纯住宅用地能进入土地二级市场吗？带设计方案出让

纯住宅用地能进入土地二级市场吗？带设计方案出让拿地前我们需先确定一个合法的建设主体，即项目法人，产业方在进中山前注册本地分公司或是项目公司，以项目作为申报主体。政府储备项目或政府管理的工业园区以园区作为申报主体，政府主导的土地整备类“三旧”改造项目最好以政府平台公司作为申报主体。笔者建议，产业项目要拿地，可按下列“四步走”——翠亨新区（产业园）、火炬开发区（产业园）、岐江新城、香山新城、中山科学城、西部产业园、北部产业园等“3 4”重大平台此政策在上两版基础上的分类和细化，其核心是对工业用地的流程简化和用地确保。对于产业方来说，压缩了时间成本，为项目早开工、早建设、早投产创造了有利条件，那么在带方案出让新政下，产业方如何以合理价格获得产业用地呢？

继广东省发布“带设计方案”出让政策后，见 广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知粤办函〔2021〕226号文 ，中山以全省第二个的速度于9月3日发布 中山市建设用地带设计方案出让实施方案（试行），将规划设计方案和建筑设计方案的编制、审批等手续在土地公开出让前完成，待土地成交签定出让合同后，项目在拿到《建设用地规划许可证》时，将同时拿到《建筑工程许可证》和《施工图审查合格书》。待用地方缴纳完规定的款项后，可以直接拿到《不动产权证书》和《施工许可证》。

“拿地即开工”模式的试行，可以让政府提前圈定意向的产业对象，抑制土地市场的非理性竞争，实现有目的招商，更可以缩短审批流程，将“3 4”重大产业平台纳入实施范围，这也是中山以“东进”策略来对应深圳“西拓”战略的延伸。

在《中山市人民政府关于推进重大平台土地整备和前期开发的实施意见（中府〔2021〕54号）》文中，也提出在位于“3 4”的7个重大产业平台内的“工改工”项目，属于连片改造用地达到6.66公顷（100亩）的，可采用带方案方式公开确定改造主体，实行项目改造方案、招商条件和供地方案等一并提交土地管理委员会审议。

早在年初的1月23日，中山市发布了《中山市新出让用地开发建设预受理实施方案》，其中一些产业项目就是运用这个政策走的“审批绿灯”。

翠亨新区（产业园）、火炬开发区（产业园）、岐江新城、香山新城、中山科学城、西部产业园、北部产业园等“3 4”重大平台

此政策在上两版基础上的分类和细化，其核心是对工业用地的流程简化和用地确保。

对于产业方来说，压缩了时间成本，为项目早开工、早建设、早投产创造了有利条件，那么在带方案出让新政下，产业方如何以合理价格获得产业用地呢？

笔者建议，产业项目要拿地，可按下列“四步走”——

1.先明确用地申请主体

拿地前我们需先确定一个合法的建设主体，即项目法人，产业方在进中山前注册本地分公司或是项目公司，以项目作为申报主体。政府储备项目或政府管理的工业园区以园区作为申报主体，政府主导的土地整备类“三旧”改造项目最好以政府平台公司作为申报主体。

项目主体先作项目策划书或是可行性研究报告与政府沟通自己的投资意愿、产业发展思路，预估自己的用地规模需求，在获得政府初步认可后，需要出台项目的修建性规划，包括总平规划图并相应的概念性成果（比如鸟瞰图、局部透视效果图），描绘出产业“蓝图”，这是我们与政府沟通的第一步。

产业项目产业为先，现在一般会用产业发展规划来代替可行性研究报告，产业规划需要与国土空间规划实现联动，符合空间规划中的产业方向。

2. 项目申请立项

优秀的产业项目是政府翘首期盼的，产业方在项目立项前先与招商局联络，作为招商引资项目重点引入。

招商引资项目对于项目的固定资产投资强度、亩均税收、就业贡献等会有相应要求，根据《中山市人民政府关于中山市工业项目差别化供地的实施意见》，固定资产投资强度、单位土地面积产出和单位土地面积税收均高于行业控制值，才允许申请供地。

行业控制值是按照各镇区土地资源现状，结合工业发展特点和经济发展水平，对中山全市24个镇区划分的土地区域等别来确定的。其中，火炬开发区、翠亨新区、石岐区、东区、西区、南区、五桂山等镇区土地列入一类用地，小榄镇、古镇镇、港口镇、沙溪镇、黄圃镇、南头镇、东凤镇、三角镇、板芙镇则为二类，横栏镇、东升镇、大涌镇、阜沙镇、民众镇、南朗镇、三乡镇、坦洲镇、神湾镇为三类。

中山市固定资产投资强度分区

产业项目立项属于备案类项目，需到发改委备案。此时也需要与经信等部门做好沟通，了解企业办理环评、节能评价等手续。除了新型产业的M0型用地外，一般都需要排污许可，备案型项目可以在备案后办理环保批文。

为推动重点项目落地，政府创新了土地供给方式，比如“先租后让”，对于优质的产业项目，经市土地管理委员会审议同意，可享有引进优质产业财政奖励。

3.用地申请

向市自然资源局申请用地，这一步是重点。产业型用地属于出让用地，一般在作为净地出让前，政府已办理完从毛地到净地、从生地到熟地的所有用地手续，但需要我们产业方提前介入，以获得拿地优势。

由项目单位递交用地申请书，申请符合土地利用标准的用地并请求出具规划条件，政府根据不同行业分类，对于固定资产投资额、亩均税收、就业贡献等会有相关要求，这些会在供地条件中设定固定资产投资强度、容积率、亩均税收、就业贡献、研发经费投入强度等控制指标。

具体的设定方式我们以单独供地的项目举例说明——

如果项目需要单独供地的，首先，政府会评估该项目是否属于国家、省、市规定的禁止类、限制类项目，确定是否可以供地；其次，若属于试点区域，要评估是否属于我市工业重点发展产业，确定对应行业代码；最后，评估是否达到对应的工业项目供地准入标准，根据项目可行性报告等相关申请材料，选取项目用地面积、建筑面积、固定资产投资额、预期销售额和预期税收额等相关数据，分别计算出该项目用地的容积率、单位面积产出、固定资产投资强度、土地税收产出率等指标与全市的均值和行业准入标准进行比较分析，如果达到准入条件要求，则确定为允许供地类项目。

如果用地方需求面积较大，涉及到非建设用地的，需要农转用以及办理征收手续，根据《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知（自然资规[2019]2号）文，镇街政府需要办理建设用地预审的相关手续。

涉及到利用存量建设用地或是利用集体土地的，需要按《土地管理法》由镇街政府进行征收补偿安置，在征收补偿安置方案经所征地集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意后，进行征地。

上述这些是政府的处理环节，我们项目方需在镇街政府的指导下，出具规划设计方案和建筑设计方案，并报请市住房城乡建设局指导施工图审查机构开展施工图（含消防、人防等）联合审查，出具施工图设计文件预审意见。项目特点和用地实际情况不同，设计深度不同。普通产业项目编制项目设计方案和施工图设计方案，达到核发正式证书的深度要求；位于市3 4重大平台和重要交通枢纽区域标志性项目，结合城市设计要求编制概念性设计方案，无须达到核发正式证书的深度，为后续实际建设预留了调整和深化空间。

4.办证

在签订出让合同之日起1个工作日内，竞得人按新政里规定的《办理正式证书资料清单》等资料向市自然资源局申请办理《建设工程规划许可证》以及《不动产权证》，获得项目开工条件。

附中山市建设用地带设计方案出让流程图