王文学华夏幸福最新消息（王文学重构华夏幸福）

王文学华夏幸福最新消息（王文学重构华夏幸福）他们的离开，或许意味着华夏幸福要重回产业新城的主轨道，这对华夏幸福和王文学来说，也许是一件好事。“要做中国最好的商业地产项目，最终也成为最好的商业地产发展商或运营商之一。”就在一个星期前，联席董事长、CEO吴向东官宣离任。和他一起辞任的，还有3年前随着平安入股一起空降的联席总裁俞建。在外界看来，吴向东和俞建都是当年平安战略入股华夏幸福后的关键人物。但三年一路走来，华夏幸福依然没能走出至暗时刻。颇值得玩味的是，就在2020年4月举行的业绩会上，吴向东还一再强调华夏幸福业务重心的新航道：

地金君/文

久未露面的王文学再次出现在公众的视野中。

4月12日，来自华夏幸福的消息称，4月9日，华夏幸福召开了一季度工作会议。公司董事长王文学表态说，2022年一季度，公司积极主动，排除万难，债务重组签约达到半数，成功实现首次现金兑付。

同时，要以产业新城业务重构为抓手，重塑企业发展战略。

就在一个星期前，联席董事长、CEO吴向东官宣离任。和他一起辞任的，还有3年前随着平安入股一起空降的联席总裁俞建。

在外界看来，吴向东和俞建都是当年平安战略入股华夏幸福后的关键人物。但三年一路走来，华夏幸福依然没能走出至暗时刻。

颇值得玩味的是，就在2020年4月举行的业绩会上，吴向东还一再强调华夏幸福业务重心的新航道：

“要做中国最好的商业地产项目，最终也成为最好的商业地产发展商或运营商之一。”

他们的离开，或许意味着华夏幸福要重回产业新城的主轨道，这对华夏幸福和王文学来说，也许是一件好事。

1三年“南北分治”时代结束

4月5日晚，一则关于人事变动的公告，让业内再次聚焦到华夏幸福。

公告称，吴向东因个人原因辞去公司第七届董事会联席董事长、董事、战略委员会委员和首席执行官(CEO)暨总裁职务；俞建因个人原因辞去公司联席总裁职务。

而吴向东和俞建辞去上述职务后，将继续在公司工作，并继续协助公司承担必要的债务重组工作。

吴向东是地产圈的明星经理人。1993年，清华大学毕业的吴向东即加入华润。在华润时期以深圳“万象城”缔造了商业地产界的标杆产品，颇受业界尊敬。

明星经理人吴向东

在任期间，吴向东先后操刀华润大冲旧改项目等标杆项目，帮助华润注入了商业地产基因，确立“住宅开发 持有物业 增值服务”商业模式。因出色表现，2013年6月，年仅46岁的吴向东出任华润置地执行董事兼董事会主席。

此后，吴向东受到华润高管被调查的牵连，以及2016年的“宝万之争”。宝万之争落幕后，吴向东继续执掌华润置地。

而俞建则是吴向东的“老部下”。在2014年至2018年11月，俞建任职于华润置地，任执行董事、高级副总裁、首席财务官。

两人事业的转航始于2018年。

这一年，环京楼市因限购冰封，住宅业务无法为长周期的产业新城及时输血，华夏幸福首次出现流动性危机。

2018年7月，中国平安入股华夏幸福，以19.88%的股权成为其第二大股东。当年底，俞建加盟华夏幸福，担任联席总裁一职。

2019年1月31日，平安再次增资，持股比例增加至25%，此时距离华夏幸福控股股东王文学只差约10%，获转让价款总计约180亿元。

2019年2月19日，吴向东宣布加盟华夏幸福，担任联席董事长、首席执行官兼总裁职务。

而华夏幸福对吴向东报之以桃，开出了当年A股高管薪资最高纪录——3868.93万元。

而据多家媒体报道，这背后，主要是由于平安创始人马明哲的引荐。吴、俞二人因此也被打上了平安系的标签。

不过，虽然身兼公司联席董事长、CEO、总裁三个重要职位，吴向东入职后，并没有选择北上到华夏幸福的总部去办公，而是在深圳设立了新的南方总部。

而据当时的报道，吴向东的办公地址也很有意思，是老东家华润集团的旧写字楼。

与北方大本营主要布局业务领域——产业新城、住宅配套不同，加入华夏幸福后，吴向东为南方总部的“梦之队”开辟了一条新赛道，主要探索商业办公、长租公寓、城市更新以及康养等非常新的业务航道。

