写字楼物业该如何管理（写字楼物业承接查验攻略）

4）GB50014-2006（2011年修订版）《室外排水设计规范》

5）GB50016-2006（2011年修订版）《建筑设计防火规范》

6）GB50207-2002<屋面工程施工质量承接查验规范》

7）新编《电气装置安装工程施工及承接查验规范》系列规范

8）GB50242-2002《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》

9）GB50243-2002<通风与空调工程施工质量承接查验规程》

10）GB/T10060-2011《电梯安装承接查验规范》

二、写字楼物业承接查验应提供的资料

在物业承接查验接管前，开发商须提供相关物业的各种技术资料和竣工图，并分类立卷，在承接查验时交物业企业归档保存。若承接查验时尚未完成竣工图，则必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。物业企业将参考这些技术资料对物业的设施进行承接查验管理、运行、维护和保养。这些资料主要包括：

1.土建、装修需要的资料

1） 建筑、装修和绿化等设计说明。

2）总平面图、建筑图和结构图。

3） 装修图（包括所有顶棚、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表）。

4）质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的承接查验报告）。

5）土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料。

6）房屋面积测量报告。

7）物业沉降测试报告。

8）防水工程的盛水实验报告。

9) 隐蔽工程承接查验鉴证。

2.弱电系统需要的资料

1)各弱点系统的操作和维护保养手册（包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统和车库自动化管理系统等）。

2)各弱电系统图、平面图。

3)弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4)消防局、技防办、音像处理处、有线电视台、国家安全局、电话公司等政府职能部门的承接查验合格证明）。

5)设备原理图、计算机软件程序和说明等。

3.电气系统需要的资料

1)高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册。

2)所有电气系统图、平面图、隐蔽工程承接查验资料及说明。

3)电气设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4)供电局承接查验报告。

5)各种用电设备调试、测试报告。

6)避雷装置系统、平面图、测试报告、防雷承接查验报告。

4.给排水需要的资料

1)喷淋、消火栓系统操作和维护保养手册。

2)消防水、给水排水系统图、平面图及电器控制图。

3)消防喷淋、消火栓、给水排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4)消防局承接查验批文、卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质监站等政府职能部门的承接查验报告。

5)消防水系统试压、调试及检测报告。

6)污水处理系统竣工图样、卫生防疫站承接查验批文。

7)蓄水池、水箱和开关器水质检测报告。

5.空调系统需要的资料

1)空调系统、送排风系统操作和维护保养手册。

2)空调、送排风系统图、平面图及电气控制图。

3)空调机组（热泵机组）、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表表、承包商资料及产品合格证。

4)消防局承接查验批文。

5)空调系统及设备试压、调试报告。

6.动力设备需要的资料

1)锅炉、应急发电站和电梯等设备操作和维护保养手册。

2)锅炉房、应急发电机房平面图、煤气调压站平面图和煤气系统图、平面图。

3)劳动局、质监站及煤气公司有关承接查验证明。

4)锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书。

5)煤气管道的试压报告。

7.电梯承接查验提交资料

电梯正式承接查验移交前，施工单位需递交以下资料，以便使物业公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理，但不限于此：

1)建设委员会质监站批发的“电梯运行证”。

2)技术监督局批发的“电梯安全使用证”。

3)点滴技术规格说明书。

4)电梯出厂合格说明书。

5)电梯装箱清单

6)电梯管理与使用手册

7)电梯一般安装标准。

8)电梯操作说明书。

9)电梯维修保养手册。

10)电梯安装图样。

11)电梯机械及电气控制图样。

12)电梯备品备件图样。

13)电梯操作培训手册。

14)电梯承包商竣工调试及自查记录。

15)电梯应急维修电话。

16)电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。

8.其他需要的资料

开发商、承包商认为需要提供的其他资料。

三、写字楼物业承接查验的程序

当开发商提供了各种资料后，物业企业才开始承接查验。在承接查验时若发现问题，物业企业可以拒绝承接查验和接管，同时要求开放商和承建商整改，只有整改到满足承接查验标准时，才可以通过承接查验。

