顺义保利和锦华宸对比哪个好一些（和锦华宸项目评测）
顺义保利和锦华宸对比哪个好一些（和锦华宸项目评测）顺义区的总体规划是构建“一港、两轴、三带、多点”区域发展新格局，马坡位于两轴中的宜居宜业发展轴。周边新盘项目有恒大上和府、中建宸庐、国誉府等，几乎就是“贴身肉搏”，恶性竞争一触即发。顺义马坡片区，自从中建宸庐售楼处开放后又有一个项目面世，该项目就是金地保利联合打造和锦华宸。这样以来，马坡片区可以说是“一片混战”了。和锦华宸位于顺义马坡板块，在招商顺义臻珑府的西侧，两项目仅隔一条乾安路。
【1】
区域价值：马坡是行政中心
但发展不如仁和和后沙峪
预计8-10年发展期有望起色
顺义马坡片区，自从中建宸庐售楼处开放后又有一个项目面世，该项目就是金地保利联合打造和锦华宸。
这样以来，马坡片区可以说是“一片混战”了。
和锦华宸位于顺义马坡板块，在招商顺义臻珑府的西侧，两项目仅隔一条乾安路。
周边新盘项目有恒大上和府、中建宸庐、国誉府等，几乎就是“贴身肉搏”，恶性竞争一触即发。
顺义区的总体规划是构建“一港、两轴、三带、多点”区域发展新格局，马坡位于两轴中的宜居宜业发展轴。
马坡还算是顺义的重点发展片区之一。
同时马坡也定位于顺义的行政办公中心，顺义区政府就坐落在马坡镇，所以也是顺义理所当然的中心。
马坡现状南北发展差距还是很大的。
马坡北部属于纯熟的住区，配套充足，而南部区域也就是顺义新城规划内的区域，规划中确实要打造成为顺义的新核心，现状却不足以支撑。
马坡南部片区目前只进驻了民生银行一家实力强劲的企业，但是说想完全支撑起马坡这么大一个片区远远不够。
严重缺乏“产业职场”的支撑。
而顺义的仁和镇确实是顺义的产业中心区之一。
片区内有北京现代、燕京啤酒厂两大企业，另外仁和的产业园区也非常多，最强劲的的就是中德产业园和航空产业园。
仁和镇的小企业和产业园区也非常多。整体的仁和片区紧邻顺义老城区和首都机场，发展要大大的超越马坡。
和后沙峪板块相比，后沙峪除了有强大的文化底蕴，同样承接首都机场的人员居住，同时还是北京自贸区。
后沙峪同时还能辐射中关村、上地以及望京就业人员的住居需求，内部各项生活配套完善，发展成熟。
应该说，马坡相对仁和镇和后沙峪，优势不足，劣势一大堆。
和锦华宸所在的位置处于马坡北和老城南中间的空档位。
除了顺义区政府这一个顺义最大的政务中心在这以外，并没有很强的吸引力，发展时间预计长达8-10年有可能有所起色。
【2】
交通价值：无轨道交通是硬伤
市郊铁路成“救命稻草”
马坡片区目前尚无地铁规划交通通勤，这是马坡片区最大的硬伤。
现在想去马坡轨道交通只能依靠地铁15号线到顺义站下车，到顺义医院公交站换乘850路或856路（快车）。
这严重阻碍了城区人群入住马坡。
马坡这一片区，主要依靠的公路交通，京承高速（京沈路段）、白马路、外环路、通顺路、大营四街以及并未修通的站前北街。
到国贸，需要公交转地铁需要近2小时车程，驾车需要1小时左右。
到望京需要约50分钟，到首都机场需约34分钟。
目前马坡承接北京市内人口外溢的作用尚不明显，马坡缺少一条可以衔接市内的地铁线路。
交通通行并不便利。
坡这一组团没有地铁规划是该组团最大的硬伤，地铁一通黄金万两，马坡亦庄没有发展起来，地铁占了很大一部分原因。
【3】
配套资源：牛栏山一中是亮点
腹地配套严重缺乏
只能依靠周边配套支撑
教育资源：马坡紧邻的组团便是牛栏山。
北京市牛栏山一中实验学校便在和锦华宸项目北侧仅一街之隔。
北京市牛栏山一中实验学校是全日制寄宿学校，在顺义区2020年中学综合排名中位居首位。
周边还有马坡小学、双兴小学、顺义区第八中学等均在2公里范围内。
医疗资源：距项目最近的是顺义区中医院的新院区，直线距离在1.2公里。周边还有顺义区中心医院（本院区）、北京京顺医院等。
商业配套：项目周边1公里内是不存在商业配套的。
主要商业配套需要依靠老城区和马坡花园的鲁能美丽汇商场。老城区内比较近的有京汉广场、国泰宜宾商城、国泰广场（顺义店）、华联商厦（顺义店）、新世界百货等。
生态资源：马坡生态资源很优异，东临潮白河，西邻马坡千亩湿地公园，南侧是城北减河，还有乡村高尔夫俱乐部、北京高尔夫俱乐部、顺义奥林匹克水上公园等。
项目所在的位置周边绿地居多，周边项目也以低密的别墅项目为主。
整体的自然环境很不错，现处于低密住区的状态。
由于地处顺义老城区和马坡集中住区之间，周边的配套严重不足，只能依赖马坡北部住区配套以及顺义老城的配套资源。
