武汉二手房在降价吗（真降了武汉二手房）

武汉二手房在降价吗（真降了武汉二手房）我觉得华润橡树湾二手房降价后性价比很突出，今年不看江的户型成交价均价27000元/㎡左右，前两年稳定在30000元/㎡左右。华润橡树湾这组数据和我们平日的感知差不多，眼见中介小广告里一些价格坚挺的热门小区房价降了，有些降幅近10%。 我挑选了降价的，并且大家关注比较多的，总体能满足全方位便利生活的小区，与大家分析下。自住的购房者可以重点关注，实地去考察一下。

好久没有和大家说二手房行情了。

主要是现在很多二手房价格比较高，房东也不愿意降价，而买方觉得你不降价我为啥买，买卖双方僵持，二手房市场没有太大动静。

上周，参加了一个业内研究机构的半年分析会，其中干货很多。其中有一个判断：一二手房差价倒挂逐渐磨平，仅剩二七滨江、CBD和后湖还有少量房价倒挂盘。

这组数据和我们平日的感知差不多，眼见中介小广告里一些价格坚挺的热门小区房价降了，有些降幅近10%。

我挑选了降价的，并且大家关注比较多的，总体能满足全方位便利生活的小区，与大家分析下。自住的购房者可以重点关注，实地去考察一下。

华润橡树湾

我觉得华润橡树湾二手房降价后性价比很突出，今年不看江的户型成交价均价27000元/㎡左右，前两年稳定在30000元/㎡左右。

当然，3万基本是有价无市，27000应该说是市场能接受的价格。

很多人买华润橡树湾的二手房，冲着他的省级示范名校中华路小学橡树湾校区，单价又比武昌区其他顶级学区房低。

中华路小学橡树湾校区是中华路小学的嫡系，非挂牌名校，生源也不错。不过对口的初中实力不如小学，好在有武昌区教育资源丰富，在中华路小学橡树湾校区读完小学有武昌区学籍的毕业生，可以参加民办初中的摇号或考试，有机会进入武昌区的名校。

除了学区优势，华润橡树湾本身的配套也不错。小区在武昌老城区杨园，周边生活配套全，距离最近的地铁5号线明年开通，自驾去徐东，武昌滨江以及经长江二桥到汉口车程很快捷，大约10分钟。

而且去年杨园背后沿长江的武九铁路拆除后，从青山到武昌沿江会打造生态文化长廊，对于住在四美塘和杨园的人来说，直接好处是可以直接走到江边，家门口多了江滩公园。

华润橡树湾的小区环境在武汉排的上号，楼栋密度适中，小区绿化率高，有点泰国度假酒店的风情。小区里离临江大道最近的一排楼栋都是看江户型。

缺点：户型不太理想。90多平米的户型多数是纯南向的，124和137户型要么走廊面积过长，要么三间房中两房朝北。综合来说，140 170等大户型设计更合理，看江视野好。

小区周边改造，还要相当的时间。

恒大首府

恒大首府也是一个降出性价比的楼盘，现在91-105㎡的小户型均价26000元/㎡，120以上大户型合理价格28000-30000元/㎡，相对它的地段很有性价比。

这么说是因为武昌区的房子均价是全市最高的，而且梯度不大。从徐东到沙湖旁，很多二手房均价都是26000元/㎡上下，恒大首府算是其中环境好，房龄新，物业还不错保养好的，价格差不多，为啥不买住着最舒服的？

恒大首府对口学校平平无奇，最大的优势是地段方便，小区里外的环境好。

恒大首府分为东区和西区，就在武汉长江隧道往沙湖大桥出口的沿线。小区在沙湖和武昌滨江连线的中间，去积玉桥，武昌滨江和汉街、中北路都是10分钟左右车程，开车走过江隧道到汉口的香港路也是10多分钟的距离。

小区的楼间距开阔，小区内绿化率高，东区和西区之间的市政道路沿途绿化也好，而且步行10分钟可以到沙湖边，每次在恒大首府附近走一走，都觉得身心舒畅了。而且，高楼层的大户型可以即看沙湖又看长江，景色怡人。

缺点：学校是短板，对于改善客户来说不能解决上学的大问题。另外距离地铁站较远，步行到地铁7号线新河街站约1.5公里，不开车的业主出行不太方便。

泛海悦海园

泛海作为武汉CBD，今年悦海园的二手房成交价普遍在26000——28000元/㎡左右，相比去年同期下降了10%，对比汉口同价位的楼盘优势还是很明显的。

比如相距不远的中城悦城和时代新世界，二手房价格差不多，但是地段，学区，品质和小区环境均不如悦海园。

包括悦海园在内，泛海在CBD开发的前8个园区都对口红领巾小学本部，是江汉区的头号学区房。

除了学区价值，我也想给泛海正名，很多人因为中央商务区的总部经济没有发展好而diss他，但是整个泛海的规划、道路、商业和绿化都是按照真正的中央商务区标准打造的。

汉口像这样连片开发，城市界面全是现代化高楼，道路宽敞不堵车，楼下有商场公园双地铁的大型社区不多。是地段和配套等级的底子不能否认。特别是作为大型居住区来说，3万以下的价格买这种配套，不亏。

