自如长租公寓盈利：同策魔方自如万科

自如长租公寓盈利：同策魔方自如万科而在“公寓 ”新业务发展起来之前，因为快速扩张，魔方公寓近年来基本处于亏损状态，据财务数据显示，魔方的毛利润在30％左右，随着规模效应的体现，经营状况在慢慢变好，预计2017年营业收入将达到4亿元。未来魔方公寓计划加大增值服务的业务范围，将打造“公寓 服务”的生态圈，如 “公寓 旅游”、“公寓 健康”、“公寓 培训”等形式扩大服务半径，通过整合第三方优质资源或自己开展经营，提升用户体验度，若这些业务逐渐推出，将会为魔方公寓创造更高的毛利率。魔方公寓是业内起步较早的公司，也是目前国内集中式公寓规模最大的公司，其收入主要来自于房屋租金、管理费、以及增值服务费用。房屋租金是魔方最大的经营性收入，与市场上很多仅布局“白领”公寓的企业不同，魔方旗下有三种针对不同客户人群的产品线，魔方、魔尔、9号楼分别覆盖中高低端租赁市场，通过将产品导入细分市场中，以此来提高租金的溢价能力 。目前魔方公寓的出租率大约

原标题：【租赁领头羊】魔方、自如、万科泊寓盈利模式分析 规模最大的他们如何盈利？

长租公寓，这个风口下急速膨胀起来的市场，眼下，正面临着“微利或无盈利”的尴尬境地，不挣钱是普遍现象。从租金收益率来看，如果仅靠租金，长租公寓很难建立起长效的盈利模式。因此，为了盈利，很多企业进行了多方面的探索。今天我们选取魔方、自如、万科泊寓三家主流长租公寓品牌，研究其盈利模式，希望对长租公寓盈利模式探索起到一定的借鉴意义。

①

魔方公寓

魔方公寓是业内起步较早的公司，也是目前国内集中式公寓规模最大的公司，其收入主要来自于房屋租金、管理费、以及增值服务费用。

房屋租金是魔方最大的经营性收入，与市场上很多仅布局“白领”公寓的企业不同，魔方旗下有三种针对不同客户人群的产品线，魔方、魔尔、9号楼分别覆盖中高低端租赁市场，通过将产品导入细分市场中，以此来提高租金的溢价能力 。目前魔方公寓的出租率大约在90％左右，并且已经进入稳定运营阶段。

管理费主要是魔方向租户收取的物业费，大约每月每间房200-300元，相对普通住宅来看略微偏高。而增值服务费用主要是在其高端产品中才体现，如租车服务、入室保洁、衣物清洗、商品代购等额外服务。

未来魔方公寓计划加大增值服务的业务范围，将打造“公寓 服务”的生态圈，如 “公寓 旅游”、“公寓 健康”、“公寓 培训”等形式扩大服务半径，通过整合第三方优质资源或自己开展经营，提升用户体验度，若这些业务逐渐推出，将会为魔方公寓创造更高的毛利率。

而在“公寓 ”新业务发展起来之前，因为快速扩张，魔方公寓近年来基本处于亏损状态，据财务数据显示，魔方的毛利润在30％左右，随着规模效应的体现，经营状况在慢慢变好，预计2017年营业收入将达到4亿元。

表：2013年-2016年魔方中国主要财务信息（单位：亿元）

在实际运营中，提高利润的另一种方式在于对成本的控制，魔方通过建立自己的标准化流程，提高运营效率从而节省成本。

作为一个老牌的公寓运营商，在行业内摸爬滚打了8年，魔方形成了从产品到品牌再到销售运营等多方面的标准化，当国家制定长租公寓相关标准时，魔方公寓也参与其中。因此，魔方公寓才能做到从拿项目到开业仅需3-4个月，所需时间少于万科泊寓的6个月的时间，并且，根据一般情况下的预约入住率推算，开业即可做到经营性盈利。

另外，互联网工具的使用也助力魔方提高了运营效率，魔方公寓是互联网的忠实拥护者，利用微信、APP等平台实现互联网化，间接降低了运营成本。

至此，魔方公寓的盈利模式已经明朗，租金仍是其主要的收入来源，其次是管理费和增值服务费， “公寓 服务”将会是其未来下一个新业务方向，新业务将会产生毛利率更高的收入。并且通过标准化流程和互联网工具提高运营效率，压缩运营成本。

②

自如

自如是目前中国规模最大的分布式长租公寓运营商，从他的业务模式来看，“二房东”是对其最好的定位。而从他的运营模式上看，其将会从租赁业务、平台业务、家政服务业务、客户积累以及融资五个方面获益。

自如租赁业务包括自如友家、自如寓、自如驿三块业务。自如友家为传统租房业主中的合租业务，定价采取“以出定收”机制，即综合参考周边市场租金价格，再估算装修和配置成本，然后按照租期平摊，平摊价格减去市场价格即为对业主的收房价格，如果业主不愿意降价，成本则会在出房价中体现，即最终由租户来买单。

所以，租金差价是其最大的利润来源。但在获益方式上，自如做的更多。

首先，每年涨房租。在自如友家和自如驿的业务中，因为和业主签署的是3至5年的长期固定合同，而与租户的合同是年签，所以这也给自如提供了涨价的契机，以北京市场为例，2017年较2016年房租涨幅在10％左右，部分甚至在20％以上。

