞配套的地方,是核心区没跑了。

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映月新城规划蓝图(小部分已调整)

那么如果你要在平洲映月新城买房,首选靠近映月湖的楼盘,是没毛病的选择。

你是这么想的,开发商也是这么宣传的。在楼市高峰期时,开发商靠着众人的共识,把房价蹭蹭蹭拉得太快了。

现在行情持续低迷,它老老实实回调了,但是把时间线拉长到5年、10年,但凡后来者决定要买在平洲的,基本都依然会当映月湖为核心区域做对比。

但是,各位土豪要奔着去买望湖、亲湖、临湖豪宅的,可要长点心眼。尤其是映月湖二期,真的不要以为有多大,它其实比1期还小。

而且你从二期的规划图上看,它的水体面积更小,仿佛就是一条弯弯的小水沟。如果你认为望映月湖二期的景观霸气,用近4.5万 的价格已经拿下保利天珺的望湖大平层,那么后期你可能会失望的。

核心区不是不能买,但买入的时机、买入的价格更重要吧。

02

真相2:

20岁的“新城” 10年内估计都没地铁

在佛山,坊间似乎心照不宣地默认新城等于鬼城,但映月新城除外。

它并不是完全意义上,从零开始的“养成系”新城,它可是相当老成。

早在21世纪初,平洲南港路沿线诞生第一批商品小区,随后平洲医院搬迁到现址,与康怡公园、怡丰城(现映月湖环宇城)、平洲公园(现南海儿童公园)、多所公/民办学校形成聚能环。

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但是即便如此有年岁,依然没有被地铁眷顾到。常常有老铁直呼:映月新城没有地铁是最大硬伤巴拉巴拉的。

而在役的南海新交通已通车一年多,坊间一直认为它作用不大,但是我却觉得它被过分低估了。

如果你到禅桂或三山上班,新交通还是重要的交通工具,等到后通段在今年底通车,去南站可方便多了。

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但是再方便,没有地铁的事实无法掩盖。

虽然这里可规划了至少有4条地铁,分别是佛山7号线和10号线、广州10号线和19号线。

但是这几条地铁,我敢说几乎都无法在10年内通车的。

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反而最快通行的穿过平洲边缘的地铁,是在建的4号线,在平洲设下3站,那边与陈村无限接近,目前面貌相当原始,对映月新城毫无作用。

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而且尴尬的是,目前映月新城里在售的几个盘,几乎每个步行去新交通站点都不近,反倒几个二手盘都是近水楼台先得月。

总之对地铁有执念,对轨道交通重度依赖的人,如果你们要买映月新城,那几个二手次新盘(中海繁华里、富丰两兄弟、依岸康堤等)似乎成了无奈之选。

03

真相3:

即将全面崛起的教育强区

坊间都唱佛山教育看南海,南海教育看桂城。因为平洲属于桂城,所以不少新佛山人自然而然认为平洲教育也是佛山Top级别。

如果要说以前的私立,那的确是,这里汇聚了南实映月校区和桂外校区、南实小东校区,还有在建的南实金桂校区。

而今年这几个学校全部转公,虽然不是按地段生划分,但无疑大大增强片区公办实力。毕竟你要知道,平洲原本的那些公办学校,可谓是遍地村小。

据不完全统计,映月片区内共有超过20所学校,孩子18岁前的教育资源,都能覆盖。

但坊间认为最好的公办学校组合,就一直是平洲中心小学 平洲二中。

当平洲其它学校都改名映月xx时,这两所老牌名校还保留原名,可见其地位分量十足。

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这俩都我的母校,当年对标的是南海中心小学、桂江一中/二中。

从中考数据来说,二中历年排在桂城公办初中前茅,实力有目共睹。

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目前中心小学新校已开学,二中正在扩建,未来预计新增600个学位,或许能让那些被划分到文翰中学的平洲盘回归。

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新平洲二中效果图

但是在映月湖核心区一带,却是不少有娃家庭心里的意难平。因为这里房价平洲最贵,却对口村小 映月中学。

这里的业主也唯有期盼桂城一中九年一贯制学校,早日开工上马。南海教育部门表示计划2024年建成,如今看进度想要顺利开学,是难上加难,只能期待了。

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04

真相4:

