北京买房常见问题：北京买房实战问题解答17
北京买房常见问题：北京买房实战问题解答171、 你肯定是在办积分落户吧。先说户口，我没听说城六区之外落户只能在当地上学的，没道理。北京正式户口就这一种，集体户都等同于北京户口，买了房凭什么不能迁户口啊！之前我听同事聊天说有落户两年后才能迁户口的，但没看到文件，不知真假。但甭管怎么说，不可能说户口不许迁，没这事儿。城六区之外的房子能加分，户口下来后也必须先在这房子里落户。但没说不能迁户，其他的规定我不清楚。回答1：想居住兼顾保值吧。另外四环南十里居现在这样的价位是否有溢价？现在看房价稳定了，可能还有下跌的趋势，是等等还是现在就出手呢？首套，小白一个，而且掏空6个钱包，所以很纠结，不好下决定，请求高人指点。谢谢，感恩15年底我们就看房了，想着过完年就继续看，合适就买了。然后……就遭遇翻倍。一直等到了现在，现在每到年底我就紧张，害怕再来一次大涨。真的伤不起了。我好多同事都赶上了那一波翻倍，现在都换了600-700万的房子我的心情啊现在心
提问1：
章哥，我想买房，但有些困惑想问问您。我和老公来北京8年了，孩子现在2岁，首付只能200万，目前看过东四环驼房营南里、石佛营东、西里，南十里居，主要看好南十里居的户型，小三居，可以改成两居，改出一个朝南20来平的阳台。目前看中两套，90年的有一套要380万（66.8平），位于5楼。87年的有一套在4层，要400万（69.7平）。
因家庭收入不多，月供最多可以还1.2万，最多200万（商贷），公积金我可以贷80，想混合贷。但是老房子都用不上了。老公和家人都觉得商贷不合适，还是想要混合贷，利用公积金。那意味着95年以前的房子我们都不能考虑了。
我坚持选三四环的老房子，一是觉得地段在这呢，二是市区也抗跌一些。因为我们经历过15年，翻倍翻的我欲哭无泪。我老公坚持想要买远一点的新房。想问问您到底是买市里老破小呢，还是昌平立水桥那、亦庄新房、丰台马家堡、角门那的呢？
想居住兼顾保值吧。另外四环南十里居现在这样的价位是否有溢价？现在看房价稳定了，可能还有下跌的趋势，是等等还是现在就出手呢？首套，小白一个，而且掏空6个钱包，所以很纠结，不好下决定，请求高人指点。谢谢，感恩15年底我们就看房了，想着过完年就继续看，合适就买了。然后……就遭遇翻倍。一直等到了现在，现在每到年底我就紧张，害怕再来一次大涨。真的伤不起了。
我好多同事都赶上了那一波翻倍，现在都换了600-700万的房子我的心情啊现在心态乱了，不知道什么时候该出手，也不知道该买哪里，有北京工作居住证，没户口，好多同事又劝我，在城六区外买房，可以落户，但是我听说落了户只能在城六区外上学，不能迁到别的区，是这样吗？那样的话我不想在城六区外。教育会差很多吧。我努力拼搏将来还是有机会更好的我和我老公都是研究生，虽然北京高学历的遍地都是，但是我们有信心会越来越好。
回答1：
1、 你肯定是在办积分落户吧。先说户口，我没听说城六区之外落户只能在当地上学的，没道理。北京正式户口就这一种，集体户都等同于北京户口，买了房凭什么不能迁户口啊！之前我听同事聊天说有落户两年后才能迁户口的，但没看到文件，不知真假。但甭管怎么说，不可能说户口不许迁，没这事儿。城六区之外的房子能加分，户口下来后也必须先在这房子里落户。但没说不能迁户，其他的规定我不清楚。
2、 是否买新房，先要明确几件事。一是是否能长期自住，不打算在几年后置换。二是新房一般都不带学区，除非是引进了名校分校。但这首先要跟当地教委明确，孩子是否确保有学位，开发商和渠道商的保证不能信。
如果你们有在几年后升值置换的需求，而且保值的需求也比较大，那最好别买新房，更不能买限竞房。新房在前几年的溢价损耗不小，一般五年在15%左右。限竞房的质量一般弱于正规商品房，而且还有五年限售期，流动性差。
