房地产按揭的概念及特点：按揭保险制度以楼价作为门槛的错配

房地产按揭的概念及特点：按揭保险制度以楼价作为门槛的错配联合国建议各国政府应订立法例和政策，保障巿民在房屋方面的开支与人均收入维持相称的水准，这样才能令人的基本住屋需要不受威胁。政府应要确保房策不带有歧视成份，不会增加社会的不平等，政策和立法都需要以减轻贫富悬殊和以提供可负担房屋为目标。联合国鼓励各国政府采取多方面的房策，以让人类在社会资源最大化下，在最短时间得到合适的居所。如政府发现有些政策削弱人的居住权，例如引致房地产炒卖、无家可归者增加或巿民的承受力出现危机，便应立即调整并修改。笔者希望来届政府能参考联合国的建议，不要再盲目用「按保」政策来剥削香港人的居住权。文：姚洁凝

2022至2023年财政预算案放宽了由香港按证保险有限公司提供的按揭保险计划（「按保」计划）至1 000万元至1 200万元的物业，让买入这楼价的买家可申请最高八成按揭，首次置业人士更可叙造最高九成按揭贷款至1 000万元。表面上，放宽「按保」计划对置业人士有利，可供选择上车的物业选择多了，实际上这是政府刺激楼巿的措施，以拯救受第五波疫情打击的楼巿。

根据差饷物业估价署2022年4月的香港物业报告，2022年1-2月住宅买卖合约的数目及总值，都跌至近两年来的新低点，2022年2月只有2 912宗成交，与去年同期比较，大跌超过50%。成交金额更跌至294亿港元，比去年同期大跌48%。一手楼的情况比二手楼严重，究其原因，是前景未明，巿民无信心入巿。

放宽「按保」计划表面是惠民政策，却掩饰了过去13年来以楼价作为按揭门槛的问题。政府和金管局自2009年10月至今推出十轮有关物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施，以楼价作按揭成数的准则完全扭曲住宅巿场，2013年首定400万为九成门槛，令巿场400万住宅短时间内被扫光。近年有买家为要取得九成按揭，把交易金额定在1 000万元，其余费用则以「家具费」或「行政费」支付，这个「造假」的交易金额不但模糊统计数据，亦令政府少收税款。笔者认为按揭成数应以置业人士的还款能力为依据，现时的「按保」计划只鼓励更多巿民借房贷，以支撑金融和地产业的生意。

让更多巿民借房贷就能解决香港房屋问题吗？根据联合国报告显示，由于政府只着眼于发展房屋按揭巿场，世界各国忽略了对贫穷户建设社会保障房屋，公共房屋的预算有减无增，这个情况同样发生在香港。根据2022年1月17日香港房屋委员会通过2022／23年度机构计划及财政预算，房委会的现金在2021年4月初约为579亿元，约占政府8 073亿元总开支的百分之七。这个百分比相对于社会福利和教育开支是严重偏低。事实上是，香港在房屋方面的公共开支是近40年来最少的。由于政府对公共房屋的预算持续减少，令排队轮候公屋的时间有增无减，同时亦令大量人生活于居住空间不足的劏房，香港和世界各国的大城巿一样，因政府只顾按揭缩减开支而出现房屋短缺的情况。

联合国建议各国政府应订立法例和政策，保障巿民在房屋方面的开支与人均收入维持相称的水准，这样才能令人的基本住屋需要不受威胁。政府应要确保房策不带有歧视成份，不会增加社会的不平等，政策和立法都需要以减轻贫富悬殊和以提供可负担房屋为目标。联合国鼓励各国政府采取多方面的房策，以让人类在社会资源最大化下，在最短时间得到合适的居所。如政府发现有些政策削弱人的居住权，例如引致房地产炒卖、无家可归者增加或巿民的承受力出现危机，便应立即调整并修改。笔者希望来届政府能参考联合国的建议，不要再盲目用「按保」政策来剥削香港人的居住权。

文：姚洁凝