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济南都有哪些写字楼?济南投资写字楼必看

济南都有哪些写字楼?济南投资写字楼必看这些年,济南城市建设日新月异,一座座高楼拔地而起,尤其是东部新城经十东路沿线,高楼大厦鳞次栉比,玻璃幕墙流光溢彩,俨然一座国际化大都市。 所以,很多城市都把高楼大厦当做国际化的象征,热衷于建高楼,没有最高,只有更高,以此来彰显现城市的国际化和大城市感。 济南也不例外。

济南都有哪些写字楼?济南投资写字楼必看(1)

行走在城市中,随处可见的是数不清的高楼大厦。

有人说,高楼大厦是一座城市最高级的名片,从写字楼的高度,能看到城市的变迁,写字楼的多寡,看到是城市的繁华程度,写字楼的迭代,看到的是城市的未来……

所以,很多城市都把高楼大厦当做国际化的象征,热衷于建高楼,没有最高,只有更高,以此来彰显现城市的国际化和大城市感。

济南都有哪些写字楼?济南投资写字楼必看(2)

济南也不例外。

这些年,济南城市建设日新月异,一座座高楼拔地而起,尤其是东部新城经十东路沿线,高楼大厦鳞次栉比,玻璃幕墙流光溢彩,俨然一座国际化大都市。

被看作城市修容师的写字楼,不仅提升了济南的城市颜值,也在济南的经济发展中扮演了举足轻重的角色。

但,写字楼的投资价值几何?可能这是更多人关心的问题,今天,我们就从供应量、涨幅、库存等方面,聊一聊济南写字楼的真实现状。

济南都有哪些写字楼?济南投资写字楼必看(3)

1.

2017年-2019年

济南写字楼总供应量超1000万平米

我们先看一下近三年的商业商务金融用地情况:

2017年成交的商务金融用地地上建筑面积约566万平米。

2018年成交的商务金融用地地上建筑面积约534万平米。

2019年成交的商务金融用地地上建筑面积约375万平米。

仅这三年相加就是1475万平米。当然,这些地块并非全部写字楼,还有商业、公寓等业态。2019年1月1日之前,济南市禁止在商业金融用地建“商务公寓”的新规还没有正式实施,按照当时的规定,商务金融用最高可配建35%的商务公寓。

然后,再减去部分商业,商务办公性质建筑体量,保守估计也有700万平米。

这是从近三年的土地成交方面得出的数据,但我们知道这些成交的地块是陆续面市,是潜在供应,毕竟有的地块还未推向市场,有的地块拿了地两三年还没有开工。

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我们可以再来看一下其他专业机构统计的市场数据:

荣置地数据显示:2015年-2018年济南写字楼市场总供应量为793万平米,总成交量约503万平米。

世联行数据显示:2009-2018年济南写字楼市场总供应量为713万平米,总成交量约385万平米。

青岛腾策数据显示:2015年-2019年济南写字楼市场总供应量为716万平米,总成交量582万平米。

虽然三个机构统计的时间跨度不同,数据也有所出入,但从中不难看出一个共同的信息——近几年济南写字楼供应十分充裕,市场整体表现供大于求。

济南写字楼暴增其实是从2016年开始的。2016年,济南CBD建设大幕拉开,随之而来的是大量的商务金融用地的出让。我们曾做过一个统计,CBD片区,从2016年绿地拿地开始,出让的商务金融用地地上总建筑面积约420万平米,包括写字楼、公寓、以及商业。如果除去商业和公寓,写字楼的体量也不小。一些商务办公性质的地块,也有以商务公寓推向市场的。

不只是CBD,还有CBD周边,以及汉峪片区、唐冶片区、二环南、南北康、西客站等等,这些地方虽然没有爆发式供应,但总量加起来也不少。

放眼整个济南,可谓万丈高楼平地起,看谁还敢瞧不起。

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2.

四年间,住宅价格翻倍

写字楼涨幅却停滞不前

作为投资产品,很多人买写字楼因为觉得写字楼有升值潜力,尤其在片区腾飞、交通升级、数万高端客群的蓝图描绘下,一些人觉得,放几年再转手,价格铁定涨上来了。

然而,理想很丰满,现实很骨感。根据荣置地发布的数据,2015年济南写字楼成交均价为11470元/平米,2019年11月成交均价11770元/平米,而2018年的均价还是12389元/平米呢,涨涨跌跌中,写字楼的价格如定海神针。

再来世联行的数据:2015年济南写字楼成交均价11260元/平米,2018年成交均价12635元/平米,4年涨幅12.2%。而且2018年写字楼的成交均价,甚至低于2013年。

而这几年,住宅价格可是翻倍增长,写字楼价格涨幅,可以说“很良心”。

想当年,济南很多写字楼的价格比住宅贵出一大截,如今涨幅早已被住宅远远地甩在了身后。

就像中润世纪广场,在2008年时,就已经卖到了11000-13000元/平米,可以说是二环东卖的最贵的写字楼,当时中润世纪城二手房不过7000元/平米左右。而现在中润世纪城二手房已经涨到了20000-23000元/平米,几乎翻了三倍,而写字楼的价格却只涨到了15700元/平米。

所以,指望写字楼价格上涨赚一笔,很大可能只是一厢情愿。尤其是很多人抱着短线操作的心理,来投资写字楼,更是一进一个坑。

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3.