3、 从保值角度讲，老公房是最保值的，因为房产本身的价值已经很小了。从财务角度讲，房产每年的折旧率是5%。但这只是指的房产，而不是地产，可在房地产中，值钱的是地，房子只不过是土地的附属品。
以东三东四的老公房来讲，买的真是房子吗？不是，买的是这个地块内的各种配套和服务，没有房子则无权享用。就算是租房，租的同样是这些配套的服务，这才是房子的根本价值。
这其中最典型的就是学区，哪怕再老再破，只要是有房本就有上学的权利。所以说，只要是周边配套的价值不降低，老公房的价值就永远存在。只会随着北京整体大盘走势而涨跌，本身绝没有单独下跌的可能。
4、 从抗跌性来讲，在同类产品中，市区是肯优于郊区的。这并不是说郊区不涨，很多时候，五环外新区的涨幅更猛。但就是不稳定，涨的时候快，跌的时候狠。如果是长期自住，可以不在乎这些短期波动，但如果是有在几年后换房的打算，那最好选择市区。毕竟投资的第一原则就是避险，没必要为了不确定的收益而冒风险。
5、 至于是否应该今年买房，我建议买。我不仅经历过2015-2017，也经历过2009、2006、1998，见过无数起因为房子的故事，跌宕悲欢，历历在目。就在2016年春节后，一个中年人在我家楼下的公园里放声痛哭。中介告诉我，仅仅两个月，他看上的房子就涨了100万。这个男人不愿意相信，但又能怎样？
有很多人说今年和2008年很像，我也觉得是。都是灾难频发、都是经济危机、都是全球央行放水。但也有不同，2008年底是四万亿计划出台，央行住建部发布鼓励买房的政策。但今年没有，政府还在严控房价，至今没有放松的迹象。
但根据历史经验，我只能说，在任何一次全球央行货币宽松的时期，大城市的房价都没有下跌的先例。今年全国70个主要城市中59个上涨，至于北京是否能压得住，实在说不好。我不敢说一定会涨，只能说下跌的空间几乎没有了。
6、 我建议你们买朝阳的老房，不仅是保值，还有学区。毕竟你们还没有积分落户成功，而朝阳是全北京唯一一个房产超过户口的行政区。只要有房产和五证，哪怕没有北京户口，也能排位在前。估计你们在朝阳有工作和社保，那办五证就更方便了，何必不用？
如果几年后拿到北京户口，那可以再考虑东西海的房子。但至少现在先给孩子准备好一个最稳妥的学位，比到郊区享受新房要重要。
7、 老公房只要选择不超过90年左右的就行，在出手时也不会有什么障碍。至于马家堡和角门，如果在不考虑学区的情况下，可以选择。丰台的房子在居住方面的性价比更高，就因为没那么多溢价，生活同样的方便。
8、 总结：建议今年买房，首选朝阳的老公房，90年左右的为主。不用太多考虑升值，只要是在市区，其升值性一定是跟随大盘的，不会被单独甩下。如果在几年后得到北京户口，可以根据自身条件再考虑置换，但眼下最好先上车再说。之所以推荐老公房，就是因为其稳定，保值性高，而且还能得到孩子的学位保障。估计你们会在以后升级置换，那这套房子将成为你们日后置换的资本。
提问2：
章哥你好，我有一个西直门人民医院附近58平米老破小，房龄40年，目前可卖580万，周围学区是西城展览路。这个老破小对应小学是进步小学（西城里比较差的），中学有一个坑校，50%会被派位到这里。
孩子目前已上小学，想卖了这套老破小房，拿出400万左右换到北七家未来科学城一带，可买90平左右的准新房，剩下的钱在未来科学城那边上比较好的开发商合作名校分校或类似北师大亚太这类民办校（可保留西城学籍）。
您觉得方案是否可行，西直门这套老破小这个价钱出靠不靠谱，以后还有没有升值空间？谢谢。另外，城里还有其他住房，换到未来科学城一带的准新房也想兼顾投资属性。目前物色的北七家楼盘有：金宸府，金色漫香苑。
回答2：