我个人很认可悦海园的地段，在泛海城市广场旁，距离青年路和范湖地铁站近，不管开车还是乘坐公交地铁出行，去哪都方便。而且明年华发中城商都和龙湖天街开业后，有希望形成一个新商圈。

首先悦海园以85-100㎡的小户型为主，单价总价都比其他园区低，比如樱海园的99㎡或123㎡户型，均价一般超过30000元/㎡。

悦海园是2014年建的，房龄比樱海园更短，小区花园和楼栋公共空间可以明显感觉维护更好。

户型也值得说一下，悦海园的房子带有优化面积，比如100㎡三房入户的7-8㎡面积是赠送的，可以改成一间房，所以对于三口之家来说100㎡够用了，室内空间紧凑但不狭小。

缺点：

小区没有大户型，不适合4-5口人之家，小区体量不大。

考虑大户型的购房者，可以关注樱海园和桂海园，二手房虽然没有悦海园低，但也有小幅降价。

盛世江城

2016年我们刚开开始做“马哥说房”时，就推荐大家买盛世江城，当时还拉了个这个楼盘购房群，还有定向的优惠，好像当时开盘1万都不到，但是那个群里还有一些人犹豫，不知道最后有多少人买了。

现在的情况大家看到了，周边生活配套全。现在盛世江城在长港路-姑嫂树片区也是二手成交量靠前的小区，价格也高于周边。

最近盛世江城的二手房也小幅下调了，90多平米的小户型成交价19000元/㎡上下，大三房的单价高1000元/㎡。

在周边新房普遍过两万的，我觉得盛世江城下调后的二手房价格可以。

盛世江城的优势也是教育资源，小区自带公立红苗幼儿园，学费比私立幼儿园低六七成，上学近，师资力量也放心；小区对口小学是大兴第一实验小学，是江汉区教学质量第二梯队的小学，关键是离得近。从小区出来沿新湾二路走200米就到学校了，上下学很近。

盛世江城的交通也有优势。小区西南一门距离地铁2号线长港路站约300米，走路五六分钟可到。开车出行的人可以走三环线或者机场二通道两条快速路，小区自驾到建设大道西北湖附近只要15分钟。

盛世江城周边是金色雅园、南航花苑、福星华府等大体量成熟小区，因此周边底商有吃喝玩乐、健身、培优等一条龙的商铺，日常生活消费很方便。

盛世江城是央企电建开发的，小区内部开阔而且绿化较好，自住舒适度高。

缺点：小区的8-12号楼临近三环，噪音较大。

华润琨御府

光谷关山大道的华润琨瑜府的降幅不明显，均价降了500-1000元/㎡左右。我依然值得关注，原因是：1.相对关山大道其他新盘，价格依然有优势；2.琨瑜府一期业主中投资客不少，有机会遇到业主抛售低价捡漏。前两个月，我看见中介发过单价22000和23000多的房源信息，不到一周就成交了。

我觉得在关山大道的楼盘中，琨瑜府单项没有特别突出的，但是综合实力强。

关键是，光谷核心地段待开发的土地总体量不算太大，新小区价格肯定比琨瑜府高，综合配套还不一定比它好。

关山大道的瓶颈是堵车，琨瑜府是关山大道沿线楼盘中公共交通最发达的，靠近地铁2号线华科大站，小区门口有T1有轨电车，自驾去关山大道和光谷大道都便利。

而且琨瑜府在光谷世界城和k11两大商圈中间的位置，日常购物休闲去处多。没事还能去对面华中科技大学校园里面转转。

教育方面，配建了九年一贯制的喻家山学校，因为是新学校，学校到底怎样不清楚。但是对于业主来说，小学初中都有保底的选择，而且关山大道的高知家长集中，未来学校的生源不会差。

琨瑜府的二手房和在售的三期新房相比，也有相对优势。二手房是一期的房源，一期的容积率3.93，三期容积率5.82，明显一期的楼间距更开阔，总层数更低，自住感觉更开敞。而且三期仅剩170和190㎡大户型，对于一些年轻人来说总价4-500万远超预算。

缺点;

一期的楼道，大堂，入户门等设计不够人性化，家具等大件入户不方便，观感不够大气。

128平米户型是进深长的长条形三房，通透性较差，动静分区不清。