人口稠密,入住率高,本地人如入他乡

映月新城核心区地处原平洲镇政府所在地,周边聚集多个机关单位,平洲第一批商品小区也在此诞生。

在映月湖还未开挖前,这里的居住品质一直位于平洲各区域前列,早就具备一定的人气基础。

从前到如今,平洲最主要的买家群体,除了本地土著外,还有广州、桂城的外溢,而且多是奔着自住需求。

这里每天是交通枢纽中心,各地车牌小车鱼贯而出,大伙兵分两路,往西去禅桂,往东去广州上班。

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白天南港路、桂平路也算车水马龙。来到晚上,各大楼盘万家灯火,楼下广场歌舞升平,映月湖公园遍地是娃和旺财,五湖四海的口音此起彼伏。

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晚上9点后的映月新城(部分楼盘)

要不是从小见惯各地老友,本地土著也许会纳闷,还是那片生我养我的地方,如今怎么恍如走入他乡。

05

真相5:

叫不醒的“睡城” 高新产业一直跛脚

平洲以往几十年的产业结构,十分清晰无掺杂--制造业 农业。

尽管在近些年,养活两代人的部分大厂陆续搬走,村子里还残留各式小作坊和大量农田。

城市面貌跟不上飞速的城市更新进度,自然被旁人看低一眼,尤其在高新产业这方面,平洲始终在跛脚前行。

现有的写字楼园区中,老大翰天科技城内有5栋标准工业厂房,3栋复合型现代厂房,整个园区仅有3栋写字楼,说它是披着华丽外衣的高级厂区也不过分……

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老二国金中心高开低走,出租率一直又低又迷,肉眼看到的部分楼栋,老觉得连装修都没搞好……尤其在天黑之后,4栋写字楼黑漆漆一片。

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老三创越时代文化创意园,走文艺小资本路线,定位为大广佛文化创意型都市产业基地,服务文化型、创意型、创新型企业,估计高新企业也看不上。

隔壁的方舟一号、万科创想公社等写字楼,出租率也是妥妥的狐狸莫笑猫---彼此差不多。

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破局平洲产业,或许还有这三大重磅项目:

01

平洲工业园

毗邻三山新城日前所有涉地社区已通过表决,改造周期即将启动,不过距离映月新城有点远了。

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02

联东U谷·桂城总部经济港

夏东涌口工业区改造项目,直线距离映月湖约1.5km,在9月15日举行动工仪式,预计在2024年投入使用。

预计招商企业90-120家,引进智能制造、医疗器械、电子信息、新一代信息技术、电子商务等行业。

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03

桂平路两侧7宗地

映月湖片区桂平路两侧,7宗地块从纯住宅用地改成了工业用地,并由7家企业竞得建设总部。

除了一家是鞋业公司,其余一水儿的科技公司,那这批项目能不能拉高平洲的产业质量,老铁们不妨大胆猜测~

06

写在最后

最后,再来看看当下平洲映月新城区域内的各大在售盘。在大行情不济的背景下,每一个都已经无法保持最初的那份热度。

项目名称

在售面积(㎡)

在售价格(万/㎡)

绿城桂语映月

99/120

2.5-3.3

保利天珺

87-185

2.8-4.5

利嘉阁

90/91

2-2.3

佳兆业广雅院

83-126

2.6-3.2

越秀星汇瀚府

95-118

2.7-3.2

中海丽湾尚宸

84-126

2.8-4

保利天汇(竹基湖)

127-193

3.1-5

对于这些楼盘,我们留在下回逐个分解吧!对于映月新城,你又会如何看待呢?

2022佛山楼市利好:佛山楼市退潮后(22)

佛山买房,问问楼司令吧!

2022佛山楼市利好:佛山楼市退潮后(23)

司令说楼:用真金白银探索的楼市经验,用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑,买对房子少费心。那些别人不肯说的,司令告诉你。

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