1、 这问题其实是以孩子上学为主，房子为辅。我对教育不熟，也不敢多说什么。但如果是卖掉了展览路房子的话，那户籍怎么办，能否保留在西城？反正只留下一个学籍的话，谁也说不好以后的高考制度会不会有什么限制。
开发商合作的名校分校。现在还允许合作办学吗，都是政府和教育部门统一规划的，当然建设费用有可能是开发商出。但这种分校的质量谁也不敢保证，全北京到处都是分校，良莠不齐。校长、师资、生源，这三项有一项出问题，都有质量一般的可能。北师大亚太确实是西城学籍，但他们好像每年小升初对外校的招生很少吧？最好咨询清楚再决定。教育这事儿我没什么建议的，也担不起责任，只能说是考虑清楚再决定。
2、 西直门这套房的价格，这说不好。二手房和新房不一样，都是一房一议的，没法但从一个报价上看出什么。就算是同一个小区，根据楼座和户型朝向装修，以及业主心态的不同，价格都有可能差上不少。只能这么说，如果成交价在均价附近的话，那就可以认定基本合理。
这种老房的升值空间不是房子自己决定的，和小区以及地段的关系都不大，这只能对保值有帮助。而升值是要看北京整体经济是否有发展的。西直门这种地段，早就没了大块的待建土地，也就没什么想象空间，走不出独立行情，只能跟随北京大盘涨跌。
如果北京的经济继续增强，吸引来的高端人才更多，那全市的房价都会上涨。如果沦落成鹤岗或底特律，那所有的房子都不值钱。
3、 北七家不一样，这里是昌平新区，也是产业区。周边还有大块的待建设用地，配套也不成熟，那投资属性本身就比市区的大。如果规划到位，产业发展的好，基建到位，吸引来的置业人群多，那房价涨幅肯定超过大盘。但北京这种新区不少，谁也不能确定未来的发展形势，也就相当于有一定的风险，这谁也无法确定。
4、 金宸府和金色漫香苑，房子都没什么问题。只是提醒一点，如果是确定长期自住的话，可以买新房，居住体验好。但如果是过几年还打算置换的话，最好买次新房。
5、 不过最后说一点，你这种置换比较不划算。相当于卖掉高值的资产，换回一套低值的。而且还要至少花去20-30万的税费成本。也就是说，580万的房，换回一套400万，然后手中剩150万的现金。这还不包括装修等费用，请考虑是否划算。
6、 总结：孩子教育的问题我没有建议。如果是注重居住体验，可以置换。但最好考虑清楚成本，从投资的角度讲不太划算。
提问3：
章哥您好，我预计明年中取得海淀集体户口，计划首付300万左右，意向小二居为佳，您给推荐一下，谢谢！孩子一个初一，一个三年级，要从外地转学过来，所以需要考虑上学问题，牛小不敢想了，外地有过有贷款记录。
回答3：
1、 300万，二套资格，海淀二居，这个难度有点大。如果是正常贷款的话，二套最多187万，那再减去税费和中介费，也就最多能卖450万的房。这个总价能买到小两居，但楼龄相对较长，面积大约在50-60㎡。
这就不好指定什么小区了，只能是在App上用价格找房源，或者在目标小区周边等出房。一有满五唯一的尽快下手，否则税费相对更高，资金方案不合适。
2、 如果你收入高，月供能力强，那建议采用抵押贷的形式，这样能多贷款，选择余地也大。以300万来看，贷款在300多万是没问题的，能购买650万左右的房产，月供在2万左右。但这种情况下老房就不合适是，至少是40年以上的，银行不放贷。
以这个总价，挑选余地大的多。在北五环和西四环外，如清河、安宁庄、世纪城、四季青、田村等地，都有合适的房源。
3、 但孩子的上学问题不好办。即便是买了学区房，也要看学区内的学校是否愿意接收，这要提前咨询。牛校是肯定没有学位的，所以要看怎么调剂了。理论上是北京户口在学区内调剂，但这谁也不敢保证。
提问4：
章哥您好，天天看您的更新。我长阳有一套价值300万的房子，现在想卖掉换到丰台或海淀，不知道您有好的推荐吗？卖掉之后属于二套，不考虑学区，换完之后先出租