自此开启了华夏幸福“南北分治”的双总部时代。而吴向东和俞建是南方总部业务的实际负责人。

2吴向东的“梦之队”为何没能救华夏幸福

平安作为第二大股东，当时为华夏幸福带来了180亿元资金，以解燃眉之急。许多华夏幸福内部员工在和地金君交流时，也表达了对平安入股的期待。

但如今3年过去，二者的携手，仍没能把华夏幸福从泥潭中救起，反而继续恶化。

在吴向东刚刚加入华夏幸福的时候，即使华夏幸福资金告急，当时的市值还在1000亿左右。而现在，华夏幸福的总市值还剩不到170亿元，市值缩水超过80%。

地金君分析，主要原因有3点。

第一，环京楼市仍处于持续冰冻期，叠加房地产市场整体低迷。这也是华夏幸福处于困境最主要的原因之一。

众所周知，华夏幸福起家于廊坊。

华夏幸福的“PPP”（PPP Public-Private-Partnership)模式，指的是政府与私人以合作方式，进行公共服务和基础设施建设。

时间回溯到2002年，廊坊市设立“廊坊开发区固安工业园区”，与三浦威特，也就是现在华夏幸福的子公司签署了一系列委托开发协议。

2012年和2015年，固安县又将两家新设园区委托给华夏幸福。三个园区面积加起来超过170平方公里。

这个特殊的模式，成就了华夏幸福“环京大地主”的身份。

根据华夏幸福自己的解释，按照这个模式，从一级土地整理到基础设施建设，再到招商，每一个环节都能收费。

用地金君的理解，华夏幸福的产业新城模式是通过基础设施建设带动中心城市周边小城市的地价来获得产服收入，再通过卖房回收现金流。华夏幸福帮当地政府做土地整理和基础设施建设，然后土地价格上涨，房价上涨。

到2016年，华夏幸福创始人王文学以485亿的身价成为胡润百富榜河北首富。

在彼时，是华夏幸福的高光时刻。2017年华夏幸福实现销售额1522.12亿元，比2016年同期增长26.50%，销售额居行业第九（克而瑞统计）。归属于上市公司股东的净利润87.81亿元，同比增长35.26%，净利润率14.72%。

不过，产业新城模式前期投资大、回报周期长，因此配套的住宅销售一直以来都是华夏幸福依赖回血的重要现金来源。

这时直到2017上半年，环京楼市仍然如火如荼，华夏幸福在该地区的地产销售能占到其总销售额的八九成左右。随后，环京限购政策出台，京津冀楼市也进入冰点。

再由于“三道红线”融资新规，以及疫情影响，华夏幸福的财务情况持续恶化。

今年年报季期间，多家房企宣布延期披露，华夏幸福“毫无悬念”地加入了延发年报的队伍。

根据今年1月29日发布的2021年业绩预告，2021年华夏幸福预计将出现亏损，归属于上市公司股东的净利润为-331亿元到-391亿元。

预告中，华夏幸福提到，公司流动性自 2020 年第四季度以来出现阶段性紧张，公司出现金融债务未能如期偿还（截至2021年12月21日合计超1000亿元），融资业务几乎停滞，导致公司业绩大幅下降。

同时产业新城业务方面，部分委托区域政府阶段性担心产业新城区域后期可持续履约能力，暂停了产业新城项目的相关结算工作；对入园企业承诺的土地整理、配套设施建设等进度滞后，新入园企业实际落地投资进度有所延迟；另外企业自身受产业环境影响而暂不扩大投资规模，导致产业发展服务收入结算资源较少，2021年新增入区企业签约规模也大幅下降。

