银城国际港交所，长三角领先的全龄品质物业开发商已通过聆讯

银城国际港交所，长三角领先的全龄品质物业开发商已通过聆讯2015年︰君颐东方项目为银城国际首次进军中国养老市场。此项目其后获得多个奖项2005年︰山语银城项目为银城国际首次进军无钖住宅物业市场多元策略经营 开市场先河银城国际1993年在南京成立，主营业务包括开发及销售住宅及商业物业、租赁拥有及开发的投资物业，收益主要来自销售住宅及商业物业。其发展历程如下图：2002年︰订立西堤国际项目相关地块土地使用权的土地授出合同，此项目其后获得多个奖项

作者： 格隆汇·GabyY

2018年在香港成功上市的房地产企业有7家，分别是：正荣地产、福晟国际、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团、万城控股。

其中，赴港上市的房企中，还有递交上市申请，尚在处理中的有6家，它们是：浙江杭州的德信集团、江苏南京的银城国际、广东广州的海伦堡、上海的中梁控股、安徽淮南的万创国际、湖北武汉的奥山控股：（如下图）

近日，据市场消息指，银城国际已通过聆讯，预期最快于本周开始公开招股。此次IPO工银国际为独家保荐人，近年曾保荐上市的融信中国于上市后备受市场关注，股价屡创新高。究竟银城国际能否复制此佳绩？下面详细来看看。

多元策略经营 开市场先河

银城国际1993年在南京成立，主营业务包括开发及销售住宅及商业物业、租赁拥有及开发的投资物业，收益主要来自销售住宅及商业物业。其发展历程如下图：

2002年︰订立西堤国际项目相关地块土地使用权的土地授出合同，此项目其后获得多个奖项

2005年︰山语银城项目为银城国际首次进军无钖住宅物业市场

2015年︰君颐东方项目为银城国际首次进军中国养老市场。此项目其后获得多个奖项

2016年︰Kinma Q 社区为银城国际首次进军中国青年住宅市场。同年，订立云台天境项目相关地块土地使用权的土地授出合同，此项目其后获得全国健康建筑二星设计标识等多个奖项

2017年︰原溪项目为银城国际首次进军苏州住宅市场

2018年︰银城国际依托多个项目，首次进军马鞍山、杭州、镇江、徐州及合肥等地区的住宅物业市场

立足南京，深耕长三角

银城国际业务范围主要位于江苏省，尤其是南京地区。同时辐射长三角，布局重点区域。去年底上载的招股书显示，截至2018年6月底，银城国际共有28个项目，土地储备建筑面积328.6万平米。从项目分布情况来看，主要分布在长三角的南京、无锡、苏州、马鞍山、镇江、杭州及徐州7个城市。（其具体项目分布如下图）

从城市区域来看，长三角经济区这阵风已起，而南京作为长三角核心城市，房价一直保持稳健态势，其次银城国际所在的长三角区域，房价较国内其他城市群，价格支撑力更强。这为在该市拥有庞大优质土储的银城国际创造值得憧憬的增长空间。

另外，据内地房地产网站资料显示，针对长者住房需求的“君颐东方”项目于2018年落成并已交付，均价更创出区内新高逾每平方米四万元。预计这可成功带动银城国际收入同比显著上升，盈利水平亦有望进一步提升。事实上，在市场调查中，银城国际旗下项目一向以质优见称，住宅均价往往高于同区其他项目。

住宅物业品种广泛

作为一家中国发展成熟的房地产开发商，银城国际专注于在长三角地区为全龄客户开发优质住宅物业；主要从事以中高收入家庭为对象的住宅物业的开发和销售。

从银城住宅项目来看，其物业品种包括高层住宅、多层住宅及低密度洋房。定位为向全龄客户提供高品质开发物业，针对不同的客户群体，引入五个住宅物业产品系列（如下图），包括：1）“颐系列”：让长者客户享受轻松及健康生活方式的住宅、2)“尚系列”:针对年轻客户打造的住宅、3)“致系列”:为注重功能与便利性的中等收入家庭打造、4）“中系列”：为追求舒适及品质的改善型客户打造，5）“和系列”：以及为追求豪华家居和独特生活方式的高收入家庭打造。