回答4：
1、 如果是不考虑学区的话，那没必要置换到海淀。这里全区都有学区溢价，哪儿都躲不开。学区并不光指小学，初中和高中更重要，那才是决定考上哪一类大学的真正基础。
就算是海淀学区一般的区域，也有进入好高中的可能。海淀的重点高中录取率一直是45%左右，而且现在已经锁区，留给本区的名额就更多了。所以整个海淀实际就是一个大学区，全有溢价。
2、 丰台是和海淀相反，全区也没什么学区。就算是北大地这好学校集中的地方，学区溢价也一般，不过是6万多块钱，其他区域就更无所谓了。
建议首选丰科园，本身长阳的很多人都是在总部基地上班的，就因为这里是丰台最重要的产业区。丰科园附近的小区不多，地铁附近就万科蓝、西华府、北京方向和御鑫阁四个。还有一个御景春天是两限房，不建议，也没合适的房源。
3、 另外也可以看看丽泽附近。丽泽商务区从2008年底获批，整整12年了才终于运行了。丰台区对这里寄予厚望，应该未来发展的不错。合适的小区如丽泽景园，丰益花园等。丰益花园虽然是经适房，但质量相当好，是当时的样板工程。此外向南的万年花城，也是标杆社区，各方面都很好。
4、 再一个区域是草桥北部，和马家堡南部的公益西桥板块。这里的交通方便，周边环境和社区都好，算是丰台区各方面都排前列的区域。
5、 另外建议一点，如果是采用二套贷款的话是最多187万。在月供能力强的前提下，可以考虑抵押贷，现在的银行额度多，办理相对方便。而且利率较低，有点产品比二套利率还低。仅供参考。
提问5：
章哥您好，我二套资格，为了北京积分落户，考虑在大兴买套房子，近期关注比较多的是黄村，高米店，西红门区域。目前资金200-300左右，首要考虑保值几年后好出手，对比了一下清澄名苑，金地仰山，西斯莱公馆，保利茉莉公馆等90平左右两居室，基本在450万以内，这几个小区您推荐哪个？或者其他区域楼盘有没有性价比更好的，还有我是按二套购买还是考虑抵押经营贷？目前抵押经营贷政策上是不是有风险？麻烦您给点建议。万分感谢！
回答5：
1、 我建议这么排序：茉莉公馆、西斯莱公馆、金地仰山、倾城名苑。
2、 前三个盘的开盘年代差不多，都是2010年左右，算是都赶上了好时候的尾声。建设时期又是房地产最不好的时候，所以也都是下了功夫研究产品。当年开盘好像都是两万左右，金地仰山是1.8万，对标顺驰领海。那两个我忘了，应该也都差不多。
从设计理念，社区环境以及建筑质量来说，这三个盘都很好。当时算是北京房地产行业的转型期，也是五环外新区开始大规模建设的时候。各家的新一代产品都逐渐成熟，远超过2005年之前的社区。
从位置讲，茉莉公馆更方便些，无论地铁还是公路。而且在户型上占优，90平是主打的南北通透户型，居住体验好。而且小区抗跌性强，从2017年至今的调控中，波动极小，也几乎没什么跌幅。
西斯莱是绿地开发的，户型上也没什么问题，只是有些偏大，主打100平以上的，我印象中90平左右的东西向的多，南北的少。优势是距离公园近，离缤纷城也近，但离地铁稍远了点。
金地仰山的90户型基本都在西区，这里离地铁有些太远了，所以排到了第三。
3、 倾城名苑没什么毛病，就是老了点，应该是2002年左右的盘，差了一个时代。另外物业一般，毕竟那个年代的物业费也都便宜。和以上三个盘相比，不建议这里。
4、 抵押贷现在来看没什么风险。理论上有，但实际中银行很愿意做这种产品，风险低于普通房贷，收益还高。按说这是经营性贷款，可实际上拿钱去买房，比做生意更加稳妥，所以银行才愿意放贷。
大兴在五环外，二套最多贷款150万。如果月供能力强的话，建议采用抵押贷，能多贷一些，省下的资金投资别的也好。现在的利润和费用都低，正是银行额度高的时候，操作起来简单的多。