1.物业承接查验条件

1)提供的承接查验资料齐全并且没有造假。

2)提供必要的专业技术介绍和培训。

3)提供所有的测试、检验和分析报告。

4)被承接查验的场地、设备和机房清洁干净。

2.拒绝承接查验

对于以下情况，物业企业有权拒绝承接查验接管物业：

1)严重违反国家有关法规。

2)未能通过有关政府职能部门的承接查验。

3)工地与交付物业不能有效隔离。

4)机房不能完全独立封闭。

5)其他可能危及设备正常运行和进驻人安全的物业。

3.缺陷整改

对在承接查验中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护一起的受损等情况，物业企业将会作详细的缺陷记录，以供开发商督促承包商（或者供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。若问题比较严重，则向开发商建议暂缓承接查验，待整改完成后重新承接查验。

4.试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的承接查验，但由于小业主（或租户）进驻的需要必须开启运行某些设备或系统，物业企业一般仅作实物承接查验，并严格按开发商的书面指令进行管理和操作。在此期间，技术上仍由承包商（供应商）把关，若发生任何问题或意外，除物业企业人为原因外，责任由开发商及其承包商负责。对于重要设备或者机房有必要签订临时试运行协议，清楚列明有关各方的责任。

5.承接查验通过

被承接查验物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认承接查验通过，开发商应督促承包商（或供应商)移交所有的钥匙、备品条件和专用工具，物业正式交由物业企业接收管理。

6.保修期

正常情况下，物业整体承接查验结束，便正式进入保修期，但物业承接查验往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因限期投入运行或起亚原因已经进入保修期。故需要开发商与其承包商、供应商协议约定整个项目保修期的其实日期，并书面通知物业公司，而在次之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商应酌情予以补偿（蜂巢物业网注）。

四、 新写字楼物业的接管承接查验

写字楼物业的接管承接查验，是在竣工承接查验合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

1.接管承接查验应具备的条件

1）建设工程全部施工完毕，并已经竣工承接查验合格（分期交付使用的工程必须和施工区域隔离）。

2）供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。

3)房屋幢、户编号业经有关部门确认。

2.接管承接查验应提交的资料

(1)产权资料

1）项目批准文件。

2）用地批准文件。

3）建筑执照。

4）建筑分层、分单元面积表。

5）行政主管部门承接查验合格的证书、批文。

6）拆迁安置资料。

（2）技术资料

1）竣工图 包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图样。

2）地址勘察报告。

3）工程合同及开、竣工报告。

4）工程预决算。

5）图样会审记录。

6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。

7）隐蔽工程承接查验证明。

8）沉降观察记录。

9)竣工承接查验证明书。

10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书。

11）新材料、构配件的鉴定合格证书。

12）谁、点、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。

13）机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书。

14）砂浆、混凝土块试压报告。

15）供水、供暖的试压报告。

3.质量与使用功能的检验

（1）主体结构

1）地基基础的沉降不得超过《建筑地基基础设计规范》的允许变形值，不得引起上不结构的开裂或相邻房屋的损坏。

2）钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝，不得超过《混凝土结构设计规范》的规定值。

3）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

4）凡应抗震设防的房屋，必须符合《建筑抗震设计规范》的有关规定。

5）外墙不得渗水。

（2）屋面

1）各类屋面必须符合《屋面工程施工质量承接查验规范》中的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

2）平武面应有隔热保温措施，三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔。

3）阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、雨水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。

（3）楼地面

1）面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层应表面平正5、解封均匀顺直，无缺棱掉角。

2）卫生间、阳台、盥洗盆地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

3）木楼地面应凭证牢固，接缝密合。

（4）装修

1）刚、木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗密封严密，木门窗缝隙湿度。

2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

3）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不漏顶帽，与基层必须钉牢。

4）门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。

5）抹灰应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。

6）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。

7）尤其、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

（5）电气

1)电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用铰接或绑接的方式。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，是管路在结构上或者电气上均连城整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MQ/KV.

