青岛哪个区的房子更有升值潜力？这两个区域的房子慎碰

青岛哪个区的房子更有升值潜力？这两个区域的房子慎碰2019年5月，中共中央国务院印发《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》（以下简称《若干意见》），明确将原主体功能区规划、城乡规划、土地规划等统一融合为国土空间规划，实现“多规合一”。许多人不知道，这是青岛城建史上第一次真正意义上的国土空间规划。原黄岛和城阳好兄弟一起携手进入主城区阵列。胶南、胶州、即墨成为主城片区，蓝色硅谷和董家口成为外围新城。至此，青岛未来十五年的空间发展格局确定下来。1、

今年年初，《青岛市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》公布，十四五规划中针对青岛过去在空间发展上摊大饼、芝麻盐式的发展理念进行了修正。

纲要中阐明统筹市南、市北、李沧、崂山和城阳区发展，打造新时代引领青岛高质量发展的现代化主城区。还表述要坚持聚湾强心、主辅联动，打造与主城区协调发展的黄岛、即墨、胶州三大主城片区。

城阳区第一次被纳入了主城区的范围内，这是十四五送给城阳的大礼包。在这一版的方案中，城阳和胶州的地位分别晋级，城阳纳入主城，胶州成为主城片区。

可能是城阳入选，而黄岛落选主城区引起了广泛的民间讨论和争议，在7月份颁布的《青岛2021-2035国土空间总体规划》中，黄岛区被划分为原黄岛和原胶南。

原黄岛和城阳好兄弟一起携手进入主城区阵列。胶南、胶州、即墨成为主城片区，蓝色硅谷和董家口成为外围新城。

至此，青岛未来十五年的空间发展格局确定下来。

1、

许多人不知道，这是青岛城建史上第一次真正意义上的国土空间规划。

2019年5月，中共中央国务院印发《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》（以下简称《若干意见》），明确将原主体功能区规划、城乡规划、土地规划等统一融合为国土空间规划，实现“多规合一”。

“多规合一”可以有效地避免规出多门、各自为政、互相打架等顽疾，也是集约利用土地等资源、避免重复建设和资源浪费的现实需要。

不管是中央，还是地方，希望的还是一张蓝图画到底，否则一界政府一阵风，城市受不了，市民也受不了，浪费了发展的机遇，阻碍了城市的进程。

所以，我们完全可以相信，这张蓝图就是未来十五年青岛的发令枪和指挥棒。

2、

此次国土空间规划，一主三辅两新城的格局，有两个区域明显了出现了降格，首先是原胶南，其次是蓝谷，而蓝谷的降格最为厉害。

此次规划中，蓝谷与董家口一起并称为外围新城，而熟悉董家口发展的市民都清楚，董家口是依托于新青岛港董家口港区和原有的泊里镇发展而来。

这个地方的发展只会围绕港口以及港区工业园展开，未来的终极发展也不过是小县城规模，20-30万人口到天了，而且这个区域距离军民融合区直线距离35公里，距离西海岸新区政府直线距离超过40公里。对于这种地方的房地产发展，更多的是商业服务和居住配套的需求，所以也不会有成熟的活跃的二手房交易市场。

回过头来看蓝谷，将蓝谷与董家口并提，很明显青岛相关部门对于蓝谷过去十年的发展并不满意，许多人并不知道，蓝色硅谷是依托于过去山东半岛蓝色经济区发展规划诞生的。

2011年1月，国务院以国函2011年1号文批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，标志着山东半岛蓝色经济区上升为国家战略。这是十二五开局之年第一个以海洋经济为主题的区域发展战略。

但是三年后，青岛西海岸新区获批成为第九个国家级新区。

蓝色硅谷遇到的最大发展瓶颈是海洋产业上与西海岸高度类同，经济基础和产业门类上相比西海岸又处于绝对劣势，在海洋类产业的引入和培育上，自然远远落后，同市各区之间，资源竞争、互不通气的毛病又一次得到了现实中的体现。