5、 总结：建议选择保利茉莉公馆，从交通和户型上相对更符合你的具体情况。抵押贷没什么风险，二套资格建议使用。
提问6：
章哥，您好！我是您今日头条的粉丝！近期在看房，首房首贷，看中了北七家的金隅上城郡上叠820万，您能帮忙分析一下这个楼盘的优劣吗？谢谢！
回答6：
1、 优点就没什么太多说的了，开发商是北京大地主，国企上市公司。从品牌、理念、设计、质量都不会有任何问题。而且这个盘确实挺神奇，卡着容积率1.0做的，除了金隅也没几家能这么干，很不错。再一个他这外立面做的是很有感觉，确实有种低调奢华的韵味，冲这设计就肯定是下了功夫的。
2、 劣势也很明显，周边配套不全，如果建设跟不上的话，很可能长期搁置。不过这点可以从金隅的背景推论一下，只是提供个思路。金隅是北京国企，就是当年的北京建材。在业内，金隅拿地一直是以“刁”著称，也就是拿地少，选地准，出价高。所以他们肯定是吃透了北京规划，甚至是确定了周边的建设周期才会出手的。那也就是说，在旁人无法判断地块未来的时候，干脆就相信金隅的专业能力，相信他们在自家门口不会拿错土地。
3、 总结：建议购买。金隅去年是北京豪宅销冠，无论从品牌、理念还是设计和质量上都达到业内高峰，这一点不用怀疑。从地块发展上，以他们对北京的熟悉程度，不应该出错。所以整体来看，这里的性价比应该是很不错。
提问7：
章哥您好，看您的回答非常专业，学到不少东西。我是非京户，有北京首套资格，首付150左右，目前年薪30万，想通过积分落户拿到户口，再考虑换房到市里学区房。目前没结婚没孩子，上述是长期规划。
现在工作在军博，考虑买亦庄、瀛海的两室房子，诉求是户型好住着舒服，再加上未来租、售保证不错收益，最好离地铁近但不是必须。本来想买新房，但研究您的问答后发现新房性价比低，选择少，交房时间还久，所以现在又想买二手房了。请问您觉得我这个思路对吗，然后您有没有什么推荐的楼盘呢？
回答7：
1、 150万，首房首贷，减去税费中介费，那最多可买360万左右房产。年薪30，月薪2.5万，那支撑月供没问题。
2、 积分落户得看是现在有多少分，预计几年能排上。如果分数已经比较高，那当然就得在郊区买房了，落户之后再迁。但如果分数较低，预计排队的年头长，也可以先在市区买，过几年再置换到郊区冲分。因为郊区房一旦买下，将来落户就必须在这里，也就是不能换了。所以请根据自身情况选择。
3、 你这属于是刚需上车，当然最好是买二手房。现在还不是享受的时候，这第一套房将成为你日后置换的资本，所以必须保值。新房在居住体验上超过二手房，但投资性相对弱，不建议投资需求大和准备置换的人购买。
4、 亦庄是产业区，相对房产来说最稳定，而且配套完全成熟，生活居住都好。租售来讲都不成问题，升值性也可以保证。就是这离军博可够远的，得倒两三次地铁吧。如果是纯投资的话不太建议，相当于把这房租出去，然后自己还得另租房，有点折腾。
5、 如果是瀛海的话，我倒建议不如去长阳。房山区也可以加分，而且这里交通应该更方便，九号线倒房山线，通勤时间应该短。而且重要的是这里已经基本成熟，投资的风险很小，还有跑赢大盘的可能。这里离丰台科技园很近，租售也都方便。建议考虑。
6、 瀛海当然也好，自然资源得天独厚，未来这里将是承接亦庄和市区溢出的高端人群的主要板块。但目前来看这里的配套还不成熟，相对亦庄和长阳来说风险大一些，也就是等待配套建设的风险，其他没什么。
7、 总结：应该购买二手房，投资性更强。除亦庄和瀛海外。建议看看长阳的房子，这里房源多，挑选余地大。像长阳半岛附近的就很好，房龄合适，离地铁也近。这里距军博坐车也方便，没必要再租房了。或者买套两居室，租出一间去，收租金都省事。
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