在住宅销售方面，前期公司房地产业务品牌形象受流动性风险影响严重受损，客户购买信心受到巨大冲击，导致退房及销售压力凸显，销售价格预期明显下降；另外由于工期延长等原因，导致预计将要发生的建设成本、人工成本、 利息等相关成本增加。

商业地产方面，由于2021年以来，房地产行业骤然遇冷、疫情反复，地产各业态尤其是商铺 及写字楼景气度显著下行、加之大宗商品价格剧烈波动，同时叠加公司流动性风险影响，商业地产各项目减值迹象明显。

此外受2021年公司流动性风险影响，公司部分房地产开发项目无法按时支付已获取项目的地价尾款，并因此产生相关逾期利息，且预计将导致个别项目因土地使用权出让合同解除而无法收回定金，加重了公司亏损。

第二个原因，确实和吴向东想开辟的新航道有关。

平安入股，特别是吴向东加入后，华夏幸福的公司战略也有了微妙的变化。

“南北分治”框架下，王文学主管的是北方产业新城，而吴向东主抓的是南方的商业办公、城市更新等项目。

而后者，也被认为更多代表了平安的意志。在华夏幸福2019年业绩发布会上，吴向东表示，华夏幸福南方区的布局重点是服务中国平安发展需要。

更关键的是，这意味着平安可能把更多的资金倾斜给了南方。

据经济观察报报道，多个接近华夏幸福人士曾透露，南方总部业务与平安关系紧密，华夏幸福对平安的负债，有相当一部分投入到了南方总部业务上。

据华夏幸福2020年年报，当年前三季度华夏幸福土地总支出198.5亿元，同比增长近25亿元。其中商业地产及相关板块支出达102.03亿元，而产业新城板块支出仅有96.46亿元，同比去年的173.73亿元，近乎腰斩。

但问题是，南方重点布局的商业地产和城市更新项目，是典型的“投资大、周期长、回报慢”业务。

即使吴向东一手缔造了华润万象城的商业标杆，且在深圳本土资源丰富，但叠加市场长期低迷，华夏幸福又不及华润有诸多央企优势，黑铁时代下，吴向东终究没能用“第二曲线”帮助华夏幸福完成自救，反而占用了巨额资金。

比如，2019年9月10日，华夏幸福斥116.25亿元拿下武汉武昌区商业综合体项目，这是华夏幸福首个全周期商业综合体项目。

2020年4-6月，南方总部又连续获取南京金陵华夏中心项目、招商银行全球总部大厦代建服务、武汉中北路项目、哈尔滨深哈金融科技城项目、广州白鹅潭项目等。

据21世纪经济报道不完全统计，华夏幸福在商业地产领域拿地总金额近350亿元。

而2018年，平安入股前，华夏幸福全年投资仅有102.47亿元。

城市更新方面，2019年8月23日，华夏幸福南方总部主要工商主体“华夏幸福（深圳）运营管理有限公司”投资成立“华夏幸福(深圳)城市更新管理有限公司”，正式进入城市更新领域。

在华夏幸福(深圳)城市更新管理有限公司，俞建担任董事长，赵荣担任总经理。而赵荣曾是华润置地华南大区城市更新业务总负责人，吴向东离职后，也跟随着一起加入华夏幸福。

深圳城市更新公司拿下的第一个项目，是位于深圳盐田区沙头角的“田心工业区片区城市更新单元”，占地16万平方米，该项目为盐田区三大重点项目之一。

2019年初，深圳宝安区政府还与平安集团签订合作框架协议。根据规划，宝安区将建平安科技城，参与宝安总部基地、城市更新、片区统筹、保障性住房等方面的合作。

针对南方公司大手笔投资新业务，在华夏幸福内部，一些老员工也颇有争议，认为公司本身现金流就紧张，在环京调控长期未松绑的背景下，公司的输血应更多放在盘活产业新城上，新业务布局只能加大企业经营风险。

