开发商上调备案价原因,增城开发商好卑微
开发商上调备案价原因,增城开发商好卑微今天呢,二娃准备用“限价”作为主线,来和大家聊聊广州楼市目前的分化情况到底有多严重。◆ 市场两极分化逐渐明显这种局面呢,像极了当下的广州楼市......据二娃了解,目前,广州中心区、主城区的楼市行情开始回暖,开盘去化率逐渐走高。但远郊楼盘,却依旧难熬,渠道佣金虽然变高了,但房子还是卖不动。是的,这就是我常说的“两极分化”。
二娃说:
一个地段或板块,1年可以是洼地,3年还可以是洼地,但如果常年它都是洼地,那说明其实它就是个坑。
我们买房,切忌只看规划不看市场,越是卖力吆喝的地方,越要警惕。
今天,是2022年的第二天,广州终于没那么冷了。我看了下温度,有18℃(10点52分时)。不过呢,我四川老家却依旧寒冷,此刻才9℃。
这种局面呢,像极了当下的广州楼市......
据二娃了解,目前,广州中心区、主城区的楼市行情开始回暖,开盘去化率逐渐走高。但远郊楼盘,却依旧难熬,渠道佣金虽然变高了,但房子还是卖不动。
是的,这就是我常说的“两极分化”。
◆ 市场两极分化逐渐明显
今天呢,二娃准备用“限价”作为主线,来和大家聊聊广州楼市目前的分化情况到底有多严重。
中心区豪宅盘,捂盘惜售
限价太低,不想贱卖
如果广州一手房有等级之分,那么,天河、海珠的豪宅盘,必定是“王者”的存在。
既然是王者,它们对于定价和售价,自然有着高标准和高追求。
比如,侨鑫汇景台,一开始二娃得到的内幕消息是,项目将于11月开示范区,12月正式开盘,吹风价1500万/套起(折合单价12万/㎡起),但后来,因为一手房限价的问题,据说天河只给它批9万/㎡的备案价,导致开发商节点一拖再拖,前两周才说1月1日开放样板房呢,结果,现在又推迟了......
◆ 汇景台实景拍摄
还有天河牛奶厂板块的合景臻颐府、合生缦云也是一样,去年上半年,二娃和项目相关人员聊天时,他们就说下半年会亮相和开盘。但到现在为止,现场样板房都还没有。
这背后的原因,基本一样,就是因为天河一手房限价太低了,大伙儿不愿意贱卖,宁愿一直耗着,熬鹰一样的熬着。因为,他们觉得“媳妇终有熬成婆”的一天!
另外,海珠赤沙TOD也是一样,如果市场好,限价没这么严的话,你们觉得以越秀的效率来说,工程进度会这么慢吗?还停留在打地基的阶段?
呵呵,反正我是不信的!
在我看来,如果市场行情好,限价也没有这么严,以越秀的速度来说,估计2021年年底就能开卖了吧?
总归来说,这是开发商的推货策略问题。毕竟,天河、海珠这种豪宅项目,稀缺指数肉眼可见,它们完全不愁没人买,只是单纯想把溢价率做到最高,不愿意贱卖罢了。
所以,只要限价没放松,备案价还达不到他们的心里预期,这几个项目,估计一时半刻是出不来的。
主城区网红盘,开盘靠抢
想方设法,提高备案价
等级排在中心区豪宅之后,大概就是主城区的一些网红盘了。
比如,万博的和樾府、天河智谷的珠江花城、奥体的天河壹品、大观南路的保利天汇、鱼珠的富颐华庭、老黄埔的城市之光、科学城的大壮名城等等。
◆大壮名城实际航拍图
说实话,这些楼盘也是不怎么愁客户的,市场最火的时候,想买到房子,基本全靠抢。即便现在,这些项目开盘去化率也能去到50-60%。大多数楼盘都没开渠道分销,在付款方式上,要求还很严格。
不过,这些项目在限价之下,同样挣扎了一段时间。
比如,和樾府,一开始其实是限价4.9万/㎡,因为价格太低,一直拖着不开盘。然后,经过各种努力后,备案价才变成了5.9万/㎡。
◆和樾府实景图
再比如,保利天汇,据说也是因为限价5.8万/㎡,让它在2021年上半年一直没动静。后来,备案价谈妥了,才正式对外加推的。如今备案价已经变成6.4-7万/㎡。
其他楼盘,我就不逐一介绍了。总之吧,这些网红盘因为地段好,名气大,想买的客户有很多。然后,又因为限价太低,所以基本都去努力过,让自己的备案价调高了很多。
远郊刚需盘,降价甩卖
主动申请,降低备案价
然而,最惨的应该就是远郊刚需盘了。
比如,增城的项目,今年内卷相当严重,别说调高备案价卖了,即便贴着备案价卖都卖不动。无奈之下,有的开发商甚至主动找ZF,要求降低项目的备案价......
话不多说,来看看二娃和增城开发商朋友的聊天记录吧。看完后,你们就能感受到,他们现在过得有多不容易!
哈哈哈哈,ZF给的备案价,项目还卖不到这么贵,然后,降价卖!结果发现降价超过10%也无法网签,所以,只能主动去找ZF帮忙调低备案价!
另外,我还听他说,现在增城开发商佣金也给的特别高,基本都在3%左右,个别楼盘的渠道佣金能给到5%。这就相当于,一套总价200万的房子,中介帮忙卖一套,佣金就有10万。
唉,增城开发商真的太不容易了!
对此,大家怎么看呢?你们觉得增城还会继续跌吗?