【4】
项目价值：低密度是核心卖点
低密墅质洋房产品
马坡板块又一改善型住居
和锦华宸在上周发出建筑规划公示文件。
项目四至：东至乾安路、西至和安路、北至大营街南侧路段尚未命名。项目紧邻招商顺义臻珑府南地块。
看上图，就在牛栏山一中实验学校正北侧，步行到新顺义区政府800米。
看效果图有高层有花园洋房有叠拼。
围是9-10层小高层，中间是花园洋房、叠拼。
东、西两区容积率均为1.6，建筑高度30米，总楼栋数29栋，17栋洋房，12栋叠拼。
该地块没有7090限制，全盘以改善为主。
户型区间95—125平三面宽的洋房产品以及140—180的大平层产品，洋房产品精装交付，户型设计颇有亮点。
95平米三居室洋房，南北通透，三个南向面宽，户型比较有优势。
户型设计三面宽产品较多，南北通透，整体产品设计比较有特点，居住舒适感还不错。
【5】
价格对比
定价与区域现状严重不符
竞品众多 难以选择
仁和距离望京和首都机场更近，现阶段发展来讲仁和的发展情况比马坡现在更加完备，交通出行方面更加便捷。
马坡的新房价格普遍在3.2万-3.6万之间。
顺鑫颐和天璟均价3.3万
面积区间：120-135㎡
恒大上和府均价3.88万
面积区间：75-145㎡
对比顺义仁和板块三兄弟4万 的价格，相隔8-10公里的马坡均价确实便宜了很多。
但是价格低不代表优势大。
仁和是有地铁规划的，R4号线东延后，联通顺义、通州、大兴三大新城，与首都机场和大兴机场均有联动，承接人口疏解功能比马坡强大许多。
枫桥别墅、龙苑别墅、富力湾、民生花园（东区）等都是和锦华宸旁的别墅项目。
看起来马坡是一片密集的别墅区，但是马坡这一板块最新的二手房竣工时间也在1994-2018年，扎堆竣工的项目在2008-2015年之间。
二手房房价维持在2.1-3.3的价格也有些年头，这几年虽涨幅不大但是依旧稳步上涨。
就年份而言，二手房年份过长，这些年二手房的价格也没有超过新房售价，甚至很多项目的二手房价格稳居2万 。
现阶段马坡地区空地充足，恒大上和府、国誉府等先行军已经入驻马坡，中建在马坡打造中建宸庐，招商在马坡打造臻珑府，紧随其后的就是金地保利的和锦华宸。
2008年后马坡板块拥有了5-7年的集中爆发期，近期马坡这个集中住区或将迎来新一轮的爆发，同时真正去化并不理想。
马坡的供销存量对比看来，供地很多，储备地块也很多，存量很大，但是销售量却迟迟跟不上。
第一硬伤：地铁规划
该区域至今并未有任何要通地铁的意思，甚至规划公示上，就没有地铁规划这一项，马坡的规划主要依赖公路交通，但是现状并未看到明显性的起色。
第二硬伤：配套不足
上面说的周边配套资源，除了牛栏山一中实验学校和顺义区中医医院（新院区）外，可以说是再无任何配套资源。配套最近的也要在2公里开外，试问谁愿意日常买菜还要跑2-3公里的距离？
第三硬伤：产业发展
该地区除了民生银行一家企业外，并没有其他优质企业入驻，区域发展依靠产业带动人口，交通带动流动，而这块区域显然两项都不满足。
以至于顺义当地人购房，选择老城区的二手房，选择仁和片区也很少选择马坡。
第四硬伤：竞品众多
项目周边而言，新项目众多，在优质地段，竞品项目推动去化。
而在这片区域，竞品集聚的情况，并没有促进销售量的提升。综合前三点该地区发展滞后，带不起人口流动，选择生态养老在这块区域居住，生活条件确实也很不方便。
周边竞品均是实力强劲的开发商，项目品质都很不错，无奈周边条件并不给力，在这种情况下，竞品间的相互竞争，除了让购房者花眼之外，很难促进去化。
综合几点来看，这一片区价格迟迟追不上顺义其他组团确实是硬伤太多，区域现状卖4万 的价格没有支撑。
马坡的限价房项目，至今还剩100多套尚未去化，而新入驻已开盘的项目去化速度依旧很慢，恒大众所周知的路子就是降价、压价，以低于同区域其他项目几千的价格快速销售，目前存量也还很充足。
区域配不上项目这种情况在马坡展现的淋漓尽致。
预计马坡有存量的项目去化周期在5-8年左右，确实是一个值得三思而后行的区域。
未来的马坡的环境如何匹配房价，主要还在于它如何发展，未来的顺义新城金融中心、政务中心几年时间能引入强劲的企业入驻？
几年时间能完善交通规划以及配套？
这些都要看政府何时会在马坡身上下大功夫，目前来看同样的价格选择置业马坡，可能需要更大的勇气。
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