其次，提供一系列增值服务。比如自如APP平台推出民宿产品，民宿客栈运营者通过平台获得推广、宣传及订单，自如在平台运营中收取管理费用；向自如客提供保洁、维修和搬家等增值服务，这些服务团队均为自如自己的团队，目前部分城市除向自如客提供服务，也向外部提供服务。

在融资收益方面，魔方与自如都通过资产证券化的方式获得了资本市场的支持，从而实现了前期投资到资本市场融资的转变，从资本市场获取的资金可再次利用到后期的投资当中，提前将明天的钱拿来今天用。

另外，自如还有一个隐性收益，就是通过租房业务获得大量的客户，这些客户将成为未来二手房交易的潜在客户，形成自如的租房业务和链家二手房交易业务在客户资源上的互动。

成本的控制将直接影响企业的利润，在成本的控制方面，自如在压缩前期准备时间上，效率可谓惊人。

自如通过房东委托管理，统一装修后租给租户，并且由自如统一管理，自如的标准化体系几乎贯穿了每个运营的环节，而且严格按照标准化来执行。从业主收房时就开始招租，从收房到装修只需2个星期，从收房到出房最多1个月时间。自如通过与业主约定1-2个月的空置期，在空置期内快速装修、迅速出租，以此获得更大的利润空间。但也因此带来了一些弊端，产品质量不高导致租户评价良莠不齐。

最后，就是互联网工具的使用，不仅有自如网，还有自如自己的APP（含员工端）、微信端等，自如可以做到租房全程可通过互联网完成。

因此，对于“二房东”运营模式的自如而言，租金差价是其最大的利润来源，其次提供增值服务以创造更高的毛利率空间，除此之外，还通过空置期及每年涨价的方式获取更高的利润。

③

万科泊寓

相比品牌运营商和中介机构，房企在抢滩这一细分市场的过程中虽然后发，却依靠着雄厚的资金实力和运营优势先声夺人。

对于万科而言，实施长租公寓战略是其践行“城市配套服务商”战略的重要一环。2015年万科出租公寓有1000间，2017年目标新开达到1.6万间，计划在2018年拓展45万间，远期规划100万间，在万科的计划中，远期规划长租公寓业务年收入将达155亿元。

未来泊寓将如何来支持如此宏大的目标我们不得而知，但就目前来看，万科通过长租公寓业务获得租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期。

万科长租公寓业务开展两年多时间，主要收入还是以租金以及服务费为主。租金与周边住宅租赁市场相比，单位面积租金要高，但泊寓还是以时尚的装修风格、社区化的运营以及万科强大的品牌效应赢得了市场的青睐。

在资产的轻重选择上，房企开发能力让万科在自持住宅用地的获取上有更大的底气。万科多次通过公开招拍挂的方式获取自持性住宅用地。自持住宅用地，只租不售的限制，万科只能以重资产的方式建设长租公寓。所以，除了租金收入方面，重资产运营还具备资产增值属性，以达到企业资产管理的目的。另外，重资产并不意味着无法退出，对于泊寓而言，万科已经规划未来通过REITs的方式降低资产重量。

万科开展长租公寓业务是其获取客户最基础的一环。从万科布局长租公寓目的来看，无论是广深区域提出的“八爪鱼”战略，还是北京区域的6 X战略、上海区域“热带雨林”计划等，长租公寓都是其中的一部分。在城市配套服务商的定位下，万科认为客户是最稀缺的资源，在万科不断增大的客户池里，长租公寓业务显然是站在面对客户的最前列，为客户资源的获取打下基础。

另外，常规的节本增效方面，万科具备自己独有的特点。首先，万科积极拥抱互联网，将预约、预订、注册、签约、房源信息、在线报修等流程“搬”到了网上，并且每一个城市都开通微信公众号平台，通过互联网工具来提高企业运营效率。

其次，万亿级企业决策周期直接影响管理效率。在管理上万科泊寓目前是“集团-区域-城市”三级管控模式，但在决策过程中是三级共同决策，未来万科有计划将泊寓划分为集团直属管理业务，形成“集团-城市”的管控模式，同时万科也计划在泊寓业务上实行合伙人制度。

最后是万科的看家本领——运营标准化。泊寓的背景为国内优秀开发商，其采购团队、设计、运营等核心团队大多是原地产业务的人员，了解万科的运营标准化，同时泊寓还可借助原万科的品牌、工程设计、平台采购等来运营泊寓，从而降低整体成本的输出。

因此，万科泊寓的盈利模式，还是以租金和服务费为主要收入来源，但重资产拿地具备资产增值属性，及增加未来通过RELTs形式融到资金。另外，万科大规模扩张租赁公寓，源于长租公寓中的租客或许是万科地产未来的业主，最终的落脚点还是客户的获取。

总 结

不同背景的企业盈利模式也大不相同，目前，长租公寓收入来源还是以租金为主，未来通过服务延伸产品价值，通过增值服务创造溢价空间，或将成为下一步的盈利扭亏点。在资本追逐下的长租公寓行业，短期靠拼规模，长期还是拼盈利，能否在预期时间内扭亏为盈最为关键。未来拿房成本越来越高将进一步压缩盈利空间，企业的运营能力也将面临更大的考验。

本文源自同策资管

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