2012年12月，蓝色硅谷曾经与中科院海洋所进行了建设合作框架协议签约仪式。依托中科院海洋所技术、人才储备，建设硅谷海洋所，只是后来便没了下文。

而西海岸，除了2014年利用原薛家岛码头区域改造建设了中科院海洋所西海岸新区园区外，中科院海洋所又在古镇口新建设了科教园园。

中科院海洋所分园区的弃蓝谷选黄岛，就是典型的例子，有些发展的机会正在远离蓝色硅谷。

从房地产角度来讲，楼市就是经济和板块发展的晴雨表，今年1月份至10月初，即墨最好的楼盘销售额3亿元，销售套数161套，总销售额不足金茂府的1/15，总套数仅为影都学府的1/10，公众用实际的房产购买行为也宣告了对于蓝谷的战略性放弃。

3、

原胶南的降格，也一直在预料之中。

因为2014年，原黄岛区与胶南市合并成为西海岸新区，之中的发展虽然迸发出勃勃的生机，但是面临的问题也越来越突出，从原黄岛的唐岛湾到原胶南的城市阳台，直线距离超过16公里。

这个距离大概是从五四广场到金狮广场的两倍，也远超城阳区政府和即墨区政府的距离。

将原黄岛融入主城区，将原胶南作为主城片区，城市发展时不盲目贪大求多，符合科学发展观，毕竟从五四广场到原胶南城市阳台要37公里的直线距离，这个距离和五四广场到即墨区政府的距离完全一样。

距离，是跨不过去的鸿沟。

4、

1月18日，RCEP青岛经贸合作先行创新试验基地开工仪式在RCEP博览中心地块举行，基地范围北至跨海大桥连接线，东至重庆南路-四流南路-胶济铁路-延安三路，南至市北区南边界，西至胶州湾，总面积约34.2平方公里，涵盖了邮轮母港和欢乐滨海城区域，属于市北区后海的全覆盖。

7月28日，青岛市自然资源和规划局组织召开青岛胶州湾科创新区启动区城市更新推介会，胶州湾科创新区南至唐山路，北至白沙河，冬至重庆路，西至胶州湾，总规划30平方公里，李沧区和城阳区面积各半，城阳白沙湾片区位列其中。

去年的9月30日，被老百姓诟病了五年，且上过《问政青岛》的《青岛北站及周边片区控制性详细规划》终于进行了批前公示。

今年12月10日，市政府批复《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》，推动城市更新和低效用地再开发成为十四五的重要工作，邮轮母港、百洋大健康产业园、欢乐滨海城、中车四方智汇港、李沧区北客站、世博园、楼山区域、白沙河北岸区域、轨道交通产业示范区、王台、青岛前湾保税港区、株洲路两侧区域、张村河两岸区域成为十四五的重点推进区域，这里面老城区后海的整片区多点推进和崂山区株洲路、张村河区域成为看点中的看点。

至此，青岛主城区的新重点全出来了。作为老百姓其实就希望两句话，咱们相关部门和政府平台企业可以做到“说了算，定了干”。

5、

从城市，看楼市。

胶南区域（凤河以南的活力区和军民融合区，大珠山中路以西的西客站区域）能不买就别买了，蓝谷区域该抛掉就抛掉了，有些地方（青岛后海区域）的老破小二手房趁着城市更新计划能拆就拆了，别不舍得签字，你心心念念的老城区没那么好。

城阳和黄岛的房子，该买还是要买的，毕竟低谷期的逆向操作，也是财富崛起的方式之一，逢低建仓，未来黄岛和城阳的融入主城的速度会越来越快。

那些担心主城区房荒的客户完全不必担心，这么多城市更新项目，主城的房子供应也会源源不绝。

而胶州尽管升级成和即墨、胶南同等的地位，但是还是得等、靠、看，毕竟胶州的崛起，一定是红岛、河套、上马崛起之后，这些区域发展成熟至少还得十五年的发展光景呢。

十五年之后，谁知道刮什么风。

作者为公众号：《青岛楼外楼》《青岛楼间距》主编。