福州二手房7月份价格走势：10月福州新盘二手房

福州二手房7月份价格走势：10月福州新盘二手房可惜目前的市场，只要体量超过500套的刚改以上产品，去化压力都不低。对于项目而言，如果把体量换算成今年建发的其他项目，此时也可以给出热销近清盘的海报。对于二手房，五区数据是全面下跌，本月下跌的幅度也远超预期。分析：10月新盘排行榜，商品房方面，国贸天琴湾开盘上市，热销随即网签，180套，10月就网签152套，毫无悬念拿下销冠，给福州低迷的楼市添了一把火。除了该盘外，位于金山的改善盘建发玺云，8月底上市，9月以120套拿下销冠后，本月继续网签66套，合计达到186套，对比当初宣传的150套，数据上看是做到了，不过项目近2个月，领取了不少楼栋的备案，从整体去化率来看，依然不高。

月初，来一篇网签数据，伴随着金9银10渡过，此时看看福州楼市去化情况如何，下面看看数据情况。

网签汇总

10月：福州五区新盘网签1862套，二手房1838套。

分析：从汇总数据来看，全部环比上个月都出现了下滑，新盘再一次跌破2000套，二手房同样跌破2000套。

从数据明细来看，本月的新盘波动来自仓山区，出现暴量，晋安区大幅度下滑，里面的原因下面再分析。

对于二手房，五区数据是全面下跌，本月下跌的幅度也远超预期。

新盘排行榜

分析：10月新盘排行榜，商品房方面，国贸天琴湾开盘上市，热销随即网签，180套，10月就网签152套，毫无悬念拿下销冠，给福州低迷的楼市添了一把火。

除了该盘外，位于金山的改善盘建发玺云，8月底上市，9月以120套拿下销冠后，本月继续网签66套，合计达到186套，对比当初宣传的150套，数据上看是做到了，不过项目近2个月，领取了不少楼栋的备案，从整体去化率来看，依然不高。

对于项目而言，如果把体量换算成今年建发的其他项目，此时也可以给出热销近清盘的海报。

可惜目前的市场，只要体量超过500套的刚改以上产品，去化压力都不低。

排在建发玺云之后是位于三环附近的旭辉江山云出，靠着特价分销刷屏，项目做到了一定程度的跑量。

不过刷屏过去1个月，房企在昨天发布公告：自今年10月至今，公司无法与境外债权人达成协议，为公平对待所有境外债权人，已暂停支付境外融资所有应付的本金和利息。

近期房企的走势依然低迷，在大部分民企暴雷躺平后，很多看上去稳健的房企也逐渐出现争议风波，结合近期房管局对于融信海纳新潮的银行拒付通告，一场保交楼和债务之间的博弈，其实已经开始。

对于购房者，面对特价刷屏，下手前多想想，即使真的保交楼，后续的办证、楼盘品质，是否有保障，同样需要警惕。

除了这些项目外，五四北两大外围刚需盘，金地五四岭峯-69套，熙悦府-55套，两个项目都是主打刚需产品，低门槛的特色。

对于五四岭峯，虽然有莲花峰万寿园、闽王墓等不利因素存在，但是并没有让项目滞销，去年楼市遇冷期开始上市，1年多时间，已经网签了665套，这个成绩在目前的楼市，算是非常亮眼。

除了这个项目外，还有一个就是殡仪馆旁的龙湖九里晴川，一年半时间，库存已经不足百套，房企近期同样出现风波，换帅之后股票暴跌，作为民企的代表之一，后续的发展应该也是万众瞩目。

在排行榜里面，除了市区项目外，马尾的名城银河湾，以及琅岐山语城，同样网签超50套，这几年马尾区房价持续走低，不管是东江滨、老城区、琅岐亭江，都无一幸免。

排在中间挡位的也是金山和东区的代表盘，万科城市之光、保利云上，两个项目算是目前板块去化最好的代表，不过随着开盘时间深入，去化的速率也在持续走低，这也是目前楼市，除了小盘之外，都要面临的库存压力。

安商房影响

分析：相比于商品房种类繁多，安商房在前两年密集网签之后，目前的数据相对清晰，10月位于南站的象屿国贸星璟原，集中网签了747套。

这也是为何本月官方数据里面，仓山区出现爆量的原因所在。

当然对比8、9月的安商房网签，晋安区三个项目，新城卓越公馆、新榕金台郡、保利和光尘樾，合计也贡献了超千套的数据。

所以晋安区在前两个月网签数据也相对出彩，本月没有安商房加持，所以也出现了开始描述的数据大幅下跌。

实际走势

从官方的数据走势来看，本月的数据是走低，不过从实际商品房的网签去化来看，可能并非如此，个人统计数据如下：不保真。

分析：从走势来看，今年除了1月商品房网签突破1500套之外，剩余的月份基本都在1200-1300之间，扣除2月因为春节数据偏低，最差的月份是8月，跌破千套。

从走势来看，10月的商品房去化，对比8月开始，已经连续两个月呈现上涨趋势，当然幅度也不大，目前也只是跟今年的均值持平。

后续两个月，福州近期遇上疫情，11月基本提前宣布结束，对于楼市的观察基本可以提前步入春节档。

季度数据

聊了网签，顺便把季度数据也分享了，官方已经公布了三季度的数据情况，由于今年没有公布一季度的数据，所以数据存在缺漏。

整理数据如下：

分析：从数据来看，三季度福州楼市，新房总量只低于去年，去年是近年的历史巅峰，不过从住宅部分来看，6885套，创下4年的新低，对比去年下跌的幅度已经不止是腰斩。

从差值来看，新盘非住宅部分反而去化尚可，这也是楼市遇冷之后，一个比较特殊的行情。

对于二手数据，不管是住宅部分还是总量，都是4年新低，从下滑幅度来说，不算非常大。

结合楼市思考，2021年、2020年，数据爆量的原因，除了部分商品房走量之后，更多的因素还是在安商房身上。

消失的安商房

安商房这个时代产物，今年很明显可以发现，已经逐步走低，在大面积旧改里面，基本都采取了分割，100%安商房 纯商，已经变向回归早期的拆迁方案。

前两年由于安商房霸占市场，也导致纯商成了稀缺品，如今市场随着土拍供应，纯商可以说是满大街可见，反而安商房成了稀缺。

对于前两年购买安商房的购房者，近期大部分项目也开始逐步交房，在这个时代产物，逐步走下舞台之后，留下的不利因素是否会持续发酵，也是后续楼市的一大争议热点。

盘点总结

10月楼市已过，福州整体的网签数据，依然没有回暖的征兆，从网签分布来看，大体分成了几种情况：

1、市区豪宅、2、殡仪馆、墓地，3、房企负面，4、远郊盘 鬼城。

这四个看上去天马行空的情况，正是目前福州卖得比较好的楼盘代表。

对比而言，那些中庸的项目，反而去化低迷。

今年的楼市，已经可以提前步入收官，想着能反弹，结果不知不觉一年也快过去。

楼市反弹没等来，反而疫情来了。

只能感叹世事无常。