成都房价未来2年预言：成都会不会进入5万均价时代
成都房价未来2年预言：成都会不会进入5万均价时代原住土著居民大多在本地都有房，真正买房的，要么是本土家庭的下一代年轻人，分家分户，要么是新来到城市打拼的“新市民”。任何一座城市，常住人口都≠定居人口，户籍人口也≠买房的人口。因为收入水平决定着买房人的月供承担上限，也间接约束着市场上的主流刚需产品的总房价，不可能太高，太高的话，就算凑足了几十万首付，月供上万甚至更多，能承受得住的也是少数。少数高价楼盘、豪宅或许在房价上很吸睛，但是体量相对于整个城市的总盘面而言，还是太小，就像水滴进入大海，掀不起太大的浪花来。具体到成都而言，5年后，房价底价能否突破5万，我们认为，可以从下面几个维度来论证：
#成都房价五年内能否超过5万底价?#
成都作为西南腹地的龙头城市，无论是人口规模，还是经济体量，都是顶流级别，而且近年来的人口增量非常可观，跻身进入新一线城市行列。
但是，城市规模大，并不一定就意味着实力强。
一座城市的房价，除了受到供需关系（人口增量）影响外，一个更重要的因素，就是城市主流买房人群的收入水平。
因为收入水平决定着买房人的月供承担上限，也间接约束着市场上的主流刚需产品的总房价，不可能太高，太高的话，就算凑足了几十万首付，月供上万甚至更多，能承受得住的也是少数。
少数高价楼盘、豪宅或许在房价上很吸睛，但是体量相对于整个城市的总盘面而言，还是太小，就像水滴进入大海，掀不起太大的浪花来。
具体到成都而言，5年后，房价底价能否突破5万，我们认为，可以从下面几个维度来论证：
1、真正在成都买房的主流人群任何一座城市，常住人口都≠定居人口，户籍人口也≠买房的人口。
原住土著居民大多在本地都有房，真正买房的，要么是本土家庭的下一代年轻人，分家分户，要么是新来到城市打拼的“新市民”。
在“新市民”里面，真正有能力而且下定决心在成都买房的，很多是属于工作及收入相对稳定、打算常年在成都发展下去的人，比如机关、事业单位（学校、科研院所等）、银行、央企、国企、知名私企、上市公司等这些相对稳定的单位或部门。
一般行业的从业者，比如餐饮、快递、足浴、农贸等这些行业，虽然这些人口往往能够在常住人口里面占到一定比例，但真正能够最终在成都买房的，并没有想象中那么多。
这一点上，成都相较于杭州，优势就没那么明显了。
杭州的私企、民企实力雄厚，上市企业也多，杭州的上市企业拥有200余家，比较出名的阿里系、海康威视、同花顺、恒生电子、华东医药、浙商银行等，而成都在A股上市的企业，也就100来家，比如新希望、通威股份等。
明确了买房的主流人群，再来考察这部分人群的收入情况。
根据统计年鉴和公报，2021年，成都城镇居民人均可支配收入52633元，按照这个数值算下来，平均每月约4386元。
2020年，成都城镇非私营单位在岗职工平均工资，是104463元，平均每月8705.25元。
从生活经验上来判断，这两个数字，是比较贴合现实感受的。
这样的收入水平，就算再高一点，按照人均月入1万来计算，除去生活成本，每月能够承担的7000~7500元月供的水平，恐怕已经是不少家庭的极限值了。
而如果按照90平米的刚需户型倒推回去，7000~7500元的月供极值，贷款30年，就算按照年化4.5%的利率水平，30年，大致也就是能够支撑140~150万（总房价7~8成）的贷款总额，也就是总房价在175~210万元左右的区间。
但是，扪心自问，又能有多少家庭，能够撑得起30年、每月月供7000~7500的持续收入能力呢？
更不要说单价5万，那就是100平的房子价值500万，首付哪怕凑够6个钱包，达到3成150万，也要能撑得起450万的贷款，30年月供2w~3w，有多少人能保证自己30年不断供每月拿出2~3万来还房贷？恐怕北上广深都没有多少人能达到这种水平。
因此，我们认为，多数人的月供负担能力，往往能看穿一座城市房价的底色。
2021年末成都常住人口2119.2万人，比上年末增加24.5万人，增长1.2%，是全国少有的几个常住人口超过2000万人的城市（北京、上海，重庆主城九区人口没那么大规模）。
未来，2000万以上常住人口规模的城市，还能有多少城市承载力（比如水源供应能力），人口增速还能够继续保持此前的高速，这是一个不得不思考的问题。
成都过去吸引的川内人口和周边省市（云贵川渝和西北省会等）的人口，未来还会不会有那么大的体量、那么高的质量，一方面取决于成都的容纳力和吸引力，另一方面，也同样取决于人口流出地，还有没有那么多年轻人可供吸引？
在人口老龄化、少子化等大背景之下，随着未来的发展，恐怕川内地市的人口、周边省市的年轻人，也没有曾经那么多了。
因此，从未来5年的发展趋势来看，一些聪明的买房人，开始把目光投向根基更为牢固的主城区，价值回归主城五区5 1（高新南），而不是产业、人口都尚待填充的未饱和的全新板块，也不失为一种有远见的明智选择。
综上所述，我们认为，5年后，成都房价突破5万底价的概率，并不大。
