大连选房区域最新：2022年大连选房实操攻略

大连选房区域最新：2022年大连选房实操攻略工作在哪个区域板块？月供承受压力是多少？总房款的预算是多少？多大面积户型？几室？选择怎样的贷款方式？

最近，不少年轻的粉丝在后台留言咨询购房问题。不禁感叹00后都这么拼了。于是，想通过一些影响因素来解读在大连买房的逻辑。书接上回→大连选房实操攻略（一），话不多说，直接上干货。

1// 选房看预算

在网友提问中，有一个永恒之问：“大连现在买哪里的房子合适？”

买衣服都要“量体裁衣”，买房子也要“量力而行”。因此，在您提出以上问题的时候，需要先回答以下问题：

总房款的预算是多少？

多大面积户型？几室？

选择怎样的贷款方式？

月供承受压力是多少？

工作在哪个区域板块？

......

总房款 其他成本（贷款利息 税费 物业费 取暖费等）=买房成本

其中，总房款和贷款利息占买房成本的大头。

• 在大连置业需要多少钱呢？

从新峰2021年的年报数据中能够找到答案。主力面积同等，价格划分主城新城客群。

主城：主力在80-100㎡/120-250万元周边，该产品主要延甘区西北部一字排开（科技城、革镇堡、体育新城），其中，体育新城销量占比达到40%。

新城：主力在80-100㎡/60-120万元周边，大部分出自金普新区，小窑湾和金州北部两个主力板块合计占比可达45%，旅顺口区主要出自旅顺新城区板块。

2021年大连商品住宅销售结构 （来源：大连新峰地产）

总房款预算，决定你能在哪个位置买。以上数据为新房数据。从直观的数据变化来看，刚需和改善的门槛都在提升。

2-3年前，100万在大连市内还能买到刚需盘，150万在大连还能买到改善盘。但如今，你会发现刚需越住越远，改善越来越贵。

• 除总房款外，「贷款利息」也是购房成本中的一大项。

买房自住，预算尽量往上够一够，住得久一点，用上公积金贷款贷满额度，贷上30年。

由于公积金的贷款利率低五年期以上利率仅3.25%，买房成本相对纯商贷要小很多。因此，公积金建议用在纯自住的房子上，并且还款时间尽量拉长。

不过，一些新盘由于总房款较高-需要混合贷，或者不能使用公积金-只能用商贷。目前，信贷政策放松，贷款条件放宽。从去年年末各银行的加点降低到今年年初LPR的下调。大连各银行的首套贷款利率也从去年6%的最高值，下调到最新的首套5.25%。

咱们以总房款200万为例，如果首付3成60万元，公积金贷款70万元，商贷需要70万元。那么，按照贷款30年计算，6%和5.25%的商贷利息差约11.93万元。

当然，预计信贷政策将维持宽松。因此，今年对于自住型购房者算是个利好。

• 另外，买房税费也是购房成本的一大开支。

其中，契税按照面积和套数来收取，是大家应该关注的焦点。

首次购房，购买首套90平以下1%、90以上为1.5%；购买第二套，90平以下1% 、90平以上2%；三套及以上普通住宅3%，非普通住宅4%；非住宅为4%。

需要注意的是，144平以上，容积率小于1.0，总房款大于300万，满足其中任意一项即为非普通住宅。家庭名下房屋套数，包括夫妻和未成年子女名下房产。首套指以家庭为单位，无已备案住宅时购买的第一套房。

目前楼市流行小三室，而且也有开发商把三室做到90㎡以内。虽然，各个空间有些拘谨，但应该是考虑到了契税方面的成本。

2// 选房看配套

选房时的配套主要看两类：小区内部配套 周边市政配套（已使用 在建 规划）

其中，开发商一般会自建小区内部配套，也有实力开发商代建周边配套，比如学校或大型商业。

无论如何，从兑现能力来看，大开发商>小开发商，这一点毋庸置疑。

首先，大开发商一般有比较雄厚的资金实力

其次，大开发商有成熟的运营经验，能够以一些配套激活区域

针对小区内部的：入户大门、园林、业主大堂、业主会所、公共区域装修等，在看房时要对照沙盘、宣传手册以及自然局的规划设计图。

由于我们买的是期房，每逢交房期来临，就会出现一些“货不对版”的问题。

比如：入户大门、单元入户空间、园林、塑胶跑道等位置，实际交付与效果图会存在一定差距。

市政配套方面，就要看政府对于区域和具体配套的规划以及建设周期。最好是已经使用的，比如地铁、学校，而在建的也可选择。对于规划中的一些工程，特别是除交通、学校、商业之外的超大工程，就要谨慎对待了。

一方面，兑现时间不定，超远期的“饼”可能很多人“吃不到”。另一方面，这些配套对于人们的生活用处并不大。

3// 选房看物业服务

物业的服务水平与未来的生活水平直接挂钩。

很多人认为物业如何，是从入住才能体会得到的。其实，不然。

从进入到售楼处的那一刻开始，室内的环境以及室外的面貌，都能够直接反映出开发企业以及物业的服务水平。走进同一开发商已经交付的项目，也是对于这个企业下属物业服务的展示之一。

例如有些项目，连售楼处的卫生都搞不好，准业主需要一杯水时都无人理睬，未来房子的物业服务也大概率不会太好。

但是，一些口碑不错的开发商开发的项目，一般物业服务也都令人期待。

另外，好的服务也是“一分价钱一分货”。但是，并不是所有收费高的物业的服务分数都高。

曾经采访过龙湖、大华等项目的物业。不仅有自身的管理规范，而且，总能够把业主的需求放在首位。

比如说，龙湖的物业会替业主遛狗，知道孩子考试发祝福短信，为业主提供节日、生日礼品等；而大华的物业多体现在一些园区里的小细节，天冷给园区内的椅子加上坐垫、疫情时首批为业主送菜、园区内的果子熟了给业主做成罐头等等。

一间房子，之所以能够称之为家。不仅是因为它提供了一个空间，更重要的是提供了一个良好温馨的生活、人文环境。