第三个原因，管理架构的剧变。

平安作为第二大股东进入以后，必然也会对华夏幸福的管理结构产生深远影响。

一个明显的变化是，原二把手、董事兼联席总裁孟惊与王文学之间，多了吴向东。

孟惊是河北霸州人，出生于1967年10月，与王文学是同龄人。孟惊在2000年起就加入了华夏幸福，是与王文学创业并一起工作20余年的老将。光是担任总裁一职，就接近5年。

但自吴向东接任总裁以后，孟惊的职务变成了联席总裁，工作范围是专门是分管产业新城及其相关地产业务。

此外财务方面，俞建本就是华润置地的首席财务官，其职务也高于身为华夏幸福副总裁、财务总监的老人吴中兵。

与此同时，多个华夏幸福的员工曾透露，南北分治后，公司南部和北部的交集并不多，包括财务结算等，颇有一些各自为政的意味。

3华夏幸福的下一程

相比于两位平安系高管的辞职，眼下人们更关心的，是谁来接任，公司的新战略，以及债务重组的进展。

在4月9日的一季度工作会上，王文学提出五个方面安排：

第一， 要以机制创新，激活企业的经营活动共建共享。

第二， 要以债务化解和保交房为基础，保证企业可持续发展。确保交好房，化好债，不给各级党委政府添麻烦，以报答各级政府的关怀和支持。

第三， 要以产业新城业务重构为抓手，重塑企业发展战略。包括逻辑重构、业务重构、价值链重构、组织重构、机制重构、治理重构、估值重构。

第四， 要以资产经营管理作为公司总资源池、总战略预备队。

第五， 要以投资管理为核心，构建投资管理、预算管理、资金管理、成本管理和集中采购管理“五位一体”的投资管理体系。

同时称，华夏幸福已顺利完成与永清、广阳两个政府的资产交易协议签署，资产处置进展符合《债务重组计划》安排。

就在4月1日，华夏幸福公告称，公司广阳、永清产业新城将出售给当地城投公司。

具体来说，一是下属控股子公司九通基业投资有限公司将持有的永清鼎泰园区建设发展有限公司100%股权转让给永清县临空科创有限公司，转让款总额为7亿元；

二是下属控股子公司廊坊京御房地产开发有限公司将其持有的廊坊市荣华建设投资开发有限公司100%股权转让给廊坊广阳经济开发区建设发展有限公司，转让款总额近2.18亿元。

两笔交易转让款合计为9.18亿元。

永清鼎泰和廊坊荣华分别为华夏幸福在廊坊市永清县和广阳区运营产业新城业务的平台公司，负责上述委托区域的开发建设和运营管理等工作。

针对债务重组最新进展，公告披露，公司已完成签署金融债务重组协议累计约1048.12亿元，已接近拟重组债务总金额的50%，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计87.18亿元。

2021年10月8日，华夏幸福披露了《债务重组计划》，针对公司2192亿元金融债务提出了清偿方案，包括卖出优质资产回笼资金、出售资产带走债务、现金清偿、债务展期等多种方式。

经过资产及业务重组后，华夏幸福将保留孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务。

目前，南方总部的后续处置也是华夏幸福债务重组的关键，也被列入“卖”的部分。潜在接手对象可能是深圳鹏瑞集团，后者被坊间猜测是吴向东的新去处。去年6月，鹏瑞集团已接手华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司。

平安与华夏幸福3年的携手，随着吴、俞二人的离任，进入一个新阶段。地金君认为，这场牵手终究是不枉费的。

平安虽带了真金白银入股，在险资受制进入地产开发的背景下，也借助华夏幸福尝试实施了自己的地产抱负，在产业新城的金字招牌下，得以在全国积极积极拿地开拓；当然，有了平安的背书，在融资市场上对华夏幸福也有诸多益处。

如今，随着华夏幸福加速对产业新城业务重构，公司的下一程或许能更明朗。