越南的房地产发展趋势：越南凭啥能拍出最贵地王
越南的房地产发展趋势：越南凭啥能拍出最贵地王单价24.6亿越南盾/平（约合67.9万元/平），比起拍价高出8.3倍。母公司是THM集团，在越南专做高端房产的。总交易额达37万亿越南盾（约合102亿人民币），比起拍价高出7倍。而面积最大且成交价格最高的是“3-12”地块。是本土开发商越星拍下的。
是的，你没听错。
前几天，越南拍出了全球最贵地王。
在胡志明的守添郡。
一共4个地块，3-5，3-8，3-9和3-12。
总交易额达37万亿越南盾（约合102亿人民币），比起拍价高出7倍。
而面积最大且成交价格最高的是“3-12”地块。
是本土开发商越星拍下的。
母公司是THM集团，在越南专做高端房产的。
单价24.6亿越南盾/平（约合67.9万元/平），比起拍价高出8.3倍。
可以说是越南新地王，也是全球最贵地王。
24.6亿越南盾/平什么概念？
约10.7万美金/平。
据WorldAtlas统计，100万美元可以买：
摩纳哥16平方米、香港22平方米、纽约25平方米、伦敦28平方米、日内瓦41平方米、巴黎46平方米、上海54平方米，北京66平方米。
可如今，100万美元在胡志明守添还不够买10平方米的土地。
看清楚了，地价67.9万元人民币一平。
“3-12”地块的容积率为8.95，总建筑面积为9万平方米。
简单算一下，楼板价约3.4亿越南盾一平，合约9.5万元人民币一平。
楼板价都已经9.5万了，房价到时候得多少钱一平米？
3-12地块实拍图
根据胡志明市政府规划批复，3-12号地块是市区住宅用地，是具有商业和服务功能的混合用途公寓楼，建筑高度4—25层，地下两层。
这块地的最大容纳人口为3420人，拥有570套公寓和5%的商业用途。
共有570套批准的公寓，如果平均分配，每套公寓必须承担429亿越盾（186万美元）的土地费用。
按这个标准盖，一套公寓的商业价肯定不会低于5亿/平（约13.8万人民币/平）。
很多朋友可能想不通。
越南，一个东南亚小国，拍出全球最贵地王。
凭啥？
1.不用报建报批
很简单，拿到地后就拿到了项目的土地开发权，可以直接开建。
不用报建报批，可太省钱了。
去越南做过生意都懂，最大的成本就是审批成本。
一条地铁都能修个十几年，中间各种审批。
盖个楼花十几亿，审批上得花三四十亿。
时间成本，才是最大的成本。
而守添新区早在1996年就获得批准，却规划调整了24年。
没错，土地转让，无非就是钱和权的游戏。
守添新区征地补偿及相关投资费用应支付833360亿越盾，但到最后才有746010亿越盾，损失超过87340亿越盾。
相当于需要投资36.23亿美元，只有32.43亿美元，亏损3.79亿美元。
钱进了谁的口袋？
批地的人。
时任胡志明书记黎青海、副书记必成刚，落马被查。
时任胡志明副市长阮成才，陈永线，开除党籍。
时任胡志明建设厅厅长陈仲俊，开除党籍。
据说当时民众痛哭向高层喊话，“谁规定的征地补偿？一平米的土地就只值三碗粉钱”。
20多年的城区规划，换来的是血和泪。
如今，强力反腐下，拨开乌云见光明。
胡志明守添新区的规划，终于尘埃落定。
2.周边地价疯涨
未来5年，胡志明准备把周边5地的撤“县”成“郡”。
政策未落实，地价已疯涨。
最远的平政县地价从1400—1500美元/平，涨到了近2600—2800美元/平。
几乎翻了个倍。
守添新区，有啥啊？
地敢就卖这么贵。
这么说吧，胡志明守添，就相当于上海浦东。
因为，人家就是照搬的。
越南，一直是摸着我们过河的。
每年都要派官员来国内党校学习。
2019年，胡志明市民委会副主席陈永线亲自带队考察上海。
他亲口表示：越南正在制定方案，要将胡志明打造成地区和国际金融中心，这次来上海访问就是为了吸取经验。
守添新区目标直指上海浦东新区，规划总面积为657公顷。
守添新区的最新规划，摊子铺的相当大，让越南人看着很振奋。
1. 守添金融科技枢纽。将成为金融服务企业的集中地。
2.日哲体育和健康枢纽。牵头发展东南亚的体育、生物科学和健康产业。
3.西贡科技园和自动化制造枢纽。多家跨国科技企业和教育机构的聚集地。
4.国家大学信息科技和教育科技枢纽。群集胡志明市国家大学等多家高校。
5. 三多生态科技枢纽。食品加工、生态旅游、农业技术重地。
6. 长寿未来枢纽。智慧城市示范项目，新型数字化社区。
已经初步成型的，是守添新区主干道，12车道的高速。
规划再牛B，终究要用实力说话。
胡志明的GDP，相当于我们的中山、漳州的水平。
人口密度全国第一。
全国华人最集中、最多的城市。
城镇化率全国第一。
摩托车760万辆，占全国1/3。
越南第一大港，占全国货物总量的25%。
国际入境游客最多，占全国的70%；
侨汇收入50亿美元，全国第一，占比近30%；
吸引外国投资70.7亿美元，占比22%；
财政总收入占全国近30%；
进出口总额占全国20%，之前，占比曾高达50%；
劳动生产率全国第一，是全国的3倍。
集此全国之力，胡志明计划在2030年前完成守添新区建设，建成新现代化金融中心。
在未来几年，将被视为东南亚最大的城市综合体，最现代化的大都市。
预计和中国上海、泰国曼谷，保持同一水平，成为地区或国际金融中心。
房价这么高，卖给谁啊？
1.中产
房价的推动力，是城市化。
过去20年，越南的城市化，是增量的城市化，是大城市化。
搞市场经济，不可能将大城市房价，降到满足所有人都能买得起的程度。
越南的大城市，就胡志明、河内，大城市的资源也就那么多。
人人买得起？
医疗和教育等资源根本无法满足。
所以，胡志明与河内势必将成为类似于首尔这样的超级大都市，长期潜力很大。
市场是否能维持热度，人口因素很关键。
而越南是东南亚中产增长最快的国家。
中产阶层人数5年翻了一番，达到3300万人，占总人口的1/3。
中产刺激中档公寓的需求，长期供不应求只要维持下去，房价就有增长点。
2.外国人
在越南近20年的经济发展中，影响最大的是韩国。
目前约有15万韩国人在越南，这群人是各大高级公寓的目标租客。
越南，为啥这时候搞出个新地王？
经济不好的时候，房子是最大蓄水池。
现在进入越南的外资，房地产是仅次于生产制造业的投资途径。
去年，美国大放水，大量外资流入，房子就是最好的蓄水池。
所以，2021年越南地价飞涨。
从南到北，从农村到城市，从大城市到中心城市，地皮的价格从年初至今涨了几轮。
价格每天都在变，从上周到这周再到下周，价格可以飞涨10倍。
房子在任何一个国家，对老百姓来说都是最大的家庭投资，也是资本最喜欢逐利的领域。
越南首富范日旺，在2019年福布斯富豪榜上以66亿美元的身家，力压郭台铭、刘强东、刘永好、王兴。
靠的就是把乌克兰开方便面厂赚的钱，投到了越南房产市场，才走上了越南首富之路。
房地产始终是一块大蛋糕，金融危机终会过去。
对越南来说，扩建池子就行了？