2)应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

3）照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

4）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合《相关艰涩工程防雷设施承接查验规范》的要求。

5）电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不得超过《电梯安装承接查验规范》的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏、可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图样资料均应符合要求。

6）对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共享天线。

除上述要求外，同事应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。

(6) 水、卫生、消防

1)管道应安装牢固，空置不见启闭灵活、无滴漏。谁呀实验及保温、防腐措施必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》的要求。应按套安装水表或预留表位。

2)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

3)卫生间、厨房间的排污管应分设，出户管长不宜超过8M 并且不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

4)卫生器具质量应良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、制动灵活。

5)水泵安装应平稳，运行时无较大震动。

6)消防设施必须符合《建筑设计防火规范》的要求，并且有消防部门检验合格证明。

（7）采暖

1）采暖工程承接查验必须在采暖期以前两个月进行。

2）锅炉、箱罐的压力容器应安装平正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格证明。

3）炉排必须进行12h以上的试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音、不跑偏、不凸起、不受卡，返转应自如。

4）各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应严密应开关灵活。

5）炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。

6）管道的直径、坡度及检查井必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。

7）设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》的规定。

8）锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，本质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

9）经过48h连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。

（8）冷冻机组及热泵机组

1）冷冻机及热泵应安装平正，配件齐全，有原厂或授权单位检验合格。

2)与冷冻机及热泵运行相关的冷却塔、风机、水泵等安装应适当、平正、无变形、裂纹、磨损、腐蚀等。

3）各管道、管件安装应符合要求，保温、避雷支架等安装合理。

4)各类现场仪器、仪表齐全准确，自动控制调节系统灵活可靠。

5）机器运行平稳，无异常撞击声及杂音，无剧烈振动，显示屏显示正常，各类指标均在运行范围内。

6）各辅助设备运行正常，无杂音。冷却塔效果良好，无严重飘水，水泵运行平稳，扬程、流量符合要求。

7）经过一段时间的联系运行，冷却剂及热泵和附属设备的热工性能、机械性能及空调区室温符合设计要求。

8）新风机、等风量机组、变风量机组，风机盘管、温控器调节阀等工作正常，无异声。

9）冷凝水管道畅通无渗水，集水盘排水情况良好，无倒泛水，连续运行无滴水，保温良好。

（9）附属工程及其他

1）室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均在必须覆盖符合《室外排水设计规范》的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

2）化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm.立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。

3）明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

4）房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

5）房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合相关规定。

6）挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。

7）单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外面地面平整，室内外高差符合设计要求。

8）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，并达到应有的质量和使用功能。

4.质量问题的处理

影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限有建设单位负责维修，也可采取费用补偿的方法，有接管单位处理。

五、旧写字楼物业的接管承接查验

有些旧的写字楼，可能由于种种原因要换物业企业，新的物业企业在接管时同样要对物业进行承接查验。

1.接管承接查验应具备的条件

1)房屋所有权、使用权清楚

2)土地使用范围明确。

2.接管承接查验应检索提交的资料

1)产权资料

2)房屋所有权证

3)有关司法、公证文书和协议。

4)房屋分户使用清册。

5)房屋设备及定、附着物清册。

(2)技术资料

1)房地产平面图

2)房屋分间平面图

3)房屋及设备技术资料。

3.接管承接查验程序

1）移交人书面提请接管单位接管承接查验。

2）接管单位按规定进行审核。对具备条件的，应在15日内签发承接查验通知并约定承接查验时间。

3）接管单位会同移交人按规定进行检验。

4）对检验中发现的危损问题，按规定进行检验。

5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和定着物和附着物，核实房屋使用状况。

6）经检验符合要求的房屋、装修、设备和定着物和附着物，核实房屋使用状况。

7）移交人配合接管单位按接管单位的规定逐项移交。

4.质量与使用功能的检验

1）以《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99)和国家有关规定作为检验的依据。

2）从外观检查建筑物整体的变异状态。

3）检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。

4）查验房屋情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。

5.危险和损坏的处理

1）属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，才能接管。

2）属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采取其他补偿形式。

3）属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。