写字楼库存量约400万平米

去化周期43个月?

除了价格涨不上去,济南写字楼市场还面临一个更严峻的现实,库存泰山压顶。

根据荣置地发布的数据,截止2019年底,济南写字楼库存量高达398万平米,去化周期约43个月。当然,各机构统计的口径可能略有不同,尤其是许多潜在的库存可能不在统计范围。

库存高企,一方面是供应量大,另一方面是去化慢,与住宅动辄几千套的销售量相比,济南写字楼的成交数据显得有些惨淡,有的项目每月成交仅录得个位数,很多写字楼项目,开盘多年都卖不完。

写字楼的难题有目共睹,面临高企的库存,一些商务金融地块,能不做写字楼就不做写字楼,而是包装成小面积公寓对外销售,这种乱象可谓不少。虽然2018年11月,济南城乡建设委市规划局等四部就已经明确规定,从2019年1月1日起,禁止在“商业金融”用地中设计“商务公寓”房屋类型,但仍有一些项目在危险的边缘试探。前段时间多家媒体报道的禾悦广场,就是其中一例。禾悦广场1号楼只有58套公寓,其余508套全为商务办公,却全部以精装公寓亮相,把508套商务办公产品也当成公寓售卖。

这种现象绝非个例,但总是野火烧不尽,春风吹又生。或许,这是面临写字楼库存高企的现实,无奈的一种选择吧。

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4.

写字楼空置率高企

伴随而来的是租金下滑

很多人觉得,买了写字楼就算涨幅不明显,还可以租出去,当个包租公,包租婆,轻轻松松年入几十万。但是,数据会告诉你,写字楼租赁市场同样不容乐观。

据媒体报道,2019年6月18日,仲量联行《中国楼宇经济发展年报》发布,全国写字楼平均空置率为19.8%,其中,宁波、无锡、青岛、大连、郑州、济南等二线城市办公楼空置率达35.2%。

当然,不只是青岛济南写字楼空置率高,世邦魏理仕日前发布的《2020年中国区房地产市场展望》报告显示:2019年主要城市写字楼空置率约两成。截至2019年末,世邦魏理仕跟踪的17个中国内地主要城市写字楼平均空置率为21.7%。

就连北京上海深圳,写字楼的空置率都在与日俱增。深圳写字楼空置率20%;上海写字楼空置率19.4%;北京写字楼空置率13.8%,创2011年以来最高水平。

而随着写字楼项目的越来越多,新的写字楼陆续交付,空置情况或许在短期内仍难以得到改善。

济南都有哪些写字楼?济南投资写字楼必看(8)

写字楼难租在济南已是不争的事实,除了高新、奥体这样IT、金融公司密集、人口流量大的区域,租赁状况相对好一些,其他一些片区写字楼的空置情况都十分普遍。

据媒体报道,汉峪金谷,租房信息发布量在济南位居榜首,租赁信息多达544条。

2019年11月份也有媒体报道,齐盛大厦1号楼的入驻率还不到50%,一些老旧写字楼的情况更差,空置率在60%。

空置率高,租金自然也涨不上去,以解放路商圈为例,根据2019年12月份3房网数据统计:

华强国际广场写字楼出租均价63.38元/㎡/月,环比下跌9.55%。

国华大厦写字楼出租均价51.86元/㎡/月,环比下跌21.22%。

赛博大厦写字楼出租均价46.5元/㎡/月,环比下跌13.08%。

东源大厦写字楼出租均价87元/㎡/月,环比下跌3.33%。

人口、资源密集的老商圈尚且如此,其他区域写字楼租金状况,可见一斑。

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5.

济南写字楼的明天

记得这两年,济南不少地块出让,都有引进企业的相关条件,尤其是CBD地块,有的需要引进世界500强企业,有的要落户区域总部等等,也有要求需要自持多少等等。所以,这是写字楼未来的一个希望,希望承诺能兑现。

另一个希望就是越来越多的企业进驻济南,而非在济南城区内从西搬到东,比如一些银行总部,从大观园周边搬到奥体周边,这不是解决问题的根本。解决问题的根本,只能寄希望于更多的企业进驻济南,共同发展大美富强通的大济南。

济南都有哪些写字楼?济南投资写字楼必看(10)

济南写字楼的明天还面临一个问题,就是老旧写字楼的问题,配置跟不上,比如电梯,8年前我在东环国际广场上班,最头疼的就是挤电梯,不知道现在解决了吗?除了电梯还有停车难的问题,停车位少,停车不便,让一些企业也不愿进驻。

济南写字楼的另一个问题是扎堆,集中在东部新城,或许这是聚集效应,但未来造成的交通拥堵也不可忽视,其实这种现象已经显现。并且这种扎堆聚集与大城市去中心化的趋势也不相符。

对于现在在售的写字楼来说,谁的配套好,配置高,物业服务好,交通便利,或许谁才有真正的明天。

不然,等来的只能是空中楼阁。

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