多元业务覆盖全生命周期

银城国际是长三角领先的房地产开发商之一，立足于南京，深耕多年累积庞大的资源，并向周边地区延伸；近年来，公司更开始涉足长者住房及长租公寓等领域，且已开始取得亮丽的业绩，代表作之一就是上述的针对长者住宅需求的“君颐东方”项目。

据了解，这个项目不但止在物业设计上费煞心思，精益求精，以满足长者日常起居生活的全面需求，更通过母公司旗下养老服务平台东方颐年提供物业及相关增值服务管理。优质的物业管理服务可带动品牌住宅物业项目的需求，亦有利于提升住宅的平均售价，协同效应明显。

从长者住房物业的开发到针对年青人的长租公寓项目开发，银城国际近年已在这两个细分市场领域中确立了新的增长点，亦是目前港股房地产行业中在这两个极具增长潜力的细分市场中罕见作出前瞻性部署的房地产开发商。

品牌升级，价值获行业认可

银城国际持续关注产品品质与客户服务，经第三方权威机构测评，客户满意度与忠诚度指标，连续多年一直维持行业标杆水平。

另外，根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院，就综合表现而言， 银城国际在2018年在中国房地产百强企业中排名第93，并于同年被评为江苏省十大房地产开发商之一。自2002年起，银城国际连续16年被江苏省房地产协会评为江苏省房地产开发行业综合实力50强企业之一，并于2017年排名第二。由此可见，其品牌价值获行业认可。

基本面良好，盈利能力提升

收益稳定上升：根据去年9月上载的招股书显示，银城国际于2015年、2016年、2017年分别实现收益约为：20.91亿元、25.03亿元、46.76亿元；三年复合增长49.5%（如下图），2018年上半年收益为约1.09亿，相比去年同期显著下降，根据公开资料披露，主要是由于去年上半年收益大幅减少，期内并无完成及交付新住宅物业项目，加上受政策和经济环境影响，所以导致合约销售额下降。但如上述，据南京房地产市场的全年销售数据显示，银城国际旗下的“君颐东方”项目已交付，且深受用家欢迎，料下半年在收益方面有望重拾动力，值得留意。

同时，我们发现其净利润和毛利于往绩期内均有大幅提高。下面看看银城的盈利情况。

净利润逐步提高：银城国际近三年归母公司拥有人应占净利润分别为9170万元、3.48亿元、4.20亿元，2018年上半年为：2.62亿元（如下图）。截止至2017年度，公司归母净利润增长近3.6倍，2018年上半年较去年同期增长近75%。由此可以看出，银城多元化管理策略已见成效，并且其项目管理能力逐步成熟。

毛利率急速拉升：银城国际近三年毛利率分别为30.8%、34.8%和16.8%，根据招股书披露，2017年毛利率下降主要是期内交付的两个项目的毛利水平较低所导致。

另外，可重点关注的是2018年中期毛利率飙升至53.5%，较去年同期16.1%上升37.4%。大幅增加主要是由于1）无锡天元世家及京梁合的物业销售价增加；2）毛利率较高的停车位收入占总收入百分比增加。

结束语：

总体来看，银城国际基本面良好，过去三年营业收入稳步上扬，盈利能力也有显著提升，加上在手土储充沛，项目开发组合多元化，具备一定的抗风险能力，这些都展示了公司管理层的业务运营能力稳健成熟。

随着人民银行今年初降准释放大量资金，近期房地产开发商所发行的债券亦持续受到市场欢迎，反映投资者对房地产企业的投资热情不减。银城国际作为港股首家为全龄用家开发住宅物业的房地产开发商，不但具有良好的往绩纪录支持，多元化运营战略亦具有很强的抗逆力，且积极拓展业务，进军至马鞍山、杭州、镇江、徐州及合肥等地区，料可对未